市场等待实施细则 楼市出现短期观望

　　上周国家和上海一系列新政出台，由于有关税收等政策将于11月1日起实施，加上上海普通住房标准调整方案尚未出台，市场正出现短期观望。统计数据显示，上周上海商品住宅成交出现了量价齐跌的局面。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，上周（10月20日-26日），上海剔除动迁配套房以外的新建商品房的成交量为13.8万平方米，环比下降27%；其中商品住宅的成交量下降了10%。

上周，新政出台的前三天（20日-22日），商品住宅的日成交量分别为139、145和174套，新政策公布后的23日至26日，成交量分别下滑到121、106、124和111套。此外，自住型中低价房源的成交比重上升，导致上周商品住宅的均价也下滑了10％以上。

　　佑威分析师认为，市场需要等待新政的一些实施细则的明确，目前的市场观望将是短期现象，预计11月后市场成交会有明显回升。首先是技术上的回升，这几天的多数案场交易可能会拖到11月政策正式实施后才会到交易中心备案；其次，新政策降低了购房成本，特别是90平方米以下自住房的税费成本，将会刺激一部分自住型消费；另外，预计近期将会有一批90/70房源借新政降税之机上市，也会带动冬季楼市回暖。

　　易居中国分析师付琦认为, 此次新政明显地反映出有关部门“鼓励自住消费，控制投资，抑制投机”的目标。从买房的角度来看，“0.7倍”的利率下浮适用于“首次购买普通住房和改善型普通自住住房”，而非普通住房和非自住住房不享受优惠；公积金首付下降和上限提高，都只针对自住的普通住房；契税下调只适用于90平方米以下的普通住房，而90至140平方米的普通住房也并不享受优惠。

　　从二手房出售的角度来看，通常二手房转让，上家往往将交易税费转嫁给下家，如此变相地提高了下家的买入成本，在一定程度上降低了成交。新政出台后，上家的税收成本大大减少，由此也降低了下家受到的转嫁成本，鼓励了消费。但是，与信贷政策相似，税收优惠措施也多适用于普通住房，非普通住房难以享受到。此外，值得注意的是，营业税、个人所得税、交易手续费等免税政策的执行期限为2008年11月1日至2009年12月31日。由于营业税、个人所得税免征有“2年以内”的限制，因此即便现在买房作为投资，2年后转让也不能享受到税收的优惠。因此，新政鼓励的是自住消费，而对于投资、投机并未给予鼓励性的优惠。