房价理性回归有利于拉动内需

　　珠三角房价的数月持续下跌，逐渐开始向房价坚挺的北京和上海等地区有所蔓延。过高房价的理性回归似乎正次第展开。

　　然而，有部分人士担忧房价的继续下跌将导致消费萎缩。他们一方面承认中国存在严峻的资产价格泡沫，一方面又从阴谋论的角度，从国家经济和金融安全的高度想要阻止国内资产价格的理性回归。

　　阻止房价下跌可以防止消费萎缩??这实在是个荒诞的结论。我们认为楼市价格泡沫的破裂不仅不会导致消费萎缩，而且还有助于改善内需环境，促使居民走出因满足住房需求而对其他消费产生的挤占性效应。

　　首先，需要指出的是，国内乃至全球资产价格泡沫本身是一个典型的货币现象。剔除全球资产价格泡沫形成的一些共性外，中国资产价格泡沫的产生根源于中国经济过度依赖投资与出口的失衡增长。客观地讲，过度依赖投资和出口的经济增长，削弱了劳动者分享国民收入的权重。由投资和出口联袂推动下的外汇占款所带来的过剩货币流动性主要集中在投资和出口领域，大量的过剩货币流动性进入资产资本市场自然导致了股市、房市的非理性上涨，并最终催生了巨大的资产价格泡沫。

　　其次，房价泡沫产生及其扩大，导致了国内房地产市场变成了一个典型的“柠檬”市场，劣币驱逐良币的风险日益凸现。从消费角度讲，房价等资产价格泡沫逼迫居民为求一个安身之所而压缩其他消费，从而产生挤占性消费效应。即为满足住房需求，居民随意性消费支出和耐用品消费支出不得不进行压缩。

　　这种住房需求对居民其他消费所产生的挤占效应，恰恰对内需的启动产生了遏制效应。而且随着房价泡沫的持续走高，房价收入比的上升，房价越来越脱离了城市中产阶层的购买能力，从而导致了真实自住消费需求的下降，而投资性和投机性消费需求上升。投资性、投机性消费需求的扩展不断推动房价走高，最终使得房市出现了投资性、投机性需求驱逐真实自住性需求的效应，即经济学意义上的“柠檬”市场。事实证明，当前许多城市房地产市场房价仍然坚挺而交易量日益萎缩、房贷风险敞口上升，本身就是劣币驱逐良币的真实写照。

　　再次，房价等资产价格泡沫本身是一种虚幻的财富效应，是居民存量财富在市场化下的一次再分配。如前所述，房价等资产价格泡沫本身是过剩货币流动性介入的一种结果，是一种典型的货币现象。不论是股市泡沫的破裂还是房价泡沫的破裂，都是一种虚幻财富效应的破灭。这些资产价格上涨所产生的财富效应，并非真实财富和经济增加值（EVA），而是价格泡沫效应对居民存量财富的一场再分配盛宴。因此，房价等资产价格泡沫的继续上涨不会实质性地带来社会总需求、社会总购买力的增加，同样房价等要素价格的破裂也不会实质性降低社会总需求和总购买力。因为实体经济产生的社会财富是不变的，并不因虚拟经济价格泡沫的被吹大而增加。

　　相反，房价泡沫的破裂反而有利于内需的拉动。由于房价泡沫客观上是有钱人的游戏，对中产阶层和中低收入阶层来讲是一种隐性的财富损失。而从消费意愿上看，中产和中低收入阶层的消费意愿是强烈的，其消费潜力较大，遗憾的是实际购买力有限、不足以发掘其潜在消费需求；而相对富裕的阶层（或投资偏好强烈的），其消费潜力和意愿相对有限，而且消费结构实际上与国内的产业结构和经济结构不太吻合（他们更多倾向于享受型的奢侈消费）。因此，房价等资产价格泡沫的理性回归，将在一定程度上缓解城市居民的挤占性消费扭曲，在合理的资产价格下，为释放其自身消费潜力提供了条件。

　　总之，认为楼市价格泡沫破裂会导致消费萎缩，并建议用防止价格泡沫破裂来缓解这些风险，我们认为这实在是一种以错治错的方案。（作者为第一财经研究院研究员）