谭浩俊：房价未下跌到合理空间 楼市未“崩盘”论

　　◆谭浩俊

　　需要特别强调的是，国家出台严厉的房地产市场调控政策，绝不是为了把房地产市场整死，而是为了规范房地产市场的经营行为，控制房价的无序上涨，解决广大人民群众“住房难”的问题。

　　毫无疑问，各项调控政策的出台，已经对房地产市场的规范产生了积极的影响，暴利时代正在慢慢终结，房价正在有序下降，开发商正在趟冰河，炒房客正在过油锅。

　　值得注意的是，受“买涨不买跌”心理的影响，在房价下降的同时，一些地方也出现了交易量下降的局面。于是，有专家认为，这种状况是十分可怕的，一旦出现大规模的“双下降”，房地产市场就会“崩盘”，就会给国民经济带来严重影响，甚至出现像美国那样的金融危机。因此，必须及时调整房地产市场的调控政策。

　　事实果真如此吗？目前的“双下降”真的能够导致房地产市场的“崩盘”吗？国家对房地产市场的调控政策应当调整吗？

　　首先，房地产市场并没有面临太大的风险。尽管深圳等地出现了“断供”、一些开发商赔钱退地、少数地方出现“烂尾楼”、逾期的房地产贷款增加、房产交易量下降，但是，这并不意味着房地产市场已经出现险情，房地产市场已经面临“崩盘”的危机。因为，前面所列举的这些问题，有些存在明显的“炒作”痕迹，如深圳的“断供潮”；有些是开发商的 “苦肉计”，如开发商“赔钱退地”、逾期贷款增加；有些则受消费者暂时的心理影响，如交易量下降。从总体上讲，房地产市场仍然比较“坚挺”，因为房地产贷款不仅没有下降，反而在增长。中国的房地产市场不像当年的日本，具有太多的泡沫，而是存在太多的暴利，太多的不规范行为。中央对房地产市场的调控政策，目的是在抽掉暴利，规范行为，让房地产市场健康、稳定、有序的发展。

　　第二，部分地方政府并没有真正认识“买房难”问题的严重性。对房地产市场实行严厉调控政策的目的是解决群众“买房难”的问题。在中央出台了一系列的调控政策以后，部分地方的经济适用房、廉租房建设方面仍然迟缓，力度不大，投入不多。相关部门不能视群众买不起房而不见，看到极少数开发商陷入了困境就着急。在地方政府的观念没有转变到位的情况下，放松房地产市场的政策，会让中央的调控政策前功尽弃。

　　第三，房地产市场的结构并没有得到明显改善。国家对房地产市场调控的效果如何，除了房价下降之外，还要看房地产市场的结构有没有发生变化，即高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房的分配有没有处于一种比较合理的格局。而事实上，尽管中央的宏观调控政策十分严厉，但是，房地产市场的分布结构仍然是以中高档商品房为主，许多城市还是以开发高档小区、高档商品房为主要追求目标，广大中低收入阶层只能望房兴叹。如此，又如何认为房地产市场调控已经到位？又如何去放松对房地产市场的调控政策？

　　所以，在目前的情况下，提出对房地产市场放松调控，由严厉转为适度的想法，还不够恰当，至少偏早。因为，房价并没有真正下跌到合理的空间，交易量下降也不是房地产市场真实情况的反应。