“救市”政策频出 房企应主动降价配合

　　在多个地方政府相继出手“拯救楼市”的背景下，财政部和央行趁热打铁，再加上一把力。这两个部门近日宣布，从11月1日起下调住房交易契税、印花税和土地增值税三项税率，并降低首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限及首付比例。

　　就财政部和央行的政策目标而言，其指向十分明确。无论是降低相关税率，还是部分种类住房贷款利率下限及首付比例的降低，都意在激活楼市交易量，使得处于低迷状态中的市场逐渐回暖。而更深层的目标，则是努力实现房地产市场的稳定，进而对刺激正处在放缓当中的宏观经济有所贡献。

　　一个繁荣的房地产市场，其对于GDP的意义已经为近年来中国经济增长的事实所证明。同时，房地产市场与诸多行业有着极强的关联效应，是众所周知的。而陷入低迷状态的楼市，一旦硬着陆，将会对经济发展产生很大的伤害，并酿成许多社会问题，也是不容置疑的。

　　在现实情况下，土地财政的作用是明显的，其对于地方政府的含义，无须回避。楼市低迷，直接影响到地方上土地的价格，这是地方政府所不愿意看到的现状。故此，地方政府“拯救楼市”的愿望表现得十分急切，也是可以理解的。不难注意到，地方政府与中央部委尽管都祭出了“救市”的招数，但愿望又不完全一致。前者显然对房价的波动更为在意，而后者，更希望的是市场交易的活跃，从而将楼市带出低迷的陷阱。

　　现在，人们关心的是，财政部和央行的“组合拳”齐出，效果究竟会怎样？仅凭着一些税率的降低，以及房贷利率及首付政策的调整，能否实现决策者希冀的政策目标，还是一个疑问。

　　最大的悬疑点还在于，尽管当整个房地产行业进入调整周期之时，各地房价出现了一些调整，或者说出现一定幅度的下跌，但不少地方房价仍然居高不下，与居民的实际购买力之间仍存在一定的差距。在这种情况下，刺激消费的政策或会对部分刚性需求产生积极影响，但要在根本上使得市场改变周期，掉头回暖，确实颇为困难。

　　也就是说，温暖楼市的政策难以在根本上左右供求关系。要真正提升市场交易量，改变目前浓郁的观望气氛，还得依靠市场价格与需求之间实现合理的均衡。不少人已然认识到，财政部和央行的“救市”政策，重在刺激消费，而非为房价托底。事实上，如果房价不能调整到一个相对合理的价位，购房者的能力与现实价格不能匹配的话，政府的政策意图也是很难实现的。

　　这就意味着，在政府大手笔出手维护房地产市场稳定的情况下，作为市场主体的众多开发商，其实也应有所作为。目前，在很多城市，商品房的销售面积持续下降，房地产开发投资、土地购置面积等指标也明显下降，不少开发商资金链较为紧张。这个时候，配合诸多“救市”政策的推出，遵循市场自身逻辑的企业应该敢于调整商品房销售价格，主动去满足现实的刚性需求。必要的价格调整，既会进一步刺激消费，也会回笼资金，缓解现金流紧张的状况，更会在根本上防止房价出现大起大落的乱象。

　　前些时候，个别有远见的房地产业龙头企业在行业处于一个困难阶段之时，主动提出了降价，并承认近几年来的巨额利润的确跟市场泡沫不无关系。显然，市场泡沫几年来虽然不断受到挤压，但尚未回调到位。此时，就更需要开发商作出战略性的选择，积极以出让部分利润的办法，求得市场的正面反应。在一个成熟的市场当中，价格的涨涨跌跌本身，理应是常态之事。优秀的企业，仍然可以通过不断深化内涵，以及强化管理等方式来挖掘潜力。

　　当然，开发商也有苦衷。比如，有些地方政府，不太愿意看到开发商较大幅度降价，想方设法予以劝阻。这种阻力的根源，还是土地财政对于地方政府的作用所致。阻拦者生怕房价的合理调整将会直接导致土地价格的滑落。这就需要为政一方告别短期利益导向。殊不知，如果房地产业长期萎靡不振，又谈何地价的上扬空间呢？如果房地产业真的出现硬着陆，严重伤害了中国宏观经济的整体活力，那又该是多大一笔账呢！

欢迎订阅2009年《第一财经日报》！
订阅电话：
010-58685866（北京）
021-52132511（上海）
020-83731031（广州）
0755-82416077（深圳）