楼市“金九银十”变数几何

　　策划缘起

　　当全国各地楼市成交量及景气指数鲜有回弹持续向下，当开发商“满城皆是‘折’、‘送’、‘降’”营销大片遭遇“叫好不叫座”的票房时，“观望”毫无争议地成为紧紧缠绕今年楼市的一个“结”。观望与成交量之间的交错影响在不断拉紧和巩固着这个“心结”，而开发商尤其是财务上危机四伏的房企仍在倾尽全力破局。

　　在此背景下，地产的传统旺季——“金九银十”也就理所当然地成了楼市各个主体趁机流变的关键时间节点。一方是ＳＯＨＯ中国与万科背道而驰的价格策略同台试剑，另一厢是境外资金的跃跃欲试和刚性需求呈现的一触即发的“骑墙姿态”，加之地产政府对楼市态度宽严不一，让这个秋季楼市充满着诸多变数。尽管我们尚不能简单地在诸多变数和楼市最终结果之间划上等号，但至少可以肯定的是，今年的秋季楼市将因此而变得较为活跃。

　　“营”旺季

　　谁是秋季攻势的“急先锋”？

　　就在置业者和业内专家对楼市“金九银十”会不会推迟到来或出现大规模降价争论不休时，ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹日前宣布ＳＯＨＯ中国所有在售项目全面提价。潘石屹表示，从２００８年初到现在，原材料价格的涨幅很大，工地上使用钢材的价格上涨了７０％，水泥上涨了３０％，将通过售价的提高来抵消一部分建筑成本的上升。据记者了解，主张在某一特定区域市场涨价的地产商不在少数，日前，龙湖宣布了在渝楼盘将全线涨价，最高涨幅达１０００元，而另外几家地产商关于涨价的事宜也在商讨中。极具想象空间的是，间隔不久，万科、恒大、重庆金科等房企相继披露了旗下楼盘降价信息，其中万科尤为突出，在上海的８个楼盘集体降价，最高优惠可达到八折。

　　事实上，随着地产传统旺季的来临，楼市出现了特征明显的分化，一部分开发商继续下探价格应对淡市，也有一部分楼盘反其道而行之，逐步收回优惠、特价等各种活动。前者效果是显著的，相关统计显示，仅８月２９日到３１日三天，上海万科全部楼盘总共成交便达到７６套，总成交金额９５６３万元，杭州万科促销活动首日，也有约１３０套房源被认购。

　　而对于后者，笔者认为也并非没有支持理由：其一，即便是最清淡的熊市，不同区域和种类的楼盘产品所面对的市况及其表现也必然不同，然而目前的情况是，不分公寓还是豪宅，不管住宅产品还是商业地产，无论产品性价比高低和定位对象，统统受到观望氛围的“牵连”，在此背景下，潘石屹宣布旗下所有产品涨价，且不论是真涨还是实跌，此种口号着实有种同其他产品划清“界线”之味，似乎在有意传递一个信息——楼市需要调整的、置业者需要提防和观望的仅是透支了价值的产品，而不是全部；其二，“金九银十”作为奥运后的第一个地产传统旺季，被赋予的意义与以往完全不同。毕竟，如若出现旺季不旺或者旺季缩短的冷清局面，置业者会很容易将其同奥运后“楼市崩盘论”相联系，而这种联想对楼市的打击绝对是致命性的。

　　从某种意义上来说，与其说潘石屹在“领衔”逆市返价的先锋，不如说其在急于割断商业地产与楼市同起同落的联系，担纲着分化楼市产品的主角；而万科在此过程中则与大多数房企一样，充当楼市住宅领域务实的另一极，通过快速回笼资金，来最大程度削减牛市中风险透支所引发的“后遗症”。两者孰对孰错，定论尚早，但可以预见的是，由分化的价格策略所引发的产品定位分化、消费观念分化、楼盘销售分化将逐渐在金秋楼市路演。

　　“赢”旺季

　　买方市场之根越扎越深

　　从上周开始，楼市开始进入传统的“金九银十”销售旺季。从历史成交规律看，１０月过后楼市成交将慢慢转冷，一直到春节前后楼市成交进入一年中的低谷，在今年市场一直未能回暖的境况下，９、１０月份无疑开发商最后一次出货的机会。在此背景下各地楼盘开始奋力一搏，借势营销，入市量有了明显增加。据不完全统计，９月份上海将有３０余个住宅楼盘共计将推出上百万平方米新房源。预计随着供应量的增加，未来两个月成交量肯定将会得到一定程度的恢复；北京９月预计有３８个新盘开出，开盘最低均价６３００元／平方米。很多是原计划在８月开盘的项目都推迟到了９月开盘，１０月约有４１个楼盘入市，其中近半数为纯新盘；南京９月有近４０家楼盘上市，而深圳、广州等地入市新盘也不在少数。

　　盘源的剧增让近期楼市的硝烟味道格外浓厚，尤其是奥运期间积累的一部分因关注焦点转移而推迟购房的客户开始入市，让敏锐的开发商们更是各施奇招，争夺客源。一个显然的事实是，对于当前楼市而言，降价已非惟一解决问题的方式。况且此次入市新盘较多，他们在定价基线已经较旧盘下了一个台阶，更具竞争力，因此，直接降价之外的功夫，包括“一口价”特价房、购房抽奖、赠送面积、保价计划等招数，也就自然而然地成了决胜的重要筹码。而部分老盘、尾盘由于前期定价过高，直接降低售价仍然是他们营销策略的主线。

　　事实上，大小楼盘针对“金九银十”的营销较量早已在七、八月就开始预热。在开发商的倾力促销下，市场能否趁着“旺期”的临近和出现发生丝微转机，是大家都在思考的问题也是预判未来楼市走势的根据。有关机构所作的历史交易统计显示，７月以来各地楼市成交量都出现加快萎靡现象，北京成交量继续大幅下滑，均价小幅下调；８月份，京城住宅销售较之去年同期骤降６７％，而环比７月份，则有２５％的降幅。上海新建住宅成交和供应环比和同比均出现下降，４成楼盘价格出现一定程度下降。深圳呈现量跌价升的态势，新建住宅供应量和成交量环比、同比均下降明显。天津成交量明显回落，成交价格环比上月也有小幅回落。重庆市主城区商品房销售较７月下降４４．９７％。

　　有分析人士认为，鉴于新品的大量面市，楼市供求关系将继续大幅度逆转，置业者可挑选的范围、楼盘优惠的幅度均在扩大，将得到更多实惠，这在一定程度上会刺激需求的活跃，从这方面看，旺季或将出现成交的小幅反弹。

　　“银”旺季

　　“资本猎手”暗中角力“无形之手”

　　摩根士丹利中国区首席执行官孙玮近日透露，摩根士丹利将加大内地楼市的投资力度。作为实力外资，摩根士丹利不乏代表性。尽管各个城市地价和交易量表现不一，但外资对内地楼市的热情似乎有增无减。６月，南京挂牌出让的两块房地产开发用地，分别被韩国ＳＫ集团和香港恒基地产驻内地分支机构摘牌，成交总价６．５亿元人民币；７月４日，雅居乐地产宣布与大摩引进的境外基金Ｃｒｙｓｔａｌ Ｉ Ｌｉｍｉｔｅｄ达成协议，向大摩出售海南清水湾综合度假社区项目３０％的股权，代价为人民币５２．８亿元。清水湾项目平均楼面地价仅为３４０元／平方米，大摩在其中大赚差价；黑石与卓越金融也于近日联手，共同组建了一家商业资产管理公司。黑石持有该公司９０％股权，将针对中国境内的商业地产项目进行投资、经营、招商及管理……种种迹象都在表明，包括大摩、黑石、百仕通、ＲＺＰ、凯德置地等诸多外资，都在寻求借房地产市场震荡之机收购一些项目。

　　事实上，各地的统计数据也正印证着这一点。成都市商务局最近公布的一份“利用外资快报”显示，１－７月，全市房地产业实际使用外资达２１．３亿美元，同比增长１１９％，占到了今年整个实际利用外资的６９．２％。而在上海，据上海五合智库统计，仅今年一季度，上海房地产企业获得的外资投资金额就达到４．４亿美元，占一季度外资投资总额的３２．６％。境外投资机构对中国房地产市场的介入越来越深。在一浪高过一浪的物业收购热潮之后，外资的注意力开始逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。

　　研究学者分析，大型房企本能够兼并一些小企业，完成行业的整合，但他们却在这波调整下紧缩了自己的战线，这给了外资很好的机会。另外国家对外资直接投资房地产行业虽有诸多限制，但对于收购房地产项目股权却没有限定，也给了外资不小的发挥空间。当然，除了外资，国内的资本实力也不容小觑，本月１１日晚间，保监会网站正式公布了《中华人民共和国保险法 (修订草案)》。修订草案对险企投资“不动产”放行，这将令保险企业对房地产市场的投资从过去的“暗度陈仓”走向“明修栈道”。与此同时，央行在１６日突然宣布，下调人民币贷款基准利率和部分银行存款准备金率。这是２００４年１０月２９日，中国进入本轮加息周期以来，央行首次出台的降息政策。资本流通何去何从，秋季楼市悬念重重。

　　“前几年，在资本的簇拥下，地产巨头买地挥金，越贵越买；投资客大肆进仓，越买越贵，这一切根源正在于宽松的资本环境和膨胀的赌博心态。在房价理性回归的路上，资本的再次萌动无疑成了与‘无形调控之手’最大的挑战对象，如不及时加以限制，很可能会延缓甚至抵消部分调控的效果。”分析人士对此表示担忧。

　　有专家预测，考虑到地产产品回报收益的区域性差异和季节性特征，楼市资本关注的重点依然会是二三线城市，而奥运会后的“金九银十”将成为资本的高度活跃期，项目并购、部分优质土地重新高价竞拍等现象或将再现。令人心存疑虑的是，当置业者在数月的筹措过后骤然面对这一切时，对楼市的判断和心理预期又是否会有新的变化？

　　观点擂台

　　地产旺季何在

　　有人说奥运的帷幕拉下来后，紧接着的是楼市的帷幕即将缓缓拉开，传统见旺的“金九银十”就要到来了；有人认为地产旺季必定“迟来”，因为市场关注的是年底这个时间节点；还有人干脆认为不要对金九银十抱有太大的希望，开发商应准备好棉衣直接过冬。孰对孰错，尚需要时间来佐证，笔者总结了当前三种主流观点，供读者参考和判断。

　　看空

　　“金九银十”难再续

　　种种迹象都在表明，抑制通货膨胀仍然处在下半年经济工作突出位置，货币趋紧的政策不会动摇，即使在利率方面有所放松，也只是政府从大局考虑，防止股市金融风险、微调各行业信贷方针，并不是开发商所期待的“救市”。因此，房地产行业资金紧张情况仍然会继续持续下去。

　　部分业内人士认为，由于前几年置业者的盲目跟买，“羊群效应”现在已经没有了，而奥运前楼市低靡所产生的观望效应使得真实购房需求与投资需求都很难在奥运后迅速恢复，房价下调预期持续走强。

　　后奥运期待的愿望是美好的，但市场是市场，此一年彼一年，当整体市场环境出现调整要求时，“金九银十”的美好期待在一段时间内恐怕很难重现昔日辉煌了。

　　看多

　　金秋楼市有盼头

　　考虑到全国各主要城市今年前几个月成交量持续低位徘徊，楼市储蓄了一定的需求，有分析人士认为，在接下来的几个月里，楼市或将有所表现，因为刚性需求可以放松地观望半年，但很难超过一年，尤其是婚房族和动拆族。

　　另外从供应上看，各地楼盘“金九银十”扎堆上市，其中北京、上海等一线城市入市新盘均超过３０个，再加上前期累积下来的未消化的供应量，预计楼市供应在这两个月可能出现一个小高峰。部分业内人士认为：“楼市供应骤增对于置业者而言，他们在户型、位置、价格上的选择空间将大大扩张，这在一定程度会刺激需求的活跃。而对于开发商来说，新盘扎堆意味着楼市竞争的深化，越来越多的开发商可能会加入到降价促销的行列，一场新一轮的价格战一触即发，如若置业门槛得到大幅度降低，刚性需求必定会再度被激活。”

　　折中

　　地产旺季将迟来

　　“当前地产行业最现实的问题就是开发商的资金链，如果留意可以发现，８月份、９月份成交量还不少，这是因为开发商在采取诸多营销措施回笼资金。事实上，资金越缺乏的开发商行动越早，大多数都是在８月份就开始行动了，到９、１０月份，提前行动了的开发商营销方式上能发挥的空间已经不多，而尚没有行动的楼盘显然没有太大的资金压力。从这点来看，今年的‘金九银十’将不会如期而至。”一位地产专家坚信楼市旺季将迟滞。

　　他接着分析：“部分房企８月份促销回笼了一定的资金，市场需等到年底开发商预期再度调低、资金链更为紧张时，方有希望出现新的行情。”