救楼市是因为迷信房地产的多重作用

　　《论衡》第29期 来源：阳光卫视

　　本期话题《救楼市是因为迷信房地产的多重作用》

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最近呢，关于救楼市的呼声呢不绝于耳，其中呢，有一个重要的理由呢，是认为房地产业在中国的经济当中，占有一个很大的比重，同时它是一个产业链很长的这样的一个产业，不得不救。那么现在我们一起来反思我们的救房市的政策的时候，可能有必要也来重新思考一下，房地产业真正能够担得起如此重的责任吗？我们今天请到的特约嘉宾，陈平先生您好。

　　陈平：我对目前救房市之举措，我觉得第一这些措施出台是应该的，因为这些措施是减轻了。

　　主持人：消费者的这样的一些负担。

　　陈平：对于购房者，就是房屋需求者的一些购房负担，我认为还应该继续减轻，包括现在房地产交易的税啊，负啊，还是过高了。所以这样应该继续降，第二的话呢，那么对于像中国处在这么一个城市化进程当中。

　　主持人：对，有更多的人他其实有购房需求。

　　陈平：对于这个房地产的贷款的比例，我觉得可以进一步地提高。这样也是减轻购房者的基期？？的压力，就基期？？支付的压力。第三的话呢，对于二手房，我们看二手房是和二套房两个不同的看法，对于二手房我觉得应该和一手房就是在金融政策上面，应该完全一视同仁。

　　主持人：对，现在好像关于二手房的这个相应的很多政策，现在还没有跟上。

　　陈平：对，因为你不能说，我只，鼓励社会只，只卖新房，只买新房，这本身是不对的一个政策。

　　主持人：对，但是就是您这一个分析之后，我其实刚才想了一个问题，如果我们的政策是针对第一套房的话，那么它的受益人是房地产商，因为二手房的受益人和房地产商没有关系嘛。

　　陈平：这个说白了，还是有土地财政在作怪，这土地财政具有积极的因素，是必须的，也是不得已而为之的，同时呢，土地财政市场的这个规模越大，这当中啊，这个灰色收入，黑色收入的人会卷进去越多，这还是个利益的作用。说到解决这些问题，根本的权力一定要受制约。权力不受制约，怎么可能不腐败？那么对于这个二套房，我觉得应该恰当地进行一个限制。

　　主持人：您说的第一个，两个概念，首先是要限制，第二个是恰当地限制，为什么要限制呢？

　　陈平：因为二套房更多是投资行为，这里面就，所要限制的，是限制对于房子的一个，因为过度的投资投机行为，而抬高房价。

　　主持人：但是我想就是您这里面，您不包括那个就是说，我要改善住房条件，买第二套房那种情况。

　　陈平：我觉得这个不应该包括，所以这个为什么我说适度限制？实际上这个限制啊，是慢慢的。这个度在哪里？

　　主持人：就文件说不清楚，有的时候。

　　陈平：这度在什么地方，哪些属于改善的，哪些属于是投机炒作的，哪些属于正常投资的？我说怎么叫正常投资，就是我们的社会呢，也一定要允许人们去买了房子，他不是自己住，他也不是去为了转手再牟那些高价。

　　主持人：也不是像炒股票那样，说为了挣那个差。

　　陈平：他是为了呢，买房子做投资用。

　　主持人：您说这个投资是什么呢？

　　陈平：投资就是租出去。

　　主持人：收取资金。

　　陈平：那么这就像人们把钱存在银行里，和把钱买房子，它基本上对于一个人来说，它都是一个选择，都是一个合理的一个选择。所以这一块呢，我觉得也不能够说它是不合理的，所以为什么我说，对于二套房，三套房这种限制应适度，适度就是我们要考虑，怎么样把它这里面一个过度的投机，而且炒作这块限制。这里面可以说，我觉得应该说有一项限制政策就可以了。

　　主持人：比如说。

　　陈平：就是比如说，对于他买了再卖出去，他有个时间的规定，比如说你今天买了房子，你说我一个月以后卖掉。

　　主持人：这肯定是投机，是为了挣那个房价差。

　　陈平：或者我一年就卖掉，那么这个我觉得不能说不容许卖，而是的话，还是应该通过经济手段来调节。也就是说，你买了以后，你很短的时间就卖，那么我政府收的税就高，抑制这种投机，对吧，你作为房子租赁出去，那么呢，政府收的税就应该低。

　　主持人：对。

　　陈平：因为我们认为人们的住房不应该全部都是买的自己的房子，而且我们社会要鼓动一定程度的流动性。

　　主持人：对，可能不一定要在一个城市工作一辈子呢。

　　陈平：所以这种，这个房屋的租赁市场，应该是社会也是一个鼓励的，你既然鼓励，你就不能说，租赁市场只有政府的廉租房，一定是有很多各种个人投资者，机构投资者来做这件事情。

　　主持人：我注意到，其实您在说到这个，即便是在进行这个适度的限制的时候，您这个限制的环节其实也不一样了，那么目前我们，包括以前在去年的宏观调控的政策当中，是调控的需求，抑制需求，说你在买的时候，我给你把门槛提高，那么现在其实是一个，换了一个方向，是你在卖的时候，我是从卖这个环节上，来给你把好关，减少这种，这个纯粹是做投资的，投机的这种。

　　陈平：他本身是经济行为，还是通过经济方法来调节。

　　主持人：但是是对目前的说，是从买前那种调节，还是说从卖的时候调节。

　　陈平：因为买了不让人卖，你本身这个行为是不合法的。政府不是说，你怎么做都是合法的。法律不是，不应该是政府定的，政府和人大，或者议会是两回事。政府的行为也必须合法，包括政府不能随便出台什么政令，那是过去的一个时代的事情。政府要守法，所有的人都要守法。

　　陈平：所以对于房地产的二套房，三套房，也应该放开来。二手房，二套房都应该放开，这个不是救市，这个是还市场本来面目。

　　主持人：我觉得不是救市是搞活。

　　陈平：还市场的权力于供求双方，于买卖双方。这个不要混淆，所以在这点来讲，我说出台的这些举措，可能政策制订者，出台者，想着又是政府摆着是一个父母官的姿态，我来救，不是救，是还权于民，还权于商品经济社会，所以这些措施从直接来看不会错的，但是它不是救市，而要把它当成救市，那就是徒劳的。

　　主持人：是，您刚才一直在讲您的判断是目前的很多救市措施是一个徒劳的一个措施，但是现在呢，其实我想大家在呼吁要救市的时候，也有其他的一些考虑，比如说如果说房地产的价格不能够维持住一定的水平的话，而不是像您说的那样，一下子降到一个，再降30%这样一个状态的话，如果维持不住，真的降下去的话，那可能很多目前以不动产来作为抵押的这些资产，价值就会大幅下降，进而会大幅提升银行的不良贷款这个比率，那可能会是整个金融体系出了问题，所以也有房地产说，可能真的如果要地产深入调整的话，先死的不是地产公司，可能是银行。那么怎么办？

　　陈平：第一，先死的一定是地产公司，不会是银行。因为中国的银行还是政府控股，政府掌握的，死不了。

　　主持人：有政府信用做担保。

　　陈平：第二，银行在它当初接受那么高的房价估值的抵押，就已经是种下了不良信贷的果实，不是说今天你让不让它房价跌下来，这是市场决定的，不是你银行决定的。也不是你今天政府，我想让房价不下来，它就不下来了。没钱买还是没钱买，这个大的机构投资者，基金不来买，还是不来买。

　　主持人：但如果这样，到最后导致的整个金融体系的这个呆坏账大幅增加怎么办？

　　陈平：这就是调整，这就是社会对过去的一些年不恰当的经济行为，或者我们说，我们不用恰当不恰当，而是用发展的代价这个概念来定义它。在过去的这么一个经济高速增长时期，地方政府也需要迅速地改观我的城市面貌，迅速地改变基础设施，迅速地吸引投资者前来投资办实业。钱哪儿来？税负已经够高了，再增加不了了。由于体制的原因，这个体制不仅是我们十九年以后体制，也有中国传统文化的政府是父母官，这么一个体制，会导致政府本身开支规模越来越大，再加上不受制约的权力，会导致自身是寻求这种支出最大化，也会导致政府的开支规模是快速上升。

　　陈平：所以建设要用钱，自己的开支要用钱，那么只有土地来钱才是现实的几乎是唯一的一条渠道，所以我说，那么不能用我们不用贬义词去描述它去，而是把它表述成为过去的政府出于自身的开支和建设的需要，推动和依赖房地产，资本出于逐利的吸引，而涌入房地产。银行也出于逐利和安全，因为都觉得这个房子有抵押是安全的，也大量地贷款，拥有房地产，而导致了中国长达十年的一个房地产的一个繁荣，这个繁荣，也和中国经济的高速增长相得益彰。我应该有这么个概念，这是发展，那么世界上哪有发展不付出代价的？就好像一个人跑步，要百米赛跑，千米赛跑，你跑得快，你总是要付出的快的代价嘛。所以今天的可以说地方政府财政突然去了一大块来源，房地产商一下子变得资金链断裂，变得很紧，日子很难过。那么。

　　主持人：还有银行。

　　陈平：银行又将会出现很多不良资产，这可以理解为，叫做发展的代价。

　　陈平：我们承认这个发展的代价它的合理性，包括这个代价当中，可能人们最不愿承认的，这个腐败现象，利益输送现象，包括在日子非常好过当中，这些房地产商所表现出来的，有些表现出来一种悬浮性的一种消费，一种，一种爆发的状态，这都是代价。代价也有必然的良性的代价，也有在有条件状态下面，非良性的代价。

　　主持人：那么目前像有可能引发的，银行的比较高的呆坏账的比例，您觉得是属于哪一种代价？

　　陈平：我认为这种代价应该说还是属于一种良性的代价。为什么？因为房地产，银行如果那时候不去加入这么一个循环当中，你这个，这个以房地产的作为国民经济发展到一个，支柱产业就形成不了。

　　主持人：对，它就有金融支持。

　　陈平：而且没有那么高的利益的吸引，那么多私人资本，包括外资就不会进来啊。

　　陈平：当然这里面恶性的，非良性代价就是腐败。这腐败它是腐蚀了我们的人类社会的一些道德，良知和秩序。而腐败会形成一个个的一个黑暗的既得利益集团，既得利益的小圈子。他们会起到阻碍未来中国改革，阻碍未来中国发展的一个作用，所它是恶性的。但为什么它是有条件的呢？因为它存在的条件是不受制约的权力，所以我们今天我觉得去谈救市不救市，本身是徒劳的和没有对于经济、社会发展的历史的客观的深入分析而发出来的这种议论。

　　主持人：但是在您做这个评价的同时，其实大家关于这个房地产的救市，还有一个很深的考虑，就像我们在节目开始，您也提到过，这个房地产本身是一个产业链特别长的一个行业，包括以往大家在进行测算的时候，中国经济的增长当中，出口会占很大比重，第二项可能就房地产，那么现在我在想，大家不管这个救市效果，但是之所以积极地想法要救市，可能也是为了拯救以房地产为龙头的这一系列的产业链，因为担心中国经济如果不救的话，可能会这些产业链整个都会整体地下滑，那么您对这个怎么考虑？或者说房地产您认为，它有没有这么，需不需要负载这么多的功能，在中国经济当中？

　　陈平：第一，救得了救不了，我前面已经说了，救不了。

　　主持人：对，徒劳地救市。

　　陈平：第二，你刚才说了，房地产是不是要负载这么多功能，可以说在过去几十年来发展当中，房地产负载这么多功能，也是必然的。人们到哪儿去，首先看一个国家，一个地区，一个城市的变化，房地产是直接给人看到变化和发展的，它本身就是变化发展的一个标志，也是改善，不管是生活、工作、投资环境的一个，重要的一个领域。所以这点来讲，在过去这几年，赋予它这些功能也没错。但是未来还是不是要赋予它这么多功能，不是说我们主观上要赋予它这么多就这么多，比如现在人们说北京，说商业地产，购物中心也盖太多，你说我还要赋予功能，商业地产购物中心，这个地产规模项目都很大，但是市场已经饱和了，你再大有什么用。你再投资有什么用？所以房地产它本身是对于一个地区，一个国家，一个城市，它的发展是有阶段性的。高速发展，都是在一张白纸画图的时候，你这个白纸图全部画上去了，可是那图画得未必都尽人意，有很多规划上的不合理，有很多是因为在权钱交易，官商勾结下面，在房地产商总是涌进得越高越好，同一块土地盖得越多越好的这么一个利益驱动下面，那么一定会有很多不如人意的地方，但是盖也盖了，你也不可能马上拆了再盖。

　　陈平：所以你不能无限制地以过去这些年的规模和速度继续盖下去，这是不可能的。所以房地产在国民经济当中比重，它也是一个阶段性的一个比重比较高的一个，一个行业，不可能永远都是这样子。

　　主持人：那现在想大家到现在依然把，像钢材、水泥、建材这个整个的行业发展维系在建筑业的发展上，包括主要是房地产的发展，是不是也是有大家关于过去发展的一个路径依赖的一个惯性思维的这个地方？

　　陈平：不，一定会是依赖的，既然过去是怎么样的，惯性思维也是一定的，这是人类的特点。所以我说，作为一个，一个政府，包括作为一个企业家，在这种惯性与依赖当中，清醒与理智的判断和决策，和不清醒不理智地依赖于惯性，依赖于过去的经验，这两者相比，也就分出来了水平高低，决策的英明与否。所以说今天，房地产整个产业链会受到比较沉重地打击，它不是，我再说一次，它不是宏观调控政策所导致的这个现象，政策仅仅是起到那些辅助作用，而是市场的选择。

　　主持人：那么现在我们再制订和房地产相关的政策的时候，依然还是要继续相信市场的选择。

　　陈平：不是，因为你除非倒退回计划经济和集权主义时代，只要是市场的选择，你就不得不尊重市场的选择，尊重市场选择者，那才是正确的一个选项。你不尊重，强行违之，是不可能的。它该萎缩的时候它就是萎缩的，没办法，今天实际上面房地产是市场选择，不是政策打压的结果。那么对于房地产市场，我刚才说了，有些东西还是要尊重市场规律，政策是引导的，因为说政策引导房地产更加多地符合人们安居乐业的一个状态。就像很多地方政府当年大力发展城市建设，城市建设以房地产为代表，目的什么？不都提的说出来，有些做口号，有些是真的是发自内心的这么一种呼吁，要改善投资环境。对不对？那么所以你改善投资环境，是让人们来安居乐业，来工作，来生活的，所以这个作为政府层面，就要运用市场经济的手段，主要用市场经济手段，来干涉房地产的这种炒作性的投机。

　　陈平：包括一系列的叫做欺行霸市的行为，因为房地产它具有一种区位垄断性，是吧，而区位垄断性呢，它往往能够利用它的区位的一种占有，尤其是利用这种官商勾结的获得的这种变相的行政的优势。行欺行霸市的垄断行为，而达到投机炒作获取暴利之目的。这些是应该限制的，严格限制的，并且是要打击的。这些东西已经不是说谈到宏观调控的问题，它是一个，一个要上升为一个法律的禁止的这一个。因为它在危害的是人们基本的生活空间，反而什么，二手房，二套房这样一些限制，我觉得是有点不合理。这些东西，我刚刚已经说了，应该放开，那么另外就是，我们面对发展的代价，解决未来发展中怎么样代价更小的这么一个课题。面对发展代价，财政收入减少，你只能想其他招，我看中国政府现在已经开始想其他招，这个招呢，应该说是对的，就是将要，现在他说，说将要开发地方政府的发债，发债权力，对吧，因为。

　　主持人：实际上也是给地方政府补血。

　　陈平：他不是，你要给它开财路啊，对吧，土地这个财路没有了，那么你得开其他财路啊，所以地方就发债，这个我觉得是对的。第二呢，什么你怎么样解决在发展中一些可以避免的，而因为人为的因素，就我说有条件的一些不良代价，就是官商勾结啊，利益输送啊，这么一个产生欺行霸市，牟取暴利这么一些行为，这些是因为我们政治体制改革滞后的代价。而政治体制改革为什么滞后？

　　陈平：还是一点，应该清醒地认识到，对于权力的过于执著地占有和不愿意将权力置于人民的控制下面。实际上面，最终危害的还是掌权者自己。大众也受到损失，自己也受到损失。包括很多官员，很多官员都是在学校都是很好的学生，在他们青年时期，也都是很好的青年，很有为的，他们确确实实属于这种，他那个所处的集团，阶层和那个圈子里面精英。你说最后当啷入狱，成了囚犯，对他自己有利吗？对他自己是毁了自己的整个前程，对家庭也是巨大的打击，包括对他们子女都是巨大的打击。何必呢？每一个人到了监狱里面都会后悔莫及，那么我们是让每一个人都具备崇高的一种大公无私的觉悟吗？这本身就是乌托邦。

　　主持人：对，靠完全的自我约束和道德约束，没有力量的。

　　陈平：实际上我们已经否定了乌托邦的道路，乌托邦之所以称之为乌托邦，人们都知道，这叫做幻想不可行的，那么既然我们不能依靠这种乌托邦来治国，那么就是我们就是要，就像在市场中一样，有各种制约因素的存在，在人们的社会政治生活当中，一定也是要主动地设计和创造和走向一个对于政治的制约。为了每一个官员的自己，为了他们自己的幸福，为了他们自己家庭的幸福。

　　主持人：其实这也是长治久安嘛。

　　陈平：对，否则的话，不受制约的权力，为官与其中，那受到的诱惑太大了，有时候他自己并不想腐败，但是因为他不受制约权力，所以的话呢，在利益趋向的情况下面，是吧，商人和官员他们都自觉不自觉地会走向一个利用权力牟利，一个利用钱来牟权再牟利。所以这里我们应该在，把它放到比救市和不救市更重要的一个，一个角度来看。救市是徒劳的，而走过的路，承认它，走路就要花力气的，可能银行会出现不良资产，政府财政会，土地财政会减少，房地产商会倒掉一批，代价。因为我们权力没受制约，那么一批原来很优秀的官员，成为贪官，进了监狱，毁了自己，毁了家庭，这都是代价，社会发展的代价。我们的未来，可能是明天，最好在今天，就想到怎么样来减少一些可付可不付的代价，就尽量减少付出代价，也就是一个社会也要讲一个投入产出比嘛，代价越小越好。还有怎么样尽可能地杜绝一些不良的代价，反过来我再把它用在股市上，我前面对于房市的论述啊，已经是可以搬到股市上一部分。