楼市刚性需求到底有多“刚”

　　　□本报记者 万晶

　　楼市低迷还在延续，房价虽然有些下降但仍处于高位，整体销量则在不断下滑。与此相对应的是，一些人士的大量需求能支撑较高房价的“刚性需求”观点也不绝于耳。

　　一般而言，刚性需求是指人们日常生活中必不可少的吃穿住行需求。

就楼市的“刚性需求”观点而言，它的基础支撑点，则是我国处于快速城市化进程中，大量劳动力从农村涌入城市，城市适婚年龄人口在不断增加，一些居民的住房也需要升级换代。由此，在关于中国楼市走向的激辩中，首次置业需求、改善居住条件需求、动拆迁需求以及子女教育等种种刚性需求，一直是楼市看多者的立论所在。

　　然而，楼价步入跌途、交易量愈发萎缩的事实，却说明我国楼市的这种刚性需求并不“坚硬”，似乎还具有很大弹性。

　　其实，真正能支撑楼市的是有效的刚性需求，它反映了居民对住房的需要，同时还必须建立在足够的经济支付能力基础之上。

　　首先，楼市的刚性需求目前无法“刚”起来，最重要的原因是高高在上的房价日渐脱离了人们的支付能力。全国瞩目的深圳楼市在数月下跌之后，“十一”期间举办的秋季住房交易会仍然惨淡收场。深圳大学金融研究所国世平教授调研后发现，深圳房价均价3000元/平方米时，有支付力的刚性需求是100%；当均价为8000元/平方米时，有25%的刚性需求退出市场，价格支撑为75%左右；而当均价涨到14000元/平方米时，又有25%的需求退出市场，有支付力的刚性需求只剩下50％了。

　　当房价涨幅大大高于收入增长，市场承接力开始出现断层，有效的需求基数逐渐缩小，房价下调便成为趋势。按照世界银行和联合国人居中心的标准，一个地区房价收入比超过7以后，就会被认为是“房价最难承受地区”。

　　而我国大部分城市目前的房价收入比都要高于7，北京内城区达到38.2，上海内环为34.1，深圳福田区为28.7。可以说，当居民只能望房兴叹时，刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。

　　其次，高房价虽然是城市繁华的标志之一，但过高时就会制约人口流入该城市的速度，刚性需求也失去快速增长的动力。最近两年，沿海发达地区企业普遍出现“民工荒”的情况，大学毕业生“孔雀东南飞”的情形也不如以前，很大程度是因为沿海地区高昂的生活成本，高房价便是重要因素。以深圳为例，今年8月，深圳新建商品房均价为14449元/平方米，而2007年深圳人均可支配收入仅为24870元，可见，多数人一年收入尚不足以买到两平方米住房。

　　再者，国家也在加大保障性住房建设，低收入人群不再依靠商品房来解决住房问题。这是解决房地产市场问题的有效举措，也给大而化之的刚性需求打了不少折扣。以深圳为例，深圳市今年建设各类住房15.68万套，其中保障性住房4.58万套。明年还将建设各类住房12.44万套，其中保障性住房3.38万套。根本买不起商品房的低收入居民，保障性住房、廉租房将成为满足他们“刚性需求”的唯一选择。

　　在某些楼盘价格居高不下、门可罗雀的时候，也有一些楼盘大幅降价获得热销。不久前万科在全国的多个楼盘进行的降价活动，激发了大量自住客的购买热情，回笼资金颇丰。这一冷一热的现象告诉我们，只有将刚性需求转化为有效需求，让占人口比重最大，且需要住房的中等收入家庭都买得起房时，刚性需求才能真正“刚”起来。否则，再谈刚性，也是望梅止渴。