千亿保险资金等待注入 保监会摸底房地产家底

　　保险资金投资不动产已有“开闸”之势。

　　8月25日，十一届全国人大常委会第四次会议举行，会上，保险法修订草案拟拓宽保险资金运用范围，其中就增加了不动产投资。

　　而此时，正值房地产全行业深陷资金困局之际，保险资金能否打开救赎楼市的头阵？

　　根据现行《保险法》规定，保险公司的资金运用限于在银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式。

　　“千亿资金”蓄势待发？

　　“大概两周前，有好几拨保险机构的人都纷纷向我咨询全国各大城市的写字楼状况，并且都显得迫不及待，大有一种要立即出手的架势。”8月27日，我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖向记者透露，“对这种行为，我当时也没搞明白。”

　　时至今日，胡景晖的疑惑或可打开。保险法拟对险资投资不动产“开闸”的消息，可能正是这些早已对房地产虎视眈眈的保险机构如此急迫的真正原因。

　　险资流入不动产的规模，业界也已开始议论。

　　很多国家保险资金投资不动产的比例大概在5%-10%之间。而中国保监会有统计显示，截至今年上半年末，全国保险资金运用余额为2.7万亿元，如以这个比例计算，就意味着可投入不动产的险资至少超1000亿，甚至达到2000亿元。

　　“我听到的这个比例最多的可以达到三成。”如果按照胡景晖的说法，“千亿”可能还远远打不住。

　　曾有媒体报道说，仅中国平安未来三年的投资计划中，就有近千亿的资金将为另类投资。而另类投资中重要的一部分就是不动产投资。

　　“1%或许对两个行业都无足轻重，但是如果5%-10%，可能影响就会大了一点。”中国社科院金融研究所专家尹中立认为。

　　保监会摸底房地产家底

　　保险法拟对险资投资不动产“放行”的最大意义在于政策突破。

　　“此前虽有保险资金进入不动产的案例，但多以"自用名义"借道而入。”上海五合智库投资顾问公司总经理邹毅透露。

　　以最近的交易为例。今年4月，中国太保以近22亿元的价格收购了位于北京金融街(000402,股吧)的丰盛大厦，就在此前不久，中国平安刚以约24亿元的代价接手了北京原“美邦国际中心”的商业和写字楼部分。

　　中国平安的有关负责人曾向本报记者坦承，平安信托投资和管理下的物业，包括平安信托作为信托的受托人与投资管理人的角色投资和管理的物业，其综合存量接近100亿元。更有数据显示，仅去年一年，保险机构投资购买的物业就达20万平方米，交易总额达到100亿元左右。

　　与此前“打擦边球”的游戏相比，“放行”政策无疑让这些投资都变得名正言顺了。

　　然而，和所有新政策的出台一样，这项“放行”政策或也不会一蹴而就。

　　“保险法修订还有一个立法过程，像这种直接投资房地产市场的情况短期内不会出现。保险法中只有原则性规定，还没有配套的具体规定，后续还要有关监管部门出台规定和细则。”中国社科院金融所金融法治研究中心主任胡滨在接受媒体采访时说。

　　对此，邹毅表示认同。他认为，目前这项政策还只是处于制度化应用阶段，后期管理机制和市场运行机制的建立还要有一个漫长的过程。“短期之内，落实起来还有难度。”

　　尹中立甚至认为，保险资金通过什么方式进入不动产值得深思。他旗帜鲜明地指出，“保险资金直接投资不动产有很多不妥之处。”

　　尹中立认为，保险公司属于金融机构，直接投资不动产，信息不对称，容易造成投资失误。

　　当然，最为谨慎的可能还要数监管部门。据了解，本月下旬，数家保险公司几乎在同一时间接到保监会电话通知，要求“火速”上报公司所有房地产资产状况，“特别是投资性资产”。业内人士认为，保监会选择此时紧急摸底，意在“风险防范”。

　　住宅物业不被青睐

　　“放行”政策的真正出台显然还需要时间等待，而房地产的资金难题已是迫在眉睫，保险资金能否成为房企“救赎者”实难定论。

　　邹毅提出，即便是允许直接投资不动产，保险资金的选择性极强，这将决定受益范围十分有限。“对于保险资金来说，安全第一，收益第二。只有那些运营良好、现金流稳定的商业物业才可能受到保险资金的青睐，对于住宅物业并不会热衷。”邹毅说。但他指出，目前，受交易量萎缩、资金链紧张影响最大的，恰恰是那些以住宅为主的开发企业，这些企业很难在保险资金中分得一杯羹。“住宅市场的资金链现状并不会得到改观。”

　　还有业内人士指出，投资不动产有一个明显的问题，就是在退出机制上受到制约，变现能力很差，这对“负债经营”而且有偿付能力要求的保险业而言是个挑战。投资不动产不可能成为保险资金去向的主流。

　　而一个非常现实的问题在于，有统计数据显示，仅今年房地产行业的资金缺口将逾万亿，即便是按照5%的比例，1000亿对于逾万亿的资金缺口来说也可能只是杯水车薪。

　　邹毅认为，目前楼市真的不容乐观，一、二线城市的回调几成定局。“盘整估计要持续半年到一年。”