布什政府授权FHA为3000亿美元次级房贷提供担保

　　据彭博新闻社10月6日报道，美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development)推出的“业主希望计划”(Hope for Homeowners)，于本月1日正式启动。

作为“业主希望计划”的主要步骤之一，布什政府已经授权联邦住房管理局(Federal Housing Administration，FHA)，为3000亿美元次级住房抵押借款提供担保。然而，美国国会对此依然不满，并希望联邦住房管理局可以为拯救“支离破碎”的金融市场发挥更大作用。

　　

　　所谓“业主希望计划”项目，即由美国政府为抵押贷款提供担保，旨在向偿还抵押贷款有困难的借款人提供再融资服务，以减缓愈演愈烈的止赎危机。该联邦项目计划于10月1日正式生效，有效期限暂定为三年。该计划扩大了联邦政府向难以承担利率上涨的住房贷款人或房屋贬值的业主提供担保的能力。

　　

　　美国住房与城市发展部部长史蒂夫-普雷斯顿(Steve Preston)指出，“业主希望计划”在稳定住房市场方面“迈出了有益的一步”，将帮助众多家庭保住自己的住房，但该计划也并非“万灵丹”。普雷斯顿鼓励那些身陷困境的借款人联系自己的贷款银行，详细征询该计划是否适合自身。

　　

　　“业主希望计划”包含一些防止政府承担损失的条款，而这也使其作用在一定程度上受到限制。例如，政府为抵押贷款提供担保之前，抵押贷款银行或提供相关服务的机构必须将当前房屋价值缩减10%；申请人必须已经偿付过至少六个月的房贷，且新付款额不能超过其月收入的三分之一左右……按照该计划的最初构想，美国两大住房抵押借款巨头——房利美和房贷美将承担并冲销亏损。但现在既然两巨头已经收归国有，这一机制不排除生变可能。

　　布什当局已经根据“业主希望计划”，授权联邦住房管理局于未来三年之中，为总额高达3000亿美元的不良固定利率住房抵押借款提供担保，以便为在困境中苦苦挣扎的借款人提供再融资机会。彭博社指出，随着该计划的逐步推进，预计截至今年年底，美国每十位住房抵押贷款借款人之中，就将会有多达三人获得联邦住房管理局的担保。其中大量借款人拥有不良信用或贷款记录，甚至已经没有再对其进行收入确认查证的必要。

　　然而，美国国会对“业主希望计划”的担保规模依然不满，国会议员们希望联邦住房管理局可以做得更多。国会预算办公室(Congressional Budget Office)预测说，大约40万美国家庭将获得联邦住房管理局提供担保的贷款，然而，其中大约三分之一的家庭仍将无法于近期归还他们的新贷款。

　　美国住房市场当前正面临自上世纪30年代“大萧条”以来最恶劣贬值风暴，而“业主希望计划”则是美国政府力图阻止房市进一步跳水的举措之一。追踪美国主要城市住宅房产市场价格的标准普尔/凯斯-席勒住房价格指数(S&P/Case-Shiller Home Price Index)显示，7月份全美20个大城市的住房价格较一年前暴跌16.3%，下跌速度创历史之最。

　　

　　在美国住房抵押借款业界打拼近40年的资深经理人大卫-奥尔森(David Olson)表示，3000亿美元的担保规模或许尚不足以阻止日益上升的住房抵押贷款违约现象。奥尔森表示，“联邦住房管理局已经完全取代次级住房抵押借款及Alt-A房贷(即向优质客户之外的贷款人发放的抵押贷款)。”奥尔森曾经担任美国第二大住房抵押贷款巨头房地美市场调研部主管，现在自己于马里兰州哥伦比亚市经营咨询机构Wholesale Access Mortgage Research & Consulting Inc.。他指出，“我希望此举不要引起再一次失控崩溃。最近一段时间以来，市场崩溃现象已经太多。”

　　

　　所谓次级住房抵押贷款，是指由银行借给信用记录不良或较为有限的借款人的贷款。而Alt-A房贷通常需要较少甚或完全不需要借款人的收入证明材料。国会预算办公室表示，目前全美预计总共存在大约13.3万例违约房贷，而根据“业主希望计划”，联邦住房管理局将能够帮助其中大约60%违约者恢复融资能力。

　　

　　专家们则表示，“业主希望计划”最终能否成功，关键将取决于借款银行是否同意调降利率或削减借款人所欠贷款本金。一旦抵押贷款条款获得变更，借款人的偿款压力将大减，违约现象也必将随之减少。