破解房地产滞胀困局房企应做些什么

　　　中国经济需要平稳的房地产市场，中国房地产市场的发展离不开平稳的中国经济增长，两者紧密联系，相辅相成。在全民齐心团结共同抵御金融危机的背景下，房地产企业应该更多地承担起一部分社会责任来，尽力配合中央政府扩大内需的政策。

　　⊙郭田勇 蒋蛟龙

　　中央经济工作会议明确提出要通过加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保证我国房地产市场的稳定健康发展，显示了房地产市场健康发展对中国经济的重要性。而据国家统计局近期公布的数据显示，今年1至11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；其中，商品住宅销售面积下降18.8%。1至11月全国商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%；其中，商品住宅销售额下降20.6%。但相对于大幅下滑的房地产需求而言，11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%。也就是说在房产需求出现同比大幅下滑的同时，房价仍旧同比上涨。房价高企与需求持续疲软并存，中国房地产市场实际上已陷入“滞胀”的困局。

　　作为国民经济的支柱之一，房地产市场健康、平稳发展与否，的确对中国经济增长有着至关重要的作用。以2007年为例，我国房地产市场对GDP的直接贡献率达到1.1%，占GDP的8%左右。尤其在当前国际金融危机肆虐导致出口急剧下滑的背景下，中国经济“保八”目标的实现也亟需支柱行业作为经济增长引擎加以支持。为了破解当前中国房地产市场的滞胀困局，无疑首先需要解决房地产市场“胀”的问题，也就是解决高房价问题，这不仅可以从经典西方经济学中得到考证，而且西方发达国家治理滞胀问题也是强有力的事实证明。只有当房价真正合理调整到位，进而激发市场需求，那么中国房地产市场的滞胀局面才能真正解决，房地产业才能成为中国经济增长引擎，使中国经济持续健康平稳增长。

　　实际上，从此前国家出台的一系列政策来看，激活中国房地产市场的条件基本具备。首先，是国务院对房地产交易环节相关税率的下调政策，降低了购房者的购房成本，包括对二手房交易的优惠，对于新建住房来说也可以起到间接的利好效果；其次，央行大幅度降低利率尤其是长期贷款利率，大大降低了按揭贷款的利息成本；再次，央行、银监会针对银行对购房需求的首付比例和利率优惠的政策，也降低了购房者的成本；最后，这次中央经济工作会议针对房地产市场的表态，这些因素都成了刺激当前中国房地产市场的外部条件。正所谓“万事俱备，只欠东风”，这些外部条件只有在房地产企业合理的价格回调的情况下，才能真正激活房地产这个眼下低迷的市场。也只有这样，才能达到房地产企业、购房者以及中国经济三赢的局面，否则，中国房地产市场滞胀局面不破，损害的不仅只是中国经济，中国整个房地产市场都有崩溃的风险。

　　谈到降价，可能不少房地产企业会担心购房者“买涨不买跌”，不过应该看到，在当前全球性金融危机的冲击下，国内房地产市场自住需求也就是刚性需求占了绝大部分，这与投资（机）的“买涨不买跌”有着本质的区别。事实上，经过一段时间的价格回调，北京、上海等大城市的楼市近期出现的回暖迹象就是很好的证明。现在中央经济工作会议为房地产市场政策定了调，实际上已经给了楼市一个明确的信息和预期，购房者“买跌”的可能性更大。

　　另外一个问题是房地产成本。有不少房地产企业认为，目前在售的商品房都是在地价、劳动力价格以及钢铁水泥等建材价格高企的时候建造的，如果降价出售，无疑会亏损。如果用这种静态的眼光来看待这个问题，他们的担心不无道理。但是对一个持续经营体而言，企业投资所考虑的成本应该是机会成本，企业在经营时所考虑的是未来的净现金流。而当前，国内地价在大幅回落，钢铁、水泥等建材价格甚至劳动力成本都在大幅度走低，也就是说房地产企业降价销售的机会成本大为下降。因此，笔者认为，所谓的前期成本太高限制其降价空间的理由是不充分的，除非这个房地产企业是个没有竞争力、不可持续经营的实体，而这样的企业实际上也是应该被淘汰的。

　　此外，笔者认为，鉴于当前国际金融危机的大环境，国内经济大幅下滑的风险在加剧，在全民齐心团结共同抵御这一场危机的背景下，房地产企业也应该更多地承担起一部分社会责任来，真正尽力配合中央政府扩大内需的政策。说到底，只有中国经济好了，中国房地产市场才能得到一个好的经营环境和健康的消费市场。中国经济需要平稳的房地产市场，中国房地产市场的发展离不开平稳的中国经济增长，两者紧密联系，相辅相成。

　　在国内房地产企业中，万科最先发出“拐点论”，以至于到后来刮起万科的“降价风”，可大家看到，在这一轮房地产业调整中，万科成了赢家，这也是为什么其董事长公开宣称“感谢国家宏观调控”的缘故。 且不管其中有多少是企业在作秀的成分，但万科的市场份额逆市增长确是事实。我们现在也无须去质疑万科在市场份额增加的同时，销售额却在下降的问题，因为，在当前的严峻形势下，企业考虑的首要问题是生存，而万科的选择证明，它真真切切是个有竞争力的企业。

　　（作者单位：中央财经大学中国银行业研究中心）