12月 开发商也许会猛烈降价

　　9月15日，中国人民银行宣布，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,同时，从9月25日起，中小金融机构人民币存款准备金率，将下调1个百分点。

　　货币政策的 “变脸”，究竟会对楼市产生怎样的影响？业内人士认为，“双降”会给楼市带来利好，会促进楼市信心恢复。

但短期来看，对于急于回笼资金的开发商而言，单一的金融政策，对目前几乎滑落至谷底的成交量，并不会产生“大逆转”。

　　开发商：市场信心提振 成交量仍难逆转

　　SOHO中国：从紧货币政策松动

　　16日，SOHO中国董事长潘石屹表示，“双降”是央行在中秋节送出的“大月饼”。潘石屹说，这次“双降”措施，对中国实体经济和中国的房产到底能产生多大的影响和帮助，这不是简单的算术问题，最关键的是给予中国经济和市场以信心，从紧的货币政策有所松动。

　　潘石屹称，银行下调利息可以减少购房者的月供款，但这是很有限的。更重要的是它透露出了信心，就是经济可以继续繁荣、健康地发展下去。自己的收入和家庭的收入可以稳定，甚至增长，对未来的收入看好，这也是 “双降”带给市场很重要的信心。

　　上海仁恒：有利于信心恢复

　　16日，上海仁恒副总经理姚伟示在接受采访时表示，“双降”政策，无论对于房产行业、还是国民经济持续稳定发展，都是一件“好事”。他认为，“双降”政策有助于房地产市场的信心恢复。

　　当前，意向置业群体并不缺乏资金，但由于看不清后续政策走势，仍处于观望中。随着“双降”政策出炉，理性客户会以长远的眼光看待房地产发展，会择机入市，对成交量会产生一定的正面影响。姚伟示认为，但从短期来看，“双降”政策不足以改变房地产市场的短期走势。

　　中凯：不会对楼市实现“大逆转”

　　16日，上海中凯企业集团有限公司相关人士在接受采访时表示：“降息肯定是利好，但不会对当前楼市带来立竿见影的效果。”

　　该人士表示，该政策要想给当前楼市实现“大逆转”，几乎是不可能的。但很可能会成为部分房地产企业财务状况“松绑”的开端，预计后续还会有其他配套政策出炉。同时，该人士认为，“双降”政策出台后，各行各业发放贷款的额度，都会相对有所增长，对房地产市场而言，也是一个积极的信号。

　　九龙仓中国：对豪宅影响有限

　　九龙仓中国高级销售及市务经理郑翎昀在接受采访时表示，“双降”政策是银根收紧缓和的一个信号，要想对房地产市场产生直接影响，还有赖于连续出台相关政策。“双降”政策更多地改变了市场预期，但房价、成交量等不是在一天、两天就能转变的。

　　郑翎昀同时称，“双降”政策，对于普通购房者而言，确实影响较大，很可能会促进普通商品住宅的成交量，但对于高档住宅的成交量而言，不会产生影响，但会对楼市信心产生较大的支撑。相信不久的将来，开发商促销的力度会有所下降。

　　阳光100：市场有3种降价冲动

　　阳光100置业常务副总经理范小冲对记者表示，中央银行对信贷政策的部分放松，并非直接针对房地产行业，因此利好的作用有限。范小冲预计，京津两地房地产市场将很快进入调整，但“北京楼市的调整将不会如深圳等地那样惨烈。”

　　范小冲认为，因为现在开发商成本上升很快，“导致开放商资金压力大，不得不进行降价销售。”他认为，“目前市场上存在3种降价行为，一是‘随行就市’型，实际上能取得降价效果有限；二是‘突发性’的降价，希望通过甩卖楼盘挽救危机；三是‘攻击性’降价，如深圳万科，希望通过一次性彻底降价，吸引观望中的购房者。

　　裕景地产集团：成交量还在下跌

　　裕景地产集团销售总监闫大可向记者表示，目前消费者其实还是缺乏信心。闫大可认为，虽然，最近央行的信贷政策有所放松，但仔细计算一下，购房者的房贷负担减轻的很少，同时，银行的贷款剩余额度已非常有限，开发商还是很难贷到款。

　　闫大可介绍，从目前的销售形势看，市场成交量不仅同比降幅很大，而且环比的数据还在下跌。考虑到市场信心的缺乏，“不排除到今年12月份，开发商进行更加猛烈地降价。”

　　中海地产：避免楼市非理性下跌

　　中海地产深圳公司总经理曲咏海具体分析到，对于当前风雨飘摇的房地产市场来说，该政策最直接的影响是扩大了货币供应总量，能构成长期利好。其次，本轮货币政策调整维持了国家前段时间货币政策微调的思路，扭转了过去数年来从紧的货币政策趋势，可以预期未来还会有进一步的货币政策出台。

　　此外，曲咏海还认为，“非理性下跌往往导致供应锐减，之后往往是反弹性上涨，而现在开发商对货币政策走向形成一定程度的共识后，降价就有了底线，能避免未来房价的暴涨暴跌。”

　　但深圳中航地产负责人则态度谨慎，下半年，房价下跌的预期已经形成，价格战将难以避免，“金九银十”很可能演变为开发商降价回笼资金的重要时机。

　　银行：房贷难重新放量 开发商贷款仍收紧

　　央行宣布贷款减息及下调存款准备金率，被不少人视作房地产业的利好消息。美联物业副总经理丁伟向记者表示，近期楼市观望气氛较浓，对后市信心不足。就楼市而言，此次降息可能是国家采取的一个扶持楼市的措施。

　　个人房贷不排除负增长

　　由于央行采取相对温和的措施，存款未降息，中长期贷款的降幅又较小，市场预计很难对楼市冷热起到决定性作用。丁伟对记者说，降息可使利息负担压力减少,楼市需求的信心提升，但由于实际操作中的减压幅度较小，该政策不会对楼市回暖起到立竿见影的效果。

　　美联物业交易管理客服部经理沈赟认为，由于绝大多数借款人申请超过5年的贷款，此次的降息实际操作性不大。

　　沪上某银行个贷部负责人接受记者采访时称，降息给房贷客户带来了实惠，但降息未必能刺激房贷业务重新放量增长。他表示，未来几个月的房贷业务增长不乐观。

　　央行上海总部的数据显示，楼市成交萎缩，已经影响到银行的房贷业务。8月份，沪上中资银行个人房贷仅增加2.9亿元，较上月少增25.1亿元。银行人士称，个人房贷的数据较楼市实际成交有滞后性，从8月份楼市情况来看，不排除9月或10月出现个人房贷负增长的可能。

　　交通银行副行长叶迪奇表示，自住房按揭贷款的风险较低，交行将加大对自住房需求的客户提供按揭贷款的力度，努力争取首套房客户。

　　开发商贷款仍面临收紧

　　“开发商希望货币政策松绑来缓解其资金压力，但目前看来可能性很小，此次货币政策调整的主要受益对象是中小企业。”复旦大学金融学博士后王尧基表示，上月底要求对闲置两年以上地产项目禁止放贷，更反映出管理层对开发商贷款的态度。

　　一位不愿意透露姓名的银行人士称，此次中小银行松绑近2000亿元资金，投入房地产项目的可能性不大。在次贷危机 “击倒”全球金融业的背景下，银行对开发商贷款势必慎重。

　　衡平信托研发部高级经理王云飞认为，虽然放松了银根，但中小银行下调存款准备金率，对房地产的信贷额度不会很大。王尧基称，看一下历史数据就能发现，银行不是没钱贷给开发商，而是受到政策因素和风险因素的双重影响。

　　上海银监局提供的数据显示，由于信贷的收紧，房地产开发投资对银行信贷的依赖程度有所下降。2006年上海中资银行房地产开发贷款增量为427亿元，当年上海完成房地产开发投资金额为1276亿元，两者比例约为1∶3。到了2007年，房地产开发贷款仅增加37亿元，完成房地产开发投资仍达到1308亿元，两者比例降至1∶36。

　　不过，兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委认为，货币政策继续放松是一个趋势，此次降息可以看作进入新一轮降息周期的开始。更有银行人士称，在政府的“护盘”下，龙头房地产企业争取贷款的操作空间增大了。

　　汉宇地产市场部主任邵先生认为，降息是为了应对经济下滑风险，如果购房者对未来经济不看好，将增加地产市场的悲观气氛。即使房价跌近成本，开发商也会积极卖房，设法回笼资金。但那些自有资金占比较大的小开发商，会把价格扛在那里，力求输了时间不输利润。

　　机构：“双降”不是救市政策 难言地产市场回暖

　　面对央行“双率”的降低，不少机构也发表了自己的看法，高力国际认为央行这次举措可能是这一系列调整的序幕。

　　高力国际：仅是系列调整的序幕

　　高力国际分析认为，央行的举措，虽然有助于在资金供应面上提供更多的银行信贷，但操作层面上，开发商的资金压力能否得到缓解，取决于商业银行是否愿意在目前降低的利率水平下提供更多贷款，而这又取决于银行对于房产业的风险评估。

　　同样，虽然降低利率有助于提高房屋购买能力，下降0.27个百分点的贷款利率似乎无法重燃消费者购买的热情。短期内，国际金融市场的动荡以及中国经济增速的放缓将继续影响住宅及商用物业市场需求。因此，目前房产市场的风险已更多地来自于需求层面。

　　高力国际同时称，目前，房产市场的调整主要来自于周期性波动。在短期内，政府应能通过调整财政及货币政策以支持经济发展，央行这次举措可能是这一系列调整的序幕。

　　中原地产：有利于刺激楼市需求

　　中原地产研究咨询部经理马冀用一组数据来说明降息对购房者支出影响不大。由于购房者选择银行按揭大多是15年以上，以100万元、20年纯商业贷款为例，这次五年期以上的贷款利率下调0.09%，因此，可以计算出每月还款额度仅仅降低不到200元。

　　他同时称，从积极的角度来看，下调贷款利率，能够增加购房者贷款购房意愿，有利于刺激楼市需求，有助于提升楼市的人气和活跃度。对于开发商而言，在前期信贷和融资渠道的严控之下，也可能从利率和准备金率的下调中受益。马冀认为，相对于降息，下调准备金率对开发商来说可能意义更大。金融政策中存款准备金率的下调，意味着银行里可以贷款出去的钱增多了，意味着开发商有可能会从银行贷到款。

　　21世纪不动产：不是房产救市政策

　　21世纪不动产上海区域总经理张卫平认为，对于房地产市场来说，“双降”并非是针对房地产市场的救市政策。张卫平认为，下调的存款准备金率并不是全部调拨给房地产行业，在经济景气度和消费者信心未明显回升的情况下，轻言房地产市场的回暖，为时尚早。

　　张卫平同时指出，中小金融机构人民币存款准备金率的下调，有利于缓解深受信贷紧缩之苦的企业资金需求。如果这一新的政策是普适性的，那么也将惠及房地产企业。尤其是贷款规模较大的房地产开发企业，可以减轻不小的成本负担。贷款利率的下调，有助于缓和新开工面积下降的趋势，改善未来的供求关系。