万科 三季度销售面积同比降三成

　　万科A(000002)昨日公布的三季报显示，1-9月份，公司共实现营业收入225.4亿元，净利润22.8亿元，分别较去年同期增长59.1%和18.8%。其中，第三季度，实现净利润2.15亿元，同比下降13.42%。

万科同时决定，在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。业内人士指出，调低开工面积将影响公司未来业绩。

　　毛利率降低

　　三季度，万科净利润下滑，主要原因是毛利率降低，另外还计提存货跌价准备。数据显示，公司三季度毛利率为39%，比去年同期低12个百分点。三季度，公司还计提了5个项目的存货跌价准备5.3亿元，影响净利润4亿元。

　　兴业证券房地产研究员王嘉指出，由于严峻的行业环境给万科的经营带来了较大的负面影响，万科预计全年很难达到15%的净利润增长率。从三季度开始，公司在财务上按照无法达成股权激励要求进行处理，且冲回1-6月计提的股权激励费用1.9亿元。剔出存货跌价准备和股权激励费用冲回两方面因素，万科2008年三季度与结算收入相匹配的净利润同比增长为58.6%。

　　截至2008年9月底，万科期末总负债率为69.7%；净负债率为34.8%，比中期末的净负债率37.1%进一步下降。报告期末公司拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%。期末，该公司各类短期借款和一年内到期的长期借款合计170.7亿元，低于公司所持有的货币资金。这意味着，万科目前的财务、资金状况依然十分稳健。

　　收缩规模

　　目前，房地产行业深度调整，国际经济形势动荡也给行业的发展增加了不确定性。由此，万科决定，进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。

　　海通证券房地产分析师帅虎认为，万科调低开工面积将影响未来业绩。他指出，目前公司贯彻现金为王策略，财务情况略好于行业水平，但仍有压力；存货占比偏高，开工面积的再次调低，将对未来两年的竣工面积及相应的结算收入产生实质性影响。

　　中金公司分析师白宏炜也表示，开工计划的放缓预示着公司未来增速的放缓。期内土地储备增加660万平米，目前土地储备可供两年开发。不过他指出，公司资金压力较小，未来扩张能力强。

　　三季度，公司实现销售面积136.6万平方米，实现销售金额114.9亿元，较上年同期分别减少29.4%和31.9%。1-9月份，公司累计实现销售面积402.4万平米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9%和3.2%。

　　在土地市场方面，1-9月份，公司共新增项目27个，项目规划建筑面积总计约660.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约502.1万平方米，平均土地成本约2074元/平方米。总体而言，公司在拿地方面仍会采取审慎态度，且更多地采取股权收购、合作等方式，以降低成本。

　　万科总裁郁亮表示，短期内万科的经营策略将更加强调稳健性，一方面坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量；另一方面，万科将借市场调整之机，致力于专业能力的提升，发现自身的不足，以进一步巩固和强化自身的优势。