上海楼市：救市细则有限“松绑”

　　继出台十四条救市方案之后，上海市政府日前又公布了新的普通住房标准，以配套救市政策的实施。新的普通住房标准取消了此前内、中、外环的单价限制，取而代之的则是房屋总价的限制。不过，分析人士指出，从新标准来看，上海对普通住房的限制有所松动，但如果仔细分析，会发现松动的幅度实在有限，对上海楼市的刺激作用有限。

　　普房标准有变化

　　上海楼市十四条救市方案中的优惠措施基本上都只针对普通住房，而按照此前上海的普通住房标准，无论是内环、中环还是外环，在2007年的大幅上涨之后，已经较难寻找符合普通住房标准的房屋，因此，要落实救市方案的优惠，就需要修改普通住房标准。日前，上海终于宣布修改普通住房标准。

　　新版的普通住房标准规定，自2008年11月1日起，上海可享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下；内环线以内套总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下；以及5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。而此前，上海普通住房标准除了单套建筑面积140平方米以下外，还规定内环线以内17500元/平方米以下，内环线和外环线之间10000元/平方米以下，外环线以外7000元/平方米以下。

　　分析人士指出，从新的普通住房标准来看，取消价格限制而改以总价限制，在当前价格下，会扩大符合普通住房标准的房屋，但需要指出的是，从总价上看，当前小户型房屋才更容易满足普通住房标准，这也意味着，政府对房地产的思路并没有太大变化，鼓励自住需求和刺激小户型消费，仍然是政策的主要目标。

　　市场波澜不惊

　　虽然政府救市意愿强烈，但从普通住房细则的调整来看，政府对楼市政策调整尺度依然保持谨慎。事实上，即便是财政部此前出台的政策，在实际细则修订中，仍然保持了对房地产市场风险的警惕。在这种背景下，上海楼市成交量并没有因为政策刺激而出现井喷，观望情绪依然十分浓厚。

　　由于对新政的效果需要观察，开发商明显降低了推盘的步伐。佑威房地产研究中心的统计显示，10月27—11月2日一周内，上海一手商品房（剔除动迁配套房，下同）的供应量为20.74万平方米，环比大幅下滑60%；其中商品住宅的供应量只有12.45万平方米,环比更是下降了67%。但新政对购房者的推动力显然不大，虽然从比例上看，新政出台后的几天，上海一手房成交增幅较大，但这主要是由于此前基数太低造成的，该周商品住宅的成交量仍然只有9.82万平方米，市场低迷依旧。

　　业内人士认为，当前市场的集中矛盾仍然是价格和需求的矛盾，在这个矛盾没有解决之前，仅凭小幅的政策刺激很难改变市场当前的颓势。他指出，新政的实施，可能会改变一小部分自住需求的观望态度，但不能从根本上解决需求不足的问题，上海楼市的“寒冬期”结束还需要时间的缓冲和宏观经济的好转。