目前是投资美国房地产的好时机吗？

　　　最近，全球房市愁云惨淡，美国房市一年多来虽然已经平均下跌25%，可目前依然跌跌不休，还没有止跌回升的迹象。就连富人成堆、号称房价永远只升不降的纽约曼哈顿，都开始下跌了。连日来更爆出拥有和担保了全美国一半以上住房贷款的Fannie Mae（房利美）和Freddie Mac（房地美）（以下简称“两房”）摇摇坠地，面临破产的危机，真是祸不单行。

　　所谓“担保”，是指“两房”承诺：及时支付利息和本金给第三方投资者，即使房主还不出房屋按揭贷款。随着“两房”高负债的真相水落石出，9月初，美国财政部“当机立断”，宣布接管“两房”！可见事情的严重程度，全球经济也都受其拖累。

　　然而几家欢喜几家愁。前几年美元坚挺，纽约、洛杉矶和芝加哥这些国际大都市房价高企，令人望而却步。目前美国房市不景气，美元又低迷，似乎正是“抄底”买入的大好时机。事实上也的确有不少国际投资者蜂拥而至。

　　在美国买房非常容易，几乎没有什么限制。对于海外买家，只要有合法的护照签证和足够的钱即可；而对于新移民来说，虽然目前贷款不像前几年那么容易，不过只要有一份稳定的工作，能付的出首期也能买房。

　　既然美国房价大跌，买房又容易，那么是否就是买房投资的最佳时机呢？我觉得，如果买房的目的是自己长期居住，差不多可以出手了。假如买房是作为投资手段，希望得到可观的增值，那就需要三思了。美国主流没有“炒房文化”。长久以来 P/I值（Price to Income）——也就是当地平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比——维持在3左右。前两年次贷泛滥，人们太容易从银行得到贷款，不管收入多少，不管是否付得出首期，人人都能得到贷款而买房。结果房价起飞， P/I值猛涨，曾经超过5，形成房地产巨大泡沫。泡沫破灭之后，虽然房价一路下跌至平均一栋20万美元，但按美国家庭的平均年收入5.2万美元计算，P/I值依然超过3.8，所以要回归到P/I值3的话，至少还有25%的下跌空间。回顾历史，房市一旦下跌往往超跌，复苏需要相当缓慢的时间。譬如美国上次房市泡沫破灭，跌势始于1989年，到1996年才止跌，又过了几年才回升。

　　这一轮房价跌到谷底，预计要等明年底后年初，随后要等六到八年才会开始复苏。而经过这次房市大风暴，美国政府一定会出台新法律，限制金融机构随意发放房贷，再加上美国住房拥有率高企，估计未来房价只会随着通胀的幅度上升而已。

　　最近看到一份统计报告，统计了美国前80年各种投资工具的回报率。在这80年中，美国有过多次的股市狂飙，多次房地产高涨的美景； 也经历过大萧条、9·11事件，经历了几次股市大崩盘以及房地产泡沫的破灭，上上下下几多沉浮，这份总结性的统计报告非常说明问题。其中，投资房地产的平均回报比政府债券还低，只有3.6%而已，和通胀的幅度相当。

　　而中国新移民多半选择中国人聚集之处，像纽约、洛杉矶、旧金山和芝加哥，正由于这些地方新移民少数族裔多，炒房成风，目前房价依然高企，增值空间更少。

　　众所周知，投资房地产保值增值的三要素，就是：地段，地段，还是地段。地段最重要。美国买房和中国的不同之处，在于拥有房地产之后，每年必须向政府交纳两种税，一种是地产税，一种是教育税，两种税率相加按地区好坏，从1%到3%不等。华人一般都特别希望孩子能上好学校，所以在购房时特别注重学区，一般的好学区同时也就是好地段。我一个朋友12年前在纽约上州一个好学区买下50万美元的房子，后来克林顿夫妇也在那儿买了一栋房子，他们和克林顿成了邻居，可见那个地段之好。我的朋友起先每年交15000美元的税，这几年房价猛涨，他们的房子市价一度高达100万。一次我见到他们，祝贺他们成了“百万富翁”！没想到他们却苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年，地税、教育税每年涨。房价是100万了，明年我们要交30000美元的税，再这样下去，这房子我们就住不起了！”

    “幸好”他们话音未落，房价便开始下跌，目前他们的房价已回落到70万，他们才算松了口气……文/陈思进