雅居乐上市以来业绩首遭滑坡 楼盘尚有减价空间

　　昨日发布的雅居乐（03383.HK）半年业绩报告显示，公司上半年遭遇2005年上市以来的首次业绩滑坡，并且使其股价出现两年以来的最低水平4.28港元/股。

　　销售面积下跌47%

　　根据公告，雅居乐上半年纯利为44.33亿元人民币，较去年同期5.98亿元增长6.41倍。

但是，如果剔除了雅居乐出售海南清水湾项目30％权益给大摩基金的41.45亿元后，其上半年的纯利只有2.88亿元，同比下降了50％左右。

　　而从销售情况来看，售价的提高并没有为雅居乐带来良好业绩。上半年雅居乐的毛利率达到47.6％, 较去年同期的45.5％上升2.1个百分点，上半年销售均价也由去年同期的每平方米5942元，增加至8081元，增幅约36.0％。这一涨幅甚至大于碧桂园的上半年涨幅。

　　但是报告期内雅居乐确认销售面积约为27.85万平方米, 同比减少47.0％；相应的销售收入只有22.508亿元，同比下跌了27.9％。这也是已公布业绩的在香港上市华南房地产商中，业绩下跌幅度最大的一家。

　　而在偿债能力方面，截至今年6月30日，雅居乐的现金流为3567亿元，有一年期要归还的银行贷款约33.62亿元。负债比率为60.2％，与去年12月末持平。

　　尽管雅居乐的销售不景气，但是它并没有放慢土地扩张步伐，上半年它增加了从化、大本营中山、上海和海南合计760万平方米的地块。而上半年销售收入是雅居乐10倍的内地龙头万科，上半年即使通过并购、合作等方式，也只是新增了387万平方米的土地储备。就全国10大开发商而言，雅居乐上半年是新增土地储备较多的。

　　雅居乐的成本控制能力在淡市中也相当惊人。上半年雅居乐就土地收购支付的出让金约11.434亿元。这一总价比万科在4月份一个月内花出的购地款还少。

　　楼盘尚有减价空间

　　负责上市公司估价的分析人士私下向记者分析，尽管上半年雅居乐的销售并不尽如人意，但是它三季度和大摩基金进行的交易，已经足以支付它上半年的40亿元工程款开支。虽然目前它的贷款未动用余额只有5亿元左右，但是加上上半年销售回笼资金和手中剩余的现金流，也足以支付地价和下半年的工程开销。目前来说，雅居乐的现金流应该不成问题。这一点从雅居乐在四川地震后慷慨捐出近1.5亿元现金，占其半年销售纯利近50％的做法可见一斑。“号称捐资过亿的一些开发商，往往捐的是实物或者分期付款，但是雅居乐捐的是现金，可以看得出它的银根还是比较松动的。而这对于它的品牌效应应该也有一定好处。”

　　同时，在开发商不敢买地的期间，它吃进大批平价土地，为后期开发低成本项目打下基础。预期在上半年完成融资动作和土地并购后，下半年雅居乐可能采取迅速降价的措施，进行销售资金回笼。

　　雅居乐主席陈卓林则在业绩记者会上评论，内地楼市目前已经出现“硬着陆”的状态，加上部分自然灾害，所以导致上半年雅居乐销售同比下滑。但是，他认为目前楼价已经下跌至合理水平，2009年内地楼价将回稳。下半年，雅居乐的主要动作将是视所持有物业的质量及资金需求，来决定各楼盘的售价。

　　他直言，雅居乐的楼盘尚有减价空间，但由于平均地价成本只是每平方米604元，而雅居乐7000多元/平方米的洋房刚性需求大，即使降价对公司的影响也很轻微。

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