楼市信心来自实质性降价获得普遍认同

　　本报评论员 商 灏

　　国内外金融市场最近发生的诸多变化，似乎无一不影响到国内房地产市场的风云气象。而市场预期之下，谣言很多，猜测很多，动作很多，建议也很多。以至于为了试图改变政策，有了中房协上书中央的举动。

尽管中房协对自己的政策建议被采纳显得颇有信心，但舆论对此持批评态度。金融界权威分析人士近日提出的政策建议更给中房协泼了一盆冷水：中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及,因此政府应继续采取适度紧缩的货币政策。

　　　 　看上去在两率下调的政策信号释放之后，忧虑深重的地产业可能有些操之过急了。虽然国内监管层和银行目前已经注意到了房地产的风险,甚至进行了房地产压力测试，但市场现在普遍认为房价下跌15%并不会给银行带来风险。而宽松的利率条件和大幅降息的政策却是房地产泡沫形成的根源所在。

　　 众所周知，前两年房价过快上涨，导致房价与民众实际收入水平发生偏差，民众购买住房的愿望受到遏制。当前房地产成交量的持续大幅滑坡，原因在于房屋价格远远突破民众承受能力的底线。也正因如此，只要房屋价格远超民众购买力的现状仍不改变，无论宏调如何进行，开发商的利益终难挽回。所以难怪舆论普遍将当前房地产市场低迷问题的根源归结在开发商身上，认为是开发商没有认清市场形势作出了错误判断。因此若开发商不切实际地试图改变房地产调控政策，而不是实质性地降低房价至与民众购买力相适应的程度，则楼市信心难以恢复，观望的情绪仍将继续。

　　　 　同时应注意到，今年以来尽管国内楼市存在价格下降预期，销售低迷，但楼市的销售面积和金额仍然高于除2007年以外任何一年的同期水平，显示总体购买力不能过分低估，也显示民众拥有住房的愿望强烈。而购买力的差异决定了市场对价格的接受能力、对降价的期望程度不同，只有实质性降价才能获得市场相对认同。目前市场买卖双方仍呈僵持状态，显示楼市好转仍需时间与条件。

　　 如果开发商愿意大幅降价，虽利润减少，资金却可得以快速回笼，为未来发展赢得时间，长远看应利大于弊。如果购房置业者不是“投机性投资”，则应认为房价涨跌都属正常，而大幅降价本身就是楼市理性回归的标志。现在价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是犹抱琵琶半遮面的变相下跌方式。在供给面平稳增长的背景下，需求面迅速下滑，决定了价格趋势必然出现逆转。房价将面临10年来从长期持续上涨走向在中期内公开下跌的转折点。

　　 种种迹象显示，楼市还将深度调整。如果购房意愿继续走低，即使连续出台“救市令”，也难见效果。购房意愿之所以走低，首要原因是买房者对楼市失去信心，楼市遭遇了信用危机。

　　 楼市调整之前，几乎所有声音都在暗示房价将持续上涨；加之房价连续几年疯涨，似乎验证了“只涨不跌”的神奇定律。这表明，楼市缺少风险提示，使得买房者超前消费、过度消费。现在房价既跌，买房者必然对开发商等产生疑惑。

　　 购房者的继续观望自是正确的选择。既然开发商都对房价缺乏信心，不得不选择降价销售，买房者信心何来？因为很可能今日买房明日就跌。而土地、信贷、保障性住房等方面的种种政策取向显示，官方并没有放松宏观调控的打算。

　　 市场经济就是信用经济。救市之道就是恢复买房者的信心，而不是支持开发商。而要想恢复买房者的信心，必须要还原一个真实的楼市，让买房者理性消费；让开发商诚实经营不再忽悠；让地方政府积极稳定房价。

　　 毫无疑问，购房意愿10年最低也与经济大环境有关。房价快涨的这几年，也是国内经济飞速增长的几年。但现在全球经济出现衰退，买房者就必然要调整自己的消费或投资计划。

　　民众投资意愿下降，银行储蓄再次成为首选，也进一步印证了民众的谨慎态度。

　　 事实证明，楼市尚未到需要救市的时候；有关方面当务之急是取得买房者信任，增加买房者信心。

　　 楼市今日之低迷，正是前期房产政策的渐次显效，楼价本应在这种观望情绪中有所转向。在房地产行业回归理性的这一过程中，低迷的市场需求开始对失去理性的房地产市场发挥积极作用。但是，就目前房价的绝对水平而言，无论是房价收入比之高，还是租金回报比之低，都表明房价仍处于明显的畸高状况。所以，针对房地产行业的调控政策恐怕会坚持不懈，或许只有等到房价出现实质性回落才会有所调整。据此而言，现在就要求所谓“拯救楼市”为时尚早，楼市信心来自实质性降价获得普遍认同，而政府亦已明白，过早改变房地产调控政策，只会让之前的政策效果落空。