房地产中报业绩靓丽未来增长不容乐观

　　毫无疑问，2008年对于房地产业来说将是较为难熬的一年：自房地产市场进入调整以来，地产指数屡创新低，再加上购房者的观望情绪不断抬头，市场日益关注房地产业是否正在进入行业“拐点”。从二级市场看，虽然房地产板块今年中报业绩仍然靓丽，但增速已开始下滑，很多房产企业现金流出现紧张状况。

　　业绩增速仍超出两市均值

　　总体上看，受益于2007年上半年房地产市场的高度景气，房地产企业今年上半年的业绩增速仍维持了一个较高的水平。根据权威机构的统计数据显示，今年上半年，房地产上市公司合计实现营业收入721.3亿元，比去年同期增长41.3%；实现净利润超过100亿元，同比增幅超过40%。其中，滨江集团中期业绩同比增幅达到了惊人的18113.23%，上实发展、绵世股份、绿景地产等公司的净利润增幅均超过了500%，一些一线企业如保利地产、华发股份、万通地产等公司净利润同比增长幅度也分别达到272.18%、109.65%和287.3%。

　　单纯从绝对增速看，房地产业业绩的增速仍高于沪深两市全部上市公司的平均值，但这与2007年房地产行业80%以上的业绩增速相比已经明显放缓。同时净资产收益率也从去年同期的6.6%下降至5.7%，因此房地产板块要实现去年全年14.8%水平的可能性已是很小。

　　与整个行业靓丽业绩形成鲜明对比的是，因为今年上半年现房销售受行业调控的影响，或因为结算时点的问题，部分企业出现了负增长。从半年报看，有十多家地产上市公司中期业绩出现亏损或大幅度下降，其中深长城、中粮地产、金融街等公司净利润同比分别降低了122.76%、62.37%和78.94%。

　　现金流紧张成共同问题

　　对房地产企业来说，现金流是否充裕对公司发展至关重要。在行业调整带来普遍成交低迷，部分城市量价齐跌；持续紧缩的信贷政策使融资难度加大、融资成本提高，以及建材和人工成本提升幅度较大的重重压力下，房地产企业的资金链条愈发趋紧。而半年报数据也显示，现金流紧张成为房地产企业目前所面临的共同问题。

　　中报显示，房地产板块整体货币资金和预收账款增速明显慢于营业收入增长率，而存货增长率又明显高于总资产增长率，显示出2008年上半年销售进度低于预期。根据对94家房地产上市公司统计数据，上半年经营活动产生的现金流量合计为－319.19亿元，而去年同期为－58.72亿元。其中66家经营性现金流为负，有69家经营性现金流同比下降。与之形成对比的则是这94家企业“积压”的存货达3909.87亿元，同比增加了81.9%。

　　有分析指出，上半年销售状况不理想将会在下半年业绩中体现出来，而资金回流的减少也将使一些企业产生负债和资金压力。

　　银河证券一份研究报告指出，在目前市况下，导致房企现金流紧张甚至出现负数的因素是多方面的，宏观调控未见松动，影响了购房者心理预期，成交量下降。同时，由于银行贷款受到更加严格的控制，部分房企归还银行借款后，并未实施后续贷款，导致其筹资活动净现金流量为负数。国海证券研究员赵铎认为，房地产板块现金流有进一步恶化的趋势，在这种状况下，企业必须加速促销并控制新增开发投入。中原证券研究员魏博也认为，目前对地产商而言，销售量远比售价重要。

　　销售出现负增长

　　从2007年年报到今年半年报，房地产业的营业收入及净利润呈现出进一步集中的趋势。从今年中报看，不仅行业前五名几乎占据了板块的半壁江山，而且前20名所占的比重也明显提高，显示房地产业规模企业在行业调整中仍然具备了较强的抗风险能力。

　　令市场担忧的是，即便是房地产龙头企业销售也开始出现负增长。以营业收入前三甲的万科、保利、金地三家企业为例，今年上半年三家企业合计总收入占整个板块总收入的近三分之一，但最近几个月销售收入均出现增速下滑或负增长。其中，万科前7个月销售总收入同比增长32.7%，但已经连续两个月同比呈现负增长，最近三个月销售面积也同样出现负增长；保利地产7月份销售金额同比增长仅1%，同样出现增速下滑的迹象。金地集团前7个月销售面积和销售金额分别同比下降了15.7%和2.3%。赵铎认为，三大龙头公司分别出现销售增速下滑甚至负增长，虽然表现好于市场平均水平，但下半年以后业绩难免会低于预期。

　　因此，虽然房地产上市公司上半年业绩表现还算不错，但市场担心由于宏观调控、资金偏紧等状况短期内不会有大的改变等影响，房价存在较大下调压力，销售量可能会进一步萎缩，房地产企业未来业绩高增长显得乏力。

　　业内人士指出，虽然目前A股市场中的地产股已经历了很大的调整，股价大部分都惨遭腰斩，但是其行业的未来业绩很令人担忧，地产股将继续面临考验，整个板块的调整或尚未结束，未来表现不容乐观。