广州楼市需求终会爆发

　　　■黎文江

　　日前有媒体报道，今年广州楼市传统的金九银十销售旺季商品住宅可售货量将有5万－5.6万套之多，使市民认为市场已经供过于求，从而期待开发商继续下调楼价。

　　经查，广州市房地产交易中心“阳光家缘”网站近日公布的商品住宅已批准预售但不可售货量占4.1万套之多，而可售货量则只有1.7万套。

当然，4.1万套不可售货量中有一部分属于开发商向银行贷款用于抵押的货量，按惯例只要开发商向银行还贷赎回仍可出售，但按政府有关规定严格执行的话，是不可以直接把这部分被抵押的货量归入可售之列的。

　　准确地说，存在问题的4.1万套商品住宅应该称为“潜在供应量”。今年1－7月广州十区商品住宅己有27845套成交，所以1.7万套商品住宅可售量完全能在今年下半年消化掉。

　　换另一个角度分析：比较近三年的成交情况，2005年和2006年每年都有9万套商品住宅成交，2007年也有8万套成交。所以，假如今年住宅市场仍如前几年的兴旺，5万多套住宅应属正常供应量完全可以消化。问题在于上半年成交量严重萎缩，凸显供应量与成交量不匹配，给市场造成供应量过大的印象。

　　进入本世纪以来，广州十区每年商品住宅成交量均远远超过当年供应量，几乎把上世纪积存的数百万平方米空置住房消化掉，而政府公开出让的商品住宅用地年均不超过0.5平方公里（可建筑面积大约100万平方米，而商品住宅成交量年均约700万平方米）。

　　为了解决多年来因供地不足造成的商品住宅供不应求情况，广州市政府去年4月出台的“穗七条”中，有一条措施就是规定从去年开始连续三年每年供应住宅用地5平方公里。去年广州市国土房管部门确实完成了5平方公里住宅用地供应计划，但今年土地市场淡静，多幅土地底价成交或流拍，导致政府将今年商品住宅供地计划修改为2..5-4平方公里的弹性供应。然而上半年仅成交了38万平方米住宅用地，只完成了今年供地计划的下限2..5平方公里的15%。剩下的几个月能卖出多少土地仍是个未知数。

　　去年卖出的5平方公里住宅用地，其中有不少是被称为“地王”的住宅用地，今年由于开发商未交齐高额土地出让金而不能开发，加上今年绝大多数开发商因为售楼不畅，资金回笼缓慢（全省上半年房地产投资到位资金中“定金、预售款”所占份额与去年同比减少10%），唯有削减开工、竣工面积，放慢施工进度，以应对资金不足。由于住宅市场供应量难以确保，使政府期盼供应大量土地来扭转住房供不应求的愿望尚未能实现。

　　目前广州市城市建设用地资源已经严重透支———按广州市国有土地规划，广州的建设用地规模到2010年为1330平方公里，但这个数字早在2006年便被突破，超出了230平方公里。广州城市的承载力已经近乎“到顶”，今后要推行集约和节约用地，容积率将适当加大，中小户型占供应量70%的政策不会松动，住宅用地的规模估计会受到更严格的控制。

　　现在，每天有1500万人口在广州市7343平方公里的范围内生活。2007年广州770万户籍人口人均居住面积为19.9平方米，按计划到2010年增至人均25平方米，即未来3年内要增加3850万平方米住房。另外，广州户籍人口正以年均10万人的速度在不断增加（以人均居住面积25平方米计算，每年要净增250万平方米住宅），这还未估算常住人口、流动人口每年增长的需求。

　　然而，这么大的需求量为什么在今年会突然严重萎缩呢？看来，想买房的人面对当前全球经济和国内经济发展诸多不确定因素的现状，对后市预期信心不一，止步不前。首次置业自住者期盼楼价下跌，他们赌开发商挺不住资金匮乏的压力而降价抛售，因此近一年来一直与开发商展开心理博弈持久战。而投资者和多次置业者则表现相反，属于买涨不买跌心态，他们等待经济形势好转，股市楼市回暖才放心入市买房。

　　综上所述，广州市民庞大的购房需求并没有消失、没有减少，只不过他们在等待购房时机。这些需求从去年10月到现在，经过一年的累积，已到了一触即发的地步，当进一步压缩到出现某个临界点的时候，就会轰然释放出来。

　　（作者系合富辉煌集团市场研究部首席分析师）