政府救市的长沙样本

　　政府救市的长沙样本

　　■本刊记者/彭峰（长沙报道）

　　地方政府急于改变楼市低迷现状的努力，并未收到预期的效果

　　事情总是出乎人们的意料，几个月的时间，中国的房地产业就让人们看到了一个行业走向衰落的速度有多快。

仅仅在一年前，地产商们还在为自己售楼部前购房者排起的长队而欣喜不已。在当时，过热的房地产市场也给政府带来麻烦，飞涨的房价使其备受指责，如何遏制房价迅速上涨的势头成为重要的公共话题。

　　政府在两年间对房地产行业采取的各种措施似乎并没有起到相应的作用，房屋成交量和房价还在不断攀升。但在去年国庆前夕政府出台了限制投机性买家的措施并缩紧银根后，行情开始逆转。对楼市泡沫破裂的担忧开始代替此前的乐观看法，随后发生的全球金融危机更是令消费者感到恐慌，大量购房者改变态度持币观望。

　　房地产市场行情终于掉头急速向下。尽管房屋价格并没有太多松动，但大幅下降的成交量已经揭示了市场有多么疲软，8月份的销售面积下降了36%。而去年的销售则是比2006年增长了超过50%。不到一年的时间，地产商们陷入了苦苦挣扎的境地。

　　这种情况显然不是中国政府愿意见到的。受全球金融危机的影响，中国经济增幅的放缓速度已经超出了人们预期。如果房地产业继续下滑，中国可能难以将增长率保持在8%以上，这个增幅长期以来也被政府视为保持经济繁荣的最低要求。

　　当中央政府开始房地产的“救市”行动后，尽管质疑的声音铺天盖地，却没人再觉得不可思议，一切都仿佛意料之中。

　　在此之前，全国已有18个地方政府先后出台了救市政策。其中，长沙市政府第一个推出货币补贴经济适用房的政策。作为国内末代“地王”出现的城市，长沙市政府的举动无疑更加引人注目。

　　“敢为天下先”

　　“长沙市政府率先推出的救市政策体现了湖南人‘敢为天下先’的精神。”在湖南长沙，房屋产权管理局副局长胡汉清对《新世纪周刊》说。这时是10月下旬，距离长沙市政府推出救市政策已经过去了三个月。

　　针对持续低迷的房地产市场，长沙市较早出台了救市政策。7月20日长沙市政府出台了《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，多方面推出优惠措施：经适房全面推行货币补贴方式；二手房交易综合税调为1.1%；公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；多项房地产税费减免或延迟收取。

　　在中央政府态度尚不明朗的情况下出台这些政策，显然会承担一定的风险。至少在10月下旬以前，当地政府官员表现得并不如后来的胡汉清一般轻松。“救市”这个词甚至成为一种禁忌，“不是救市，只是市政府出台一些关于房地产的政策。” 一位政府工作人员在私下聊天时谨慎地表示。

　　据胡汉清透露，长沙市政府的救市政策出台以后，长沙市政府确实承受了相当大的压力，相关话题在网上被炒得很热烈。建设部当时派了一位沈姓处长到长沙了解相关情况。沈实地调查后并没有表态，后来也没有下结论，这让他们很是担忧了一段时间。

　　真正让他们放下悬着的心的，是10月18日建设部副部长仇保兴的一番话，“每个城市根据它不同的特点，不同的房地产的形式，可能会出台不同的政策，这一点上我们相信每个城市政府会作出明智的选择。

　　仇保兴是在深圳出席“中国市长论坛”时作出上述表示的，这也被认为是中央正式认可地方政府救市行为的表态。

　　胡汉清认为，救市政策出台以后，长沙楼市比较理想的状态应该是以平稳的态势走下去，不会像2007年一样房子又被炒得很热，导致房价重新抬头。在投资客基本不会再进入市场以后，市政府救市的一个重要目的就是通过货币补贴的方式帮助困难家庭解决住房问题。

　　但是，低收入群体的住房问题，显然不是地方政府对于房地产现状感到焦虑的全部原因。据公开资料显示，长沙市政府2007年的地方财政收入262.52亿元，其中1月至11月地税收入为115.9亿元。国有土地出让金方面，2007年长沙市土地拍卖总价格为206.3亿元，即使考虑开发商支付土地出让金时间滞后的问题，长沙市政府在2007年的土地出让金收入至少也应该是数十亿元。

　　据北京大学中国经济研究中心平新乔教授的研究，2004年“土地财政”收入占中国地方政府可支配财力的34.5%。普遍认为，各级地方政府的财政收入中，有超过1/3的收入来自国有土地出让金以及与房地产相关的各种税费。从这个意义上来说，地方财政是这一轮持续5年的房地产价格飚升市道中最大的受益者之一。

　　房地产市场低迷，让地方财政失去了最重要、最稳妥的一块收入来源，这样的局面无疑让许多地方官员感到了某种不安。

　　救不起的市场

　　“新政策主要是起一个导向作用，很难说它真正有多大的作用，只是表明政府的态度，提升市场的信心，其实契税由2%改为1%并没有太大的实际作用，最关键的是市场信心。”胡汉清一再强调恢复市场信心的重要性。

　　但在全国房地产市场不景气的情况下，长沙市政府的救市举措取得的效果似乎并不明显。长沙市房屋产权管理局的数据显示，今年十一黄金周期间长沙市商品住宅期房共成交7.06万平方米，较去年的15.07万平方米相比，下降了8.01万平米方，接近去年的一半。9月长沙商品住宅期房每周成交量均高于10万平方米，十一黄金周成交不增反减。 在具体成交量数据上，呈现出整体下滑趋势。去年同期全市共成交1277套，今年则为706套，较去年减少了571套。

　　在长沙市河西大学城南面的一个楼盘，一位冯姓工作人员告诉《新世纪周刊》，国庆黄金周期间其项目的销售量在长沙市排前十位，“总共卖了16套房子。”冯说。

　　为了保持销量，冯的公司可谓想尽一切办法，项目一期开盘的时候，单价被定在了3600元，比周围的楼盘都要低上一成左右，而且推出了更加优惠的团购。现在二期的楼盘被推出后，由于周围楼盘价格下降，公司又祭出了打折这一法宝——九折优惠。开学后，公司还专门出台了针对高校老师的销售活动，也取得了一些效果。“现在公司每个月能卖出10多20套左右房子，比起很多楼盘来好了很多。”

　　在城市北边的浏阳河和湘江交汇处的新河三角洲，作为将在2009年前建成以博物馆、图书馆、音乐厅“两馆一厅”为标志性建筑的城市地标区。北辰实业当初以92亿元天价拍得的“中国地王”地块只做了地面的平整，从高处望去，只看到一片黄褐色的土壤湮没在蒙蒙细雨中。一台挖掘机孤零零地平整着地块边缘的沟壑，除此以外，看不到任何基建施工的迹象。

　　紧挨着“地王”的，是一个名为湘江北尚的楼盘，在07年行情火爆的时候，项目二期的200多套房源刚一推出，就被600多VIP客户抢购一空，当时的均价是4600元。但由于市场转冷，年末推出的三期楼盘遭到市场冷落，到今年国庆期间仍有大量房源未售出，而且销售价格一路下跌，北面朝向的户型单价已经降到了3900多元，比起当初开盘时5300元的均价有了很大的下降。

　　即使是这样，销售情况也不是很乐观，“国庆期间大概卖出了十一二套房子，”一位销售人员告诉记者，现在他们期望的，就是北辰赶紧开发“地王”地块，“他们的楼面地价就达到了3500元，建成以后单价肯定在6000以上，那样我们4000左右的单价相对就有很大优势了。”

　　而北辰的公告显示，其将于年底启动50万平方米的建设，剩余用地则与长沙市政府达成协议延期交付。据北辰董事会秘书郭川介绍，北辰“地王”项目，首批启动的50万平方米建设为二三线江景房，总投资约为十几亿元，一线江景房将留到以后开发。整个项目预计的开发周期为8～10年。显然，北辰选择了延长这一项目的开发周期来消化“地王”。这也似乎在一定程度上反映了其对当地政府救市政策的效果并未抱有太大的期望。

　　在这个市场中，政府的救市政策已经无法改变市场下行的预期，似乎多数居民并未如期望中那样恢复对市场的信心，对房价泡沫的担忧和对全球金融危机的恐惧来得更为直接。

　　继续观望

　　盘算一番以后，27岁的外贸公司部门经理李进还是选择了再观望一段时间，“都已经观望这么久了，不在乎多等这几个月。”从今年年初开始，李进就琢磨着买房子了，结果却在观望的过程中见证了楼市的一路下跌。“很多楼盘都在跌，每次售楼员打来电话都是说价格又优惠了多少，要不就是买房又送什么东西。”

　　经历了长达数月的观望后，李进显得尤为谨慎，他表示，“我会再等上半年到一年，如果房价跌到我能接受的价位，我还是会考虑买房的。现在降点利率或是调低首付对我来说并不重要。”在他看来，目前的价位下买房会导致其背负沉重的房贷压力，而且现在经济大环境不理想，还是手中持有现金比较稳妥。

　　李进细算了一下，如要买一套100平米左右的房子，按单价4000元计算，可省下4000元契税，首付压力可减到8万元出头，购房负担的确有所减轻。但他同时算了一笔账，如房价继续跌，即使开发商每平方米只优惠500元，100平方米的房子也能轻易省下5万元，比减免4000元的交易税费诱惑大得多。

　　“我还是等到年底再看吧，反正这段日子房价不可能大涨。”李进说。

　　对房地产市场而言，唯一确定的是需求仍存在，庞大的刚性需求是开发商咬牙支撑下去的信念之一。但现在这传说中的刚需却迟迟没有兑现。

　　长沙市一位银行工作人员透露，在去年的第二套房贷政策出台前，他们个贷中心每月发放的房贷在3000万元左右。但政策出台以后，房贷规模迅速萎缩到原来的三分之一。也就是说，只有不到三分之一的购房者是购买第一套住房，这也是刚需的真正规模。

　　更让人头痛的是，随着房价的逐步下跌，这部分有着刚性需求的购房者也开始了持币观望，期待着房价的进一步回落。这种观望态度有可能带来破坏性更大的恶性循环：随着买家观望，等待价格进一步下跌，开发商会进一步收缩建设计划，进而加剧经济低迷，鼓励买家等待更长时间。

　　但目前房屋的价格却又显得如此高不可攀，尽管被成为支柱产业，对经济增长起着重要的作用，如果这昂贵的支柱需要大量的年轻一代透支今后数十年的收益来抗的话，未免太过于沉重。

　　或许就像易宪容所说的，最关键的一点是房地产开发商应该降低利润，使多数老百姓能够买得起房，只有当房屋成为大众化产品而大家都有消费需求时，市场才会逐渐升温。“与其他市场相比，房地产市场有其特殊性，既然曾出现过近10年的繁荣期，那么将可能出现一个较长时间的调整期，这轮调整不会在一两年内完成。当然，这也要视国际经济形势和中国经济形势变化而定。”