一年审判实践反映：物权法三方面问题待完善

　　本报讯《物权法》实施一周年之际，北京市朝阳区法院对一年来依照物权法办理的民事案件进行了系统调研发现，该法实施过程中存在三个方面问题亟待完善。

　　一是建筑物区分所有权制度急需实施细则。《物权法》对建筑物区分所有权作了专章规定。该法实施后，因建筑物区分所有权引发的新纠纷不断增加。比如，业主与开发商、物业公司之间就车位、地下车库、设备层等所有权归属问题以及由此附带的经营收入问题产生纠纷诉至法院；物业公司与业主以及业主之间就部分业主擅自拆改窗台、阳台、房屋墙体、侵害房屋共有部分的行为发生大量纠纷；业主委员会与业主之间因业主权利行使发生争议诉至法院；业主委员会与物业公司之间因物业管理问题发生诉讼。在这些纠纷的解决中，业主委员会的诉讼主体问题、共有部分及自有部分的具体界限、业主权利的具体行使方式等方面问题都需要相应实施细则予以规范统一。

　　二是所有权登记制度需要建立配套规范。经过调研朝阳法院发现，因所有权登记引发的纠纷处理是《物权法》的实施难点，需要建立相应配套制度予以解决。在法院裁判文书确定产权归属的案件中，需要确定与权属登记部门的衔接机制，以避免出现裁判文书确定产权归属后，名义登记人仍出售房屋的情况，妥善保护当事人的合法权益，维护司法裁判文书的权威性；需要完善登记错误赔偿问题的配套规定，就赔偿的具体操作方式、向登记机关索赔和向提交登记资料的人索赔之间的关系作出明确规定；对所有权登记的民事、行政交叉问题出台相应规定，解决民事审判与行政审判的衔接问题。

　　三是房屋买卖案件新问题需要统一认识。这些问题主要表现在《物权法》规定了设有抵押权的房屋出卖应经过抵押权人同意，但对于此类买卖合同效力如何认定司法实践中存在分歧，需要统一；《物权法》对于农村房屋买卖合同的效力未作明确规定，对于农村房屋买卖合同案件的处理仍然存在较大争议；经济适用房买卖合同效力的认定以及二手房的损害赔偿问题尺度尚不统一，仍需进一步调研解决；《物权法》首次明确规定了不动产善意取得制度，但是对于买卖合同与不动产善意取得制度的衔接问题未作明确规定，如何认定善意取得以及买卖合同的效力，审判实践中仍有争议。