中国房地产市场活力不足的病根是需求被压抑

　　上市房企陆续公布前三季度的销售业绩，状况并不乐观。全年时间已过四分之三，表现突出的上市房企，也仅完成了销售计划的四至五成，用四分之一的时间完成一半的销售任务，“可能性几乎没有”。

　　这种“不乐观”，反映出前几年过快、过热增长的房地产行业，正朝着调控的方向发展：投资和投机性购买已被抑制，过高的房价正在回落……回顾2005年、2006年的调控，这样的成绩来之不易，本应好好巩固。但在全球经济大气候和国内经济小气候的共同影响下，调控政策遇到了一个预想不到的大问题———房地产市场的活力大减。开发商不能完成全年任务是个体表现；广州1-8月的成交面积，比去年同期减少36.5%则是局部体现；连带而来的，是房地产投资的迅速下降。

　　世上没有一劳永逸的政策，一切都要与时俱进，与时俱变。大如国家的宏观经济政策，在国际、国内环境发生改变的情况下，也从“双防”向“一防一保”转变。所以，当房地产面临完全不同的形势、出现活力不足的问题时，也到了必须调整原先调控政策的时候。

　　调整就是要找出导致市场出现“病根”的相关调控措施，作出改动以重新激活市场。房地产市场活力不足，病根是需求被压抑。导致需求被压抑的，主要有两条：一是“购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”；一是“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。前者抑制了卖掉旧房才能换新房的需求，后者则抑制了改善型买家的需求，而这两大需求是市场上的主要成交动力。只有这两条措施作出调整，抑制的需求才有可能释放，市场活力才会被重新激发，这才是“治本”的办法，目前众多地方政府纷纷出台的所谓“救市”措施，最多只能治标。而据报道称，建设部目前已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。最早下个月，中国的房地产调控政策便有可能放松。

　　我们认为，对房地产有所放松是必要的，但也要防止像美国2001年那样，通过刺激房地产来挽救互联网引发的经济危机，从而带来另一个更深重的危机。所以，在刺激房地产市场时，政策应更有前瞻性。至于诸如“90/70”、“项目资本金要达到35%才放款”等其他调控措施，关系到住房结构的调整、金融体系的安全、房地产的继续健康发展的，则应继续坚持。 (来源：羊城晚报)