郑州东南商圈逆势突围

　　北移东扩的城市发展趋势，郑东新区的超前规划，中州大道的南北贯通使东南区域一举升级为连接郑东新区和老城区的“过渡”地带。而此过渡并不是单纯的地域扩张，其内涵在开发过程中被政界、商业界、老百姓的高期望值赋予了更多的内容，也承担了郑州城市版图充实扩张的历史使命。

　　以东方国际休闲购物广场为代表的新兴商家的崛起，则肩负了加速郑州东南区域崛起的旗舰重任。

　　经济视点报记者陈媛媛/文

　　1.寒冬论道：商业水暖“东南”知

　　郑州商业地产在经历总量扩充之后，其城市商业格局、排位正在酝酿新的变革。新商业、新商圈、新商机几年来逐步在郑州显现。

　　12月13日，郑州东南商圈商业服务业论坛召开。郑州市管城区、郑州市商务局、河南省商业协会有关负责人，以及来自郑州市餐饮、娱乐、服务业的企业负责人，围绕东南商圈的发展，展开了一场“向春”的探讨。

　　在众多外部商家的眼中，郑州东南区域是商业“断层”，但在本地商家和老百姓眼中，该区域却充满了商机。关于郑州东南商业发展，一条路线逐渐清晰：郑州东南密集的楼盘，不断增长的常住人口，如火如荼的批发市场，逐渐成形的泛郑东商业带，具备了发展商业的巨大潜力。而商圈的成型，亟须强有力的商业龙头带动。以东方国际休闲购物广场为代表的诸多商家，恰好肩负了这一重任，东南商圈正在加速形成。

　　区域商业的发展，政府的态度和方向，无疑至关重要。在郑州东南商圈商业服务业论坛上，郑州市管城区副区长郭万全首先点题，坦陈对东南商圈的发展思路。按照郭万全的观察，“管城区与郑州市其他行政区相比，商贸业特别是批发市场特别发达。管城区有48个大的批发点，五大批发市场。”郭万全表示，“现在的薄弱环节就是商业服务业，下一步，这将是重点发展的方向。”

　　此言不虚。在郑州东南，中博是最大的家居家电批发市场，国产汽配是河南省最大的配件市场，在这个区域，还涌现了郑州市最大的钢材市场，摩托车、电动车批发市场以及建材批发市场等。因此，批发、物流、商贸成为郑州东南的特色。但商业服务业相对欠缺，也日益纳入政府的关注范围。

　　作为与会专家，河南省商业协会副会长何宏剑对东南区域的商业服务业前景给予了充分肯定。在他看来，东南区域尤其是富田太阳城周边区域，交通位置良好。这不仅仅是纯粹自然形成的地理因素。“用时间来表达这样一个良好的交通位置，最为贴切。无论从郑州市的任何一个位置出发，想来到这里，路径都是非常快的。”他表示，东南商圈满足需求的范围广，这里不仅连接老城区和郑东新区，还是经济技术开发区的咽喉部位。由于目前经济技术开发区还不是很发达，因此将来经济技术开发区的需求都会延伸至此，航海路周边的消费群体也会到此消费，这个商圈将会有足够多的消费群体来支撑。

　　郑州饮食有限责任公司合记经理孙淑亭在会议中则提出了更具体的建议。他认为，目前东南商圈的商业氛围正在形成。餐饮是一个需要无限延续服务的行业，地产商需要在招商工作中将规模和政策问题考虑周全。他建议，招一批特色鲜明的知名品牌，避免同质化经营，这样投资商都有各自的客户群体，不是“自相残杀”而是互相烘托人气，从而形成一个良性循环、经营持久的商业氛围。

　　业界人士表示，绝大多数的城市当中都会有一个老的商业中心，这种商业中心的形成都是由历史的原因自发形成的，再加上政府的有力引导，使之成为整个城市的商业象征。比如郑州的二七商圈一直都是郑州商业的代表。

　　“然而，理想的商圈演义，应该是新商业中心崛起之后，原有市一级的商业中心转变成区一级的商业中心，辐射范围缩小，而总体商业格局更加细分，也更加合理。”有关人士表示，“从近几年郑州商业区域的发展情况看，郑州的东西南北都在形成自己的区域商业中心。”

　　2.旗舰领航：龙头效应初步彰显

　　郑州东南商圈商业服务业论坛的举办，将成为东南商圈加速发展的一个契机。而龙头项目的新建和成型，无疑将成为撬动区域行业发展的重要支点。

　　在东南商业区域，由河南振兴房地产（集团）有限公司投资开发的东方国际休闲购物广场，正在引起越来越多业界人士的关注。这个总建筑面积27万平方米，投资数十亿元打造的郑州东南区域首席国际生活商业中心，有望成为撬动东南商业发展的重要支点。

　　据河南东方国际家居有限公司营销策划中心经理李治国介绍，东方国际休闲购物广场位于河南省郑州市中州大道、航海大道交会处，是老城区、CBD、郑州经济技术开发区黄金衔接点，城市动脉航海路、中州大道等9条主干道及17条公交线路通达全城，机场高速路、环城公路、京珠高速路环绕，南行直达新郑机场，北行即是郑州老城区与新城区，扼守出城入城的咽喉动脉。

　　据了解，东方国际休闲购物广场商业地产项目，建筑面积27万平方米，总投资数亿元人民币。目前项目定位为集家居建材、家电综超、金融百货、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的主题购物广场，构造郑州城市东南区的新商业中心；建造区域内标志性建筑群落；打造国际化、本土化、专业化融汇互动的新商圈。

　　“目前郑州东南区域传统商业尚未形成体系，区域商业依靠专业市场带动经济发展，借助紫荆山商业圈的商业影响力推动零售业发展。但由于紫荆商圈辐射范围有限，不足以影响整个区域商业的发展；专业市场针对性强，业态单一，对区域的经济发展影响面窄。东南区域多业态生活型商业中心尚属空白，在这样的大环境下，东方国际休闲购物广场应运而生，填补了全业态生活型商业中心的空白。”该项目负责人表示。

　　的确，目前的郑州东南区域，零售业态相对薄弱，分散且经营品种较少，大部分为沿街门面，没有集中的商业中心，不能满足周边居民对衣、食、用等基本生活消费项目的需求。难以提供良好的消费环境、舒心的服务及优质的商品。而东方国际休闲购物广场的建成，不仅填补了郑州东南区域生活型商业中心的市场空白，更提升了区域零售业的竞争水平，改善了当地消费环境，为数百万居民提供了理想的购物消费场所。

　　作为东方国际休闲购物广场的首批开业项目之一，经营面积6万平方米的国香茶城总经理姬霞敏表示，国香茶城从当初的招商到开业经营仅仅用了一年时间。东方国际的投资环境好，政府提供的服务也很贴心到位，从招商到开业中间光协调会就召开了不下20次，为茶城铺建了一个很好的平台。同时她认为，东方国际的交通优势也很突出。目前良好的经营业绩印证了当初选择是正确的。

　　“100%自主产权+科学招商+专业管理+统一运营，是东方国际休闲购物广场的一大特色。100%自主产权，采用现代商业运营模式，聘请知名商业管理机构以整体招商、统一管理的国际化经营理念，实现所有者、经营者、管理者的分离，从根本上实现了进驻商家的持续经营及收益稳定性。”河南东方国际家居有限公司总经理田清向投资者发出邀请，“我们将会出台最优惠的免租政策。无论在基础设施、排水排烟、停车位等各方面都会为投资者提供最便利的条件，同时也会专门安排一个综合办公场所，配合政府方面切实为投资商做好服务工作。”

　　3.合力突围：新商圈加速成形

　　事实上，东南商圈的崛起，并非仅仅是政府和商家的主观意愿，客观而言，多股力量形成了商圈崛起的重要合力。

　　就区域位置而言，在东南板块，目前仅郑州经济技术开发区一处，就已实现年产值过百亿的优良业绩，加之其他几个大型政府标杆式园区建设的完善及众多世界500强企业的进驻，郑州东南区域的发展潜力不可估量。而且，在这里，不仅开发数量剧增，而且郑州东南区的房产，今年以来成升值最快的房产。郑州市前八个月商品房销售下降了33%，全市的房价增幅是16%，东南部较去年同期上涨了36%，尤其是多层住宅均价上涨更是高达56%。

　　“这里数量众多的专业市场，将成发展商业的龙头物流平台。20多家成熟专业市场、物流基地环绕四周，丹尼斯物流基地、香江物流园等，构成强大的物流体系与商业平台。”业界人士认为。

　　任何一个区域商业的发展都需要强大的消费力的支撑和消费习惯的引导，而消费力将主要取决于区域内的人口规模和人均消费性支出。过去，郑州东南区域一直被认为是郑州经济发展落后的区域，大量的城中村分布其中，商业体系依靠专业市场，消费能力低。近年来，随着郑州市城中村改造力度的加大、城市区域的对外扩张，富田太阳城、建业城市花园、英协花园、正弘山、蓝钻、方圆创世等50余个大型中高档社区在东南区域开发建设，过百万城市精英成就了东南区域庞大的消费市场。郑州东南区域由此从过去的贫瘠区域一跃成为郑州又一个富人区，区域内消费力得到明显提升。

　　“郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态，由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。几年来，郑州东南板块在很多业内人士的眼里是一个潜力很大的商圈。”业内人士表示，“这个区域中呈现了区域商业的基本雏形，但此区域又有自己独具的特点使之更具有更大发展的潜能。”

　　郑州东南商圈，一个新的时代正在到来。