国内末端城市房价领涨 是楼市“最后的疯狂”?

　　房地产业发展相对滞后、处于楼市末端的兰州、乌鲁木齐、银川等西北城市，从今年开始取代东部沿海城市，成为全国房价上涨的“领跑者”。在连续快速的价格上涨之后，西北这片楼市曾经的“价格洼地”正在被迅速填平。

　　与房价上涨形成鲜明对比的是，这些末端城市也和一、二线城市一样出现了房屋成交量大幅减少的现象。有关专家和房地产商人直言，西北楼市的冬天已经来临，末端城市房价领涨，也许就是楼市“最后的疯狂”。

　　“价格洼地”被填平

　　去年底到今年上半年，在一片喊跌声中，北京、上海、深圳、广州等东部沿海城市房价上涨放缓，商品房成交量大幅下降，部分城市房企开始直接用降价作为销售的最主要手段。但地处西北内陆城市的市民们却没有感受到房价下跌，相反，这片在国内房地产市场发展最为落后和处于末端的地区却成为全国房价上涨的“领头羊”。

　　在国家发改委和国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数当中，西北五省区的省会和首府城市兰州、乌鲁木齐、银川等多次位居涨幅前列。以2008年8月的房价数据为例，全国70个大中城市房屋价格同比上涨5.3%，但西北五省区省会和首府城市房价分别上涨的幅度为：兰州同比上涨10.7%，银川13.9%，乌鲁木齐10.9%，西安8.7%和西宁8.0%。

　　2006年以前，由于发展基础薄弱、经济总量小，西北城市的房地产业发展相对缓慢，和全国各大城市快速上涨的房价不同，这些城市房价相对较低，一度被认为是全国房地产业的“价格洼地”。但在2006年和2007年，东部许多大型房企开始“上山下乡”，这些大型房企高价拿地之后，西北地区的房地产业在经历快速上涨的同时，房价也迅速被拉升起来。在连续的外来投资推动下，西北楼市价格出现了虚高的趋势，这片曾经的“价格洼地”正迅速被填平。

　　如同被顺次推倒的多米诺骨牌，在一、二线城市陆续遭遇楼市“寒流”之后，西北楼市也开始出现“入冬”的迹象。

　　尽管许多房地产商借着9月底的“房交会”和随之而来的国庆假期展开大力促销，但兰州楼市并没有出现传统意义上的“金九”。这个位于西北地区中心位置的省会城市，整个9月份商品房仅仅卖出419套，成交面积仅为4.74万平方米。和去年9月相比，成交套数和成交面积分别下降74.3%和67.5%。

　　这是包括兰州、乌鲁木齐、银川等城市在内的楼市末端的缩影，进入2008年下半年以来，西北城市房地产投资连续增加的趋势已经逐渐放缓，房屋销售量也出现了下降趋势。

　　“补涨”还是“追涨”？

　　“西北地区和全国房地产业发展水平相比普遍滞后，尽管东部地区房价出现了调整，但西北地区短时间内不会下降，还会继续保持上涨趋势。”

　　“西北地区的房价上涨较快，是因为前两年房价水平太低，现在只是补充上涨到正常水平。”这是西北城市的房地产商经常在当地媒体为自己的高价房讲述的理由。但是购房者并不认账，原因只有一条，那就是和当地收入相比，这里的房价实在是高得离谱。

　　以甘肃省省会兰州市为例，在连续几年的上涨之后，兰州市城郊四区一些主要楼盘新建商品房的价格普遍都接近每平方米4500元，一些楼盘甚至突破了每平方米7000元。而直到去年，这个城市的人均年收入才达到一万元。

　　“其实西北许多房地产企业都存在跟风涨价的现象。”曾经在兰州市一家小型房地产公司从事过三年楼盘销售的人士说，他曾经销售过的一个楼盘，在短短一个月时间里就调整过三次价格，而每一次都是跟着当地几个大型楼盘的价格走。

　　在高昂的房价面前，西北地区许多购房者选择了观望。现在，西北地区的房产商要把房子卖出去也不是一件容易的事情。经过消费者和房地产商多半年的对峙之后，一些西北城市的房价似乎出现了“松动”，“打折”也成为西北房地产企业进行促销的最主要手段。

　　而在楼市火热的2006年和2007年，包括兰州在内的西北城市新建商品房几乎供不应求，购房者买商品房一般都很难享受到优惠，即使部分楼盘对一次性付款的购买者给予优惠，优惠幅度也不会超过总房价的2%。现在情况却发生了变化，在2008年国庆节期间举行的兰州房交会上，购房者都可以享受到3%的优惠，一些楼盘的广告上甚至直接写明了优惠幅度达5%。

　　甘肃省最大的房地产企业、天庆房地产公司总经理韩庆日前在兰州房交会的公开论坛上说：“今年楼盘的销售额较差，各个楼盘的销售优惠相比以前都有了挑战性的提高，这在以前是根本不会出现的情况。”韩庆透露说，和去年同期相比，他们公司房屋的销售量下降了近一半。

　　兰州市西固区一家大型房地产企业的老总告诉记者，其实楼市的低迷状况比这更严重，去年夏秋季节，他的楼盘每个月能销售100多套房屋，而今年，最少的一个月只有不到10套。

　　最后的疯狂？

　　尽管房地产市场出现低迷，购房者观望情绪严重，许多学者和购房者都认为西北楼市即将过冬，但一些房地产商仍期待着上演最后的疯狂。

　　“2006年、2007年房价上涨幅度较大，一方面是受供求关系影响、开发成本加大、住房品质提高等，另一方面，也不排除一些楼盘跟风涨价。当楼市面临萧条的时候，这部分质次价高的楼盘应该调整到当初的价格。”甘肃省工商联房地产商会会长陈启建坚持认为，西北房价仍然会上涨，只是涨幅会变小。

　　另一位房企老板说：“一线城市确实需要做好准备过冬天，但对于西北欠发达城市来说，只要调整好，打些预防针，喝些补药，就能直接进入暖冬，甚至迎来春天。”

　　西北许多房地产商已经感觉到了阵阵寒意。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌日前在兰州参加房地产业发展论坛时说，由于房地产市场具有很强的地域性，中国房地产市场未来可能会出现三种发展趋势。发达城市可能会出现大起大落，二线城市有可能出现大落后反弹，包括兰州在内的西北欠发达地区需要防止波动、稳定发展。

　　“保卫资金链、寻求差异化、提高性价比”，是顾云昌给这些西北房地产企业提出的过冬建议。