潘石屹劝开发商别跟政府碰

　　11月2日，SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹在2008(第三届)环渤不动产发展论坛上表示，当今房地产住宅市场已经基本进入到一个死胡同，而商业地产的需求量还是很大，并且，做商业地产比做住宅的回报率高很多，老潘表示，以做商业地产为主的SOHO中国，利润是万科的6倍。

　　潘石屹解释道，房地产发展是各种各样物业的发展，可是在过去十年间，我们看到中国90%的房地产开发公司，首先提到的是居住，如果是居住的话，现在基本上已经走入一个死胡同。中国很多开发商比较讨厌万科，因为他是第一个降价，可是万科是全中国第一大房地产公司，他们今年在全中国销售项目有180个，对全中国住宅市场的了解，没有一家房地产公司是比得过的。

　　潘石屹表示，中国的房地产公司债券利息率在市场上交易已经超过了100%，现在大家在资本市场上面都是秉住呼吸，来听中国房地产的坏消息，就看哪一家房地产公司会破产。如果要破产，受打击最厉害的公司是不会按照区域划分，而是按照商业模式去划分，一旦模式出了问题，整个公司就会受到巨大的影响。

　　在此次论坛上，潘石屹特别强调了开发商在做保障性住房上要深思熟虑。他说，在过去三年半的宏观调控当中，尤其是从去年开始，广州、北京这样的城市都在大力进行保障性住房建设。以北京为例，去年保障性房屋建筑面积是650万平方米，2008计划是800万平方米，现在已经供出来的地是760万平方米，如果一户是76平米，那就是10万套房子。北京去年成交一手交易量是14.9万套，如果有10万套供应出来，那么房地产住宅市场格局就要重新改写。

　　他说，在未来的两三个月时间，政府刺激房地产的政策就会落实下来。银行已经调息好几次，税收也在降低，所以作为中国的开发商，必须要反省自己的商业模式，这个商业模式就是千万不要跟政府的经济适用房、保障性住房撞到一起，那是鸡蛋碰石头，开发商的地价是政府出让来的，价格都比较高，而政府的经济适用房是零抵押，尤其北京、广州这样的城市，开发商一定要选好自己的商业模式。

　　潘石屹在论坛上的答记者问：

　　提问：现在购买保障性住房都有户籍限制，主要针对低收入家庭，原来政府制定制度的时候也是根据商品住房市场错开的？目前我们看到国税总局和财政部已经出了一系列政策，作为开发企业，您还希望从哪方面加大刺激的力度？

　　潘石屹：保障性住房从定位来说是中低收入家庭，如果一个城市有十万套住房，而且这些是开发商去开发，去销售，他们销售压力也是非常大，如果在销售过程当中，对家庭收入控制不严，实际上是特别容易出现的问题，因为我们国家保障性住房的销售体系和新加坡是不一样的，咱们举一个例子就是经济适用房，一开始户型是一百多平方米，两百多平方米也有，像北京销售的经济适用房开这个奔驰车、宝马车的有，最好笑是在北京有一个经济适用房小区，因为离CBD比较近，在长安街的延伸线上面。这个项目是一个外国人居住的地方，所以购买了经济适用房的人全都租给外国人，有外国人专门的餐厅喝咖啡厅，在中国目前这样一种管理体制下，说是非常严格的像香港、新加坡一样，如果谁虚报自己的家庭收入是要判刑的，这种情况占了中国环境下不可能实现。如果有十万套的量，开发商压力就大，能够销售出去就是第一位的。

　　我觉得会陆陆续续出台很多政策，税收政策、第二套住房的政策。国务院办公会十条颁发以后，财政就颁发十条。这个颁发的下午我们就在一起讨论了一下这个问题，就是改善型住房到底是第一套住房还是第二套住房。我们在一起大概有十个人，没有一个人理解，说政府为什么制订政策不一下说明白了，他们就不断的变化，据我知道他们好几个电话，他们答案是改善型住房，包括第二套住房，如果是第二套住房按揭要是放开的话，对中国的房地产市场是一个特别大的利好。结果到了第四五天银监会又出来辟谣，改善型住房就是第一套住房，这些政府起草文件的人学问比较高，一般人不理解。所以改善型住房是第一套还是第二套，现在大家看法不是很一致，所以下面会有很多的政策出台的。

　　提问：河北省三年大变样对河北省房价有没有什么影响？就是对河北省今后发展趋势。中小房地产商在资金问题，以何种方式更好的渡过冬天？

　　潘石屹：我在河北没有项目。我们公司是去年刚在香港上市的，可能是最高峰的时候上市的，我们募集资金的量是目前高的，当时是真金白银，上市的前一分钟中，把129亿港币打到我们账上。但是我想这个钱到我们身上是一个责任，然后就是金融危机，从我们SOHO中国发展策略来看，我们在金融危机的时候怎么做，如果说是金融海啸，这个海浪会过来，我们在小岛上面应该跑到什么地方去？应该到制高点。第一北京和上海两个城市别的地方不去，这个地方我们认为是制高点。第二点在北京和上海最繁华的地段，我们确定上海的南京西路、淮海路、外滩。北京就是王府井、前门、CBD。另外我们不做住宅楼，我们做商业地产，商业地产回报率太高了。这个是我们基本的战略，还有一些安排。在金融危机要发生的时候，一定要保持足够的现金流量，我到香港和美国请教一些专家，就是经过大风大浪的人，就是金融危机来到底给我们造成多大影响？就是你要按照公式做财务安排，就是从今天开始，到一年之间，你所有付的款能不能都付出去，你应收的款没有收回来能不能坚持一年。我经常替别人着想做安排，看到很多中国房地产资金状况都不是非常好的。

　　提问：通过您演讲，我感觉您对写字楼、医院、商业地产充满信心，对于以住宅开发为主的房地产企业，您能有什么建议吗

　　潘石屹：这个问题是好多房地产开发商都在探讨的，实际上就是发展到今天这个地步，到2008年，已经是非常困难了，因为一个商业模式的转型和战略的转型一定要有提前的量，如果是提前一年时间，甚至提前两年、三年做转型比较容易。如果是到了今天各个城市的土地都在流拍，像北京9月份的成交量同比下降了73%，这个实际上是一个非常大的数字，所以在这个时候要作出调整是非常困难的，所以就是一些房地产开发公司像万科逼的没有办法。其实万科帐面是不差的，他们有一百多亿的现金，在这种情况下不得不降价，所以最后就是普通住宅的降价可能是一个不得以的选择。

　　提问：您刚才很看好商业地产，同时您说这个回报也是比住宅多好多倍，依据新加坡和香港的经验，您是不是觉得推出类似于房地产信托基金这类的产品是一个比较好的时间？

　　潘石屹：我从来不知道人民银行总行的意见是什么，前天我们和前人民银行副行长吴晓灵在一起谈论就是认为推出信托基金时机已经成熟了，可是这地方我要提醒一点，尽管做商业地产的回报率非常的高，做商铺写字楼回报非常高，能够高什么程度呢？万科每平方米的利润是我们SOHO中国每平方米利润的六分之一，其实万科还是中国的一家利润率比较高的企业，但是这个我们又看到另外一个现象，这些大城市的烂尾楼大部分是商业地产，这个就是别人觉得你怎么一方面说利润这样高，我们看到烂尾全都是商业地产，这个地方有一个秘诀，最重要是要选好地段，地段这个东西就是做商业地产，无论是商铺还是写字楼，差一步可能差距非常大，我们选择原则就是城市最繁华的地段，就是一定要到地铁出口上面，最好是地铁的交汇口。如果没有地铁出口是形不成流量。我们看日本房地产低迷十年时间，但是在日本最繁华地段商业地产不光没有跌，价格还在涨。美国今年一年全美国的房地产下跌了16%，作为一个成熟市场下降16%是非常大的，可是我们到纽约、曼哈顿，尤其在曼哈顿中央公园周围的房子，房价不但没有跌，还在往上涨，涨的幅度非常大，我是有亲身的体会，我们三年前在美国这个地方买了一套房子，再回去的话多少人还问，你出手不出手，给我们的回报率比北京还高。我们做商业地产一定不要忽略一个东西就是地段，这个最重要就是繁华地段。 (来源：中国网)