冯海宁：幻想货币新政救市开发商很傻很天真

　　对央行下调“双率”，各方解读不一。开发商潘石屹在接受采访时称“‘解放军’终于来了”，还有开发商表示将调整刚刚调整过的企业战略，“适当放开步子”。更多的观察者认为，这是高层救市的积极信号，预示政府救楼市迈出第一步。

　　但据观察，央行推出的货币新政，只是一种试探性政策，凭此“解救”不了楼市。央行是否出台更多松绑政策，关键要看这次试探性政策推出后的市场反应——不是看楼市反应，而是看整个国内市场的综合反应，以及国际金融形势变化，尤其要看次贷危机的冲击波。

　　楼市要想止跌“回暖”，还在于供求关系。如果梳理近期的金融政策就会发现，无论是供方还是需方，金融政策都没有积极支持的意思。只有西安、河南等个别地方政府释放出救市的信号，大部分省市的楼市或者维持现状，或者继续低迷。

　　在开发商眼里，央行的货币新政是“救军”。但从央行、银监会8月下旬联合下发的 《关于金融促进节约用地的通知》来看，央行对开发商限贷的意图非常清晰，不可能一会儿限贷一会儿松绑。由此推测，货币新政对楼市的意义不是特别大，开发商幻想“解放军来了”，很傻很天真。尤其在美国雷曼兄弟申请破产保护可能引发金融风暴的情况下，央行不可能视金融安全于不顾。

　　从需求角度观察，央行的货币新政也没有救市的意思。此次央行降息，虽然可以缓解买房人压力，但并不能有效刺激消费。这是因为导致楼市此轮深度调整的一个重要原因，是第二套房贷首付比例的提高，要想刺激消费必须降低房贷门槛，但央行的货币新政并没有涉及房贷门槛。没有需求支持，何以“解放”楼市？

　　另外，从深圳、上海等标志性城市的降价潮，以及万科降价等表现来看，短期内楼市降价风潮很难停止，更多开发商可能跟风打折，形势很难突然逆转。更重要的是，无论是投资型买家，还是自住型买家，通过此轮楼市调整，已对楼市有了清醒的认识和理性的判断，买房人不可能像以往那样轻易就被开发商忽悠。比如，“降价潮”、“退房风波”的不断上演，已经打破了房价永远上涨或者只涨不跌的神话。

　　此外，尽管降价潮蔓延，但地价暴利、房价暴利并没有改变多少，泡沫依然存在，这一点监管部门应该非常清楚，因此，宏观调控不可能轻易松绑。

　　在笔者看来，开发商之所以把央行货币新政称之为 “解放军终于来了”，一方面是幻想，是一种错误的判断。这样的误判现象很多，比如，有媒体人士认为，降息一定程度上意味着政策向房地产的妥协。另一方面也是一种炒作，既说给监管部门听，以表明楼市急盼“救军”的心情，同时又说给买房人听，不买房就会后悔，即忽悠买房人抓紧买房。

　　笔者以为，开发商只有降价才是出路，就像万科一样，也只有多渠道融资，才能安然“过冬”。