财政部等系列政策不能等同于救市

　　往年拉动楼市热销的“金九月”并没有挽住房价理性回归的步伐，楼市已经告别“一路飞涨”的时代。

　　根据发展改革委和国家统计局２２日发布的数据，９月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨３．５％，涨幅比８月低１．８个百分点，这是今年以来同比涨幅创下的新低。

　　专家认为，此轮楼市调整有其必然性和合理性。房价过高、涨速过快是行业调整的内在原因。对楼市的调控政策是此次调整的直接原因。随着我国房价价格偏离幅度收窄，我国楼市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好。

　　发展改革委投资研究所研究员张汉亚认为，维护房地产市场的健康稳定将成为今后房地产政策的主要目标，“如果房价大起大伏，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发系统性风险。在目前国际国内经济错综复杂的形势下，房地产业关联度极强，健康稳定发展至关重要。”张汉亚说。

　　昨天晚上，财政部和央行相继公布《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》和《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》政策条文，其中有关降低住房交易税费，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等新政，引起人们高度关注。此后，上海《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》也正式公布。

　　这些政策究竟传递出了什么样的信号？又将会对当前房地产市场产生何种影响？

　　推动楼市带动一系列消费

　　早在昨天的政策出台之前，市场上就有一些政府即将“救市”的说法。上海社会科学院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，昨天的系列政策，不能简单地认为是“救市”。当前，全国一些城市出现了交易跌落、价格跌落、企业收入跌落、跌落趋势还将延续等现象，这是全国经济增长减速抑制了房屋消费，尤其是美国金融危机导致世界经济将步入衰退周期等多重因素影响的结果。此次财政部等共出台10项措施，涉及资助困难学生、优抚救济等各方面，目的是为改善民生，支持有效扩大内需，促进经济保持平稳较快增长，因此不是仅仅针对房地产市场的，但对推动房地产市场交易有积极的意义。

　　张泓铭认为，近期，中央提出了“着力扩大国内需求特别是消费需求”的要求，作为稳定经济发展的主要手段。在扩大国内需求特别是消费需求方面，楼市起着特别的作用。不仅是房地产商品总价高、成交金额大，而且成交以后的联动消费量大，可以带动一系列消费。所以，此番国家有关降低个人住房交易环节税收等措施，也是为了整体经济的健康增长而作的调整，因为推动楼市活跃交易是推动经济的有力手段之一。当然，如果楼市比较正常，还对房地产开发投资增长有直接的促进作用，从而扩大国民经济的投资需求和就业机会。

　　支持购买普通自住住房

　　业内普遍认为，维护房地产市场的健康稳定将成为今后房地产政策的主要目标，国家一方面将加快住房保障建设，解决中低收入家庭的住房问题，另一方面通过调整税费等措施，支持居民自住和改善性购房需求。

　　专家认为，昨天的系列政策，将有利于改善住房消费的政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担，扩大住房消费需求，尤其是显现了对居民购买普通自住住房的支持。

　　国家层面，下月起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。上海地方，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20％，第一次购买自住普通住房的家庭，如有补充住房公积金的，每户家庭公积金最高贷款额提高至80万元；免收个人购买普通住房的住房登记费等，都体现了这一精神。

　　央行新闻发言人表示，对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　加大住房保障不放松

　　当前有一种看法认为，在市场成交低迷的情况下，当务之急是采取措施促进市场交易，有关住房保障的工作可以暂且缓一缓。这种看法是有失偏颇的。从昨天的政策来看，加大保障性住房建设规模，仍是政府促进解决中低收入群众住房困难问题所采取的重要措施之一，体现了国家市场、保障两手抓的政策信号。

　　本月19日，上海徐汇区21户廉租住房申请家庭，通过摇号确定了实物配租轮候选房顺序，并分别通过增租住房、套租住房和套购租赁三种方式，获得廉租住房。无论是廉租住房新机制的探索，还是经济适用房的开工建设，都说明上海除了培育一个诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，还在加快步伐建立健全一个分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，而这，正是改善低收入和中低收入家庭住房，满足其住房需求的“雪中送炭”之举。下一步，上海还将通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。

　　政策效应待观察

　　系列政策尽管已经出台，但其对房地产市场的效应还不会立即显现，有待一定时间的观察。上海易居房地产研究院副院长丁祖昱认为，昨天央行关于《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的政策条文中提及，“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”，由于有关第二套房的贷款利率等规定没有明确，政策影响程度还需要看金融机构在本月27日前完成的实施细则的具体规定。

　　此外，财政部等10项措施中提及“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，为地方政府根据实际情况出台相应调控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。从昨天上海《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》来看，由于本市普通住房标准的调整方案尚未公布，相应营业税等涉及的具体人群也还不能确定，因此还需要等待进一步的政策出台。

　　丁祖昱认为，这些政策起作用，会是一个渐进的过程，而且要和其它作用力共同作用才能显现效果。像宏观经济面的整体走向、市场信心的提振程度甚至股市的走势等。