未来十年商业地产将迎来黄金时代

　　人物档案

　　朱友军

　　经济法学硕士，当过记者，做过律师，1999年进入地产圈，现任汉博投资集团有限公司总裁。在短短的几年时间里，汉博集团旗下子公司汉博顾问成为商业顾问公司中的行业领袖，鉴于他在商业地产领域取得的成就，相继被媒体评选为“北京地产十大卓越贡献人物”、“中国商业地产推动力人物”、“中国地产2007年度影响力人物”，并应邀担任中南财经政法大学客座教授、中国人民大学特聘教授。

　　尽管这场持续了近一年的房地产危机被大多数人认为是由于席卷全球的金融风暴所造成的，但是自观中国房地产企业本身结构的不合理性，也是导致危机恶化的一个根本性原因。过分依赖银行贷款、住宅商业比例开发不合理，让绝大多数开发商尝到了金融风暴来临后的手足无措。

　　上周，记者专门走访了国内著名商业地产顾问机构——汉博集团董事长朱友军，他向记者表示，目前国内地产企业所存在的结构问题已经被大多数开发商所认识到，中房协商业地产专项委员会筹备会正在积极制定各项建议，帮助开发商度过危机。

　　持有型与出售型物业比例不合理导致开发商缺乏金融抵抗力

　　纵观国内地产企业，在其产业结构上，一般住宅开发量与商业的开发商量比例是9：1，最好的也不过8：2。而中国香港、新加坡的成熟开发商，住宅和商业的比例为3：7，商业地产业也就是持有型物业为开发商提供稳定的资本回报，住宅也就是出售型物业，则可以为开发商提供短期的现金流，两者的合理配备，决定了开发商的抗风险能力。

　　朱友军表示，其实上次的亚洲金融危机就是很好的例子，由于经济的衰退导致出现了大量失业者，消费者购买力下降，在香港导致了一大批以出售型物业为主的开发商破产。究其原因，主要是销售量的下降导致企业资金链出现断裂，而一些以持有型物业地产为主的开发商，即使在市场很低迷的时候，依然可以凭借租金来维持生存。

　　而目前，国内大多数企业的业务全部铺在了住宅开发上，依靠买地盖房再卖房再买地的形式盈利。这样单一的发展模式，注定了抵御风险能力较差，一旦市场出现动荡、消费者购买力下降，立刻会出现交易量的大幅度下滑，开发商的资金链也会随之出现断裂的危机。

　　从去年10月份开始，国内住宅销售量持续低迷，如今同比去年已经下降了40％。据国家统计局最新的公布数据显示，今年9月份，国房景气指数为101.15，比8月份回落0.63点，连续10个月环比回落。9月份，房地产开发投资分类指数为103.22，比8月份回落1.18点，同比回落0.85点；1-9月份，全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%；房屋施工面积分类指数为104.56，比8月份回落0.66点，同比回落0.99点；截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。

　　无疑市场的低迷是导致目前国内开发商面临的最大困难，一边难以撬动消费者的观望情绪，同时大量的银行贷款需要偿还，并且还面临着国际金融风暴的不确定性。可以说，国内的地产企业处境已经到了十分危险的地步，从而也说明了单靠住宅开发模式的企业抗风险能力较差。因此，快速发展持有型物业地产，是这次危机过后每个企业势必要好好研究的问题。

　　GDP高速增长需要启动内需　商业地产将成为今后发展主流

　　其实，这次金融危机的出现，不仅让地产行业得到了教训，也让中国经济的发展暴露出不小的问题。GDP增长不能过分依赖出口，目前出口对我国GDP支持率达到了3.7％左右，而金融危机直接导致欧美等国的购买力下降，进而波及到了中国的出口，导致出口额的下滑。今年三季度GDP增长9.9％，同比去年同期回落2.3个百分点，主要是因为出口受限，以及一直遏制投资过快增长的政策。其中，遏制投资中主要是出台了针对房地产业的一系列政策，包括缩进地跟银根。因此，朱友军认为，如果要保持在双位数的快速增长，必须拉动内需，促进居民消费，而这些更需要大规模的商业地产支持。

　　从宏观经济谈商业地产，朱友军说：“目前的宏观经济形势以及中长期发展趋势对住宅物业市场不利影响较大，而对于商业地产市场而言，中国宏观经济基本面短期不会有较大影响，中长期发展趋势有利于商业地产的发展。”中国经济增长的基本面在中长期内不会发生变化，虽然在过程中会遇到人民币升值与暂时的高通胀难题，这一难题的破解一定依靠缓步升值、控制投资与激发国内消费需求相配合的方式完成，中国经济增速有可能放缓，但不会影响到个人消费，甚至个人消费还会有所提速。

　　具体到零售市场，其发展速度将与个人消费同步，朱友军预计，“中国未来几年的零售市场平稳增长，不会有大幅度波动。对于商业地产市场而言，符合市场需求的商业物业一定会得到租户的青睐，其租金、售价以及长期持有价值不会发生较大的变化”。

　　住宅市场受国家经济政策调控的波动会比较大，而高端物业却一直保持稳健的增长。随着租金的递增，价格也在递增。经济形势的变化将在很大程度上影响未来房地产的转型，商业地产的比重将会增加。朱友军介绍说：“现在中粮、合生等开发商已经意识到这个问题。我有个朋友在朝北大悦城转手中拿了6个亿，随后他购买了另一块地做住宅，现在却卖不动了。”

　　“从1999年到2008年，中国商品房市场发展10年，而住宅市场有8年的飞速发展。这是因为开发商投资住宅会有20到25年的回报率，房价一路猛涨以致目前的虚高，像深圳的泡沫已经将近一半。泡沫越大，开发商的风险也就随之而来。”分析到这种风险，朱友军表示，正是由于开发商过于看重住宅市场这种短线投资所带来的利益，如果开发商手里有大量的持有型物业，在楼市危机之下就不会这么被动。朱友军说，大家该学学李嘉诚。

　　据了解，东方广场作为东方海外迄今投资中国内地最大的项目，长江实业的李嘉诚是这个项目的大股东，他拥有64％的股权。作为成功的开发商，长江实业长期持有商业物业，以长期经营作为目标，则获取了稳定的、持续增长的投资回报。旗下7个成功运营的商场捆绑打包上市，既获得资金回笼，又带动了成千上万的租客，进而奠定李嘉诚作为华人首富的扎实基石。

　　70％商业面临经营困难　商业地产想说爱你不容易

　　“开发商做商业地产有三种心态。第一种是用做住宅的心态去开发商业地产，最后可能是做好了建筑，招商却招不来；第二种是拿了地，但希望资金尽快回流而主要去做住宅，只配以简单的社区商业，最终很可能社区商业招商也非常困难；第三种是知道做商业地产的利好，拿了地也有钱去运作商业地产，但最终却没有运作好商业地产。”朱友军分析说，商业地产不是简单的运营，包括定位、招商、商业管理都是很重要的环节。

　　商业地产运作不好，主要有两方面的问题，一个是对商家的认识不一样，造成开发商与商家之间是对立的关系，没有站在商家的角度上去考虑问题。很多开发商迷信设计师，但设计师一般只懂设计，很多设计并没有建立在商家的需求基础上。另外一个就是专业人员太少，大都把商业地产单纯地看做是招商。由于前期缺乏专业的定位，导致最终招商都成问题。“温州有个1.5万平方米的高端百货，但招商却很困难，就是前期的定位没有做好。”

　　朱友军向记者介绍，2005年，汉博刚涉足商业地产，接触的开发商基本上都存在概念上的错误。往往是拿到地就开始进行设计，等施工图出来之后，才发现很多地方存在问题。出于成本考虑，也不愿意改，将错就错地进行招商。直到商家考察项目时才发现，其结构、层高等都不符合入驻要求。重新改造所耗费的精力物力非常之大，甚至有的根本无法改造，过程非常痛苦。在北京以及很多二三线城市，这种失败的案例比比皆是，致使出现商业地产的空置。粗略估计一下，成功的商业地产项目仅占20%-30%，而70%的项目都是失败的。

　　一些传统的、成熟的商业体，其商业氛围经过了长时间的培养，并且以前的商业体较少，经营成功相对容易。与此相反，如今已经形成多商业中心的北京，新商业体需要较长时间的培养。北京的商业大约仅有30%的存活率，因此仅有优越地理位置还远远不够，还需要差异化的商业定位做保证。定位有高低之分，需要分析每一种业态，同时要考虑区域人口的特点。比如西单，一线品牌不会进驻；再如金源，肯定是以满足家庭购物为主的，并不适合专门针对年轻人的定位规划。

　　总之，商业地产不能以旧有的住宅开发思维模式去套用，商业地产开启的势必是一个地产专业化时代。而此次席卷全球的金融危机，也让地产开发商们逐渐认识到，持有型物业为企业承担经济风险中的重要性。可以预料，中国商业地产市场将迎来新一轮的发展机会。