二套房松绑政策未能兑现未来两月房价可能大跌-搜狐财经

◆每经记者贾华杰发自北京

　　楼市利好消息接连出台，财政部表示将从11月起，降低或者免征房地产交易的契税和印花税；央行则放松了对首次置业者的首付比例与利率方面的控制。

中央政府救市的“第一只靴子”已经落地，但众多开发商关心的政府何时解除“第二套房”的限制性政策，仍无确定答案，市场对中央政府救市的“另外一只靴子”充满期待。

　　业界反应：救市政策低于市场预期

　　中央救市组合拳出台后,引起业内外人士的高度关注。市场分析人士指出，由于购房者期待政府出台更优惠的购房政策，市场很可能由此进入新一轮的观望，未来一段时间，楼市成交量可能会创今年的地量。

　　购房者或将继续观望

　　10月22日，财政部发布了《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》的文件，该文件涉及到房地产政策方面的重大政策调整。

　　同日，央行要求金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款支持，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　对此，北京我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为，降低住房交易税费对恢复购房者信心是一个利好信息，但主要是心理层面的影响，对于整体楼市形势不会产生实质性的作用。

　　胡景晖认为，目前，中产阶层购房还是比较吃力，当下降息、减税等货币政策不足以扭转当前整体楼市的走向，只有恢复购房者对宏观经济的信心，以及增加购房者的收入，才能真正回归房地产的“牛市”。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰也表示，对2009年的房地产市场并不乐观，市场需求放缓，价格不会反弹。“此次新政节省购房者费用不会超过3%，低于开发商现在的折扣，消费者不会盲目购房。而且现在租金下降，空置率上升，楼市拥有滞后性，不足以在短时间内表现在房地产上。”

　　李文杰认为，这次新政是政府公开对各地方救市的认可，不过这个政策还是比较温和，“低于自己的预期，相信后续还会有新的政策”。

　　市场期待为“二套房”松绑

　　同样，易居房地产研究院高级分析师杨红旭也表示，此次减免税收力度有限，尤其是房地产企业的营业税没有优惠，这一税种目前税率为5%。

　　有接近国家税务总局的人士对《每日经济新闻》记者解释道，考虑到房地产业税收主要集中在地方政府手中，此次政策的出台只是表明默许“地方政府未来可能出台的更大规模税收优惠政策”。

　　21世纪不动产（北京）市场分析人士认为，对于“第二套房”的投资需求的限制并没有放宽，反映出管理层对前期房地产市场的过热依然存在顾虑。

　　而针对未来的政策，中国农业银行总行信贷处相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，央行和财政部的政策只是救市的第一步。现在购房者的观望气氛比较浓，消费者可能会无动于衷。“政府观察一段时间后，下一步可能会对房地产投资行为进行松绑，比如放松二套房贷的政策。”

　　不过，即便是政府已出台救市政策，未来一段时间，楼市仍将比较惨淡。市场分析人士指出，即便中央主动为“二套房”松绑，在市场预期偏低和经济环境持续转坏的情况下，房地产成交量仍将持续低迷。

　　交易量恐将继续恶化

　　对于北京楼市的走向，胡景晖认为，目前北京房价的调整还只局限于边缘地区，相信还有一定的下调空间。

　　“交易量恐怕还将继续恶化。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩此前表示，前两年北京房价暴涨，超出了大多数老百姓的购买能力，累积了一定的泡沫，市场有调整的需要。

　　这也让北京开发商感到“紧张”，10月黄金周过后，北京楼市成交量没有延续9月底的小幅度反弹行情，仍在持续萎缩。

　　根据北京房地产交易管理网的数据计算，今年9月29日至10月12日的两周内，北京市商品房期房成交共4912套，平均每天成交约351套。2007年的同一时间段，共成交6259套，平均每天447套。今年比去年同比下降20%左右。

　　DTZ戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示，目前，北京住宅市场表现依然平静，购房者的需求维持在较低的水平上，市场刚性需求有待激活。

　　21世纪不动产（北京）市场分析人士同时认为，宏观经济增长放缓，全球金融危机的影响未显好转，尤其是资本市场的颓势，都影响了消费者对未来收入的预期，住房消费心理会受到抑制，使部分消费者无法做出购房的决定。

　　未来两月房价或将大跌

　　人们担心，中央政策公布后购买者进入观望，成交量将持续走低，未来两月最猛的杀跌可能到来。

　　目前，北京市场上几乎所有项目都在采取打折、特价房等方式“变相降价”。另外，日前，北京市场统计局的公布的第三季度经济运行数据也显示，9月份，北京房价环比出现2005年以来的首次下降，房屋销售价格比上月下降0.2%，这表明，“北京市房地产价格已出现明显的松动。”

　　目前，北京远洋一方、远洋山水、万象新天、首开幸福广场、华发颐园、华业玫瑰郡等都是降幅比较大的项目，基本上每平方米降价都超过3000元。但是，更多的项目则选择观望，或者只是象征性地有少数几个点的折扣。

　　作为北京市场著名的 “空头”，杨少锋表示，北京市场上只有10%左右的楼盘出现了实质性的降价，其余90%的房地产商仍在“苦撑”。他说，总体而言，目前北京降价的项目大多数是万科、合生、远洋、龙湖这些全国性的房企，“而那些北京本土开发商，没有感受到残酷的竞争事实，还在观望。”杨少锋指出，庞大的市场供应量将是压垮北京房价的“最后一根稻草。”北京市房地产交易网的数据显示，北京2008年1月1日已经获得预售许可证的期房数量为69685套，而10月12日则变成112696套，显示新增未售期房住宅4.3万套，而前9个月成交期房住宅约为5.3万套。

　　杨少锋预计，今年本应进入市场的期房住宅大约在16万套左右，扣除已经进入市场的9.6万套住宅，年底北京市应该供应市场的期房住宅至少还有6万套，而预计4季度成交量不会超过2万套。

　　“在当前需求萎靡的市场形势下，除了大幅降价没有其他应对的办法。”杨少锋认为，考虑到年底到来，开发商的资金压力将空前严重，未来两个月，还将有大量的项目加入到降价潮，“尤其是近郊区的楼盘，对于普通消费者来说，临近春节或许是买房的好时机。”

　　不过，也有市场人士对未来市场表现出些许的谨慎乐观情绪。10月22日，国际物业顾问公司DTZ戴德梁行发表研究报告指出，预计在未来一段时间内，受房价逐步走低的影响，购房者观望情绪或将得到部分缓解，需求量将会有小幅增加。