上海二手房挂牌量激增成交萎缩

　　购房者仍希望在目前降价幅度基础上再有10％～20％的下降空间

　　叶国靖

　　越来越多的多套物业持有者承受不住楼市的持续低迷，纷纷选择抛盘。其中，被视为“楼市降价避雷针”的中高档二手房成为抛售主力。

　　近期，上海全市的二手房挂牌量激增，达到历史高峰。然而，成交量却不断萎缩。截至昨天19点30分，上海市房屋土地资源管理局官方网站“网上房地产”的数据显示：上海全市二手房挂牌量为12.22万套，面积为1463.92万平方米。而大约两个月之前，二手房挂牌量为10.5万套。其中，挂牌量快速增长主要集中在7月以后。

　　与之形成强烈对比的是：截至昨天19点30分，网上房地产数据显示，一手房的可售套数为5.18万套，面积为690.68万平方米。换言之，全市二手房挂牌量与一手房可售套数之间的比例为2.3∶1。由此可见，二手房已经成为上海楼市的交易主体，即便排除“一房多挂”等不确定因素，目前上海的二手房存量依然十分庞大。其中，总价200万元以上的二手房一共挂牌4.5525万套，占上海住宅总挂牌量的近四成。中高档二手房市场作为楼市投资避风港的长期地位，受到严峻挑战。

　　上海宝原物业顾问有限公司提供给《第一财经日报》的最新数据显示，自奥运会结束至今，各区域内二手房挂牌量均有20％左右的提高，除一批看好长期市场的投资客外，以置换、套现为目的的房东普遍将挂牌价主动下调10％左右，并保留5％～10％左右的议价空间，较之8月中上旬成交价已有较大幅度的下调，推动了入秋降温以来购房者看房热情的上升，成交呈逐渐活跃的趋势。但与此同时，购房者的议价心态也水涨船高，普遍希望能以低于8月挂牌价20％以上的价格成交，在部分板块内出现了“看多买少”的现象。

　　宝原地产浦东区域经理谈丽表示，9月受一手房市场影响，对二手市场买卖双方心态均产生了较大的动摇作用。目前浦东区域内，二手房价也出现了较为普遍的下跌，幅度在10％左右，但在此基础上购房者仍希望有10％～20％的下降空间，由于浦东地区成交向来较稳定，投资客资金普遍雄厚，要达到目前购房者的心理预期难度较大。

　　根据美联物业顾问（上海）有限公司估算，上海去年二手房成交面积约2000万平方米，今年预测约为1200万平方米。按照两年平均成交面积估算，假设目前的12万余套住宅房源全部上市交易，需要十个半月才能全部消化，这还不包括期间的新增挂牌量，二手房市场的供应潜力不容轻视。

　　中高档二手房一直被认为是楼市投资的避风港湾。然而，8月和9月的冷清市场，开始粉碎这一传统的投资“铁律”。上海信义房屋中介咨询有限公司近日发布的8月成交统计显示，8月上海中高档二手房市场较7月份成交总套数下降15％，成交总面积下降近13％。“中高档房是楼市降价避雷针”的神话开始破灭。

　　

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