二套房政策松动 购房两年后转让免征营业税

　　记者： 翟煊 肖宾 高晨 赵丽萍 李艾 赵鹏

　　本报讯昨天，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。

　　会议指出，近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施，已对房地产市场产生积极影响，不少城市商品住房成交量有所回升。

当前，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。

　　会议研究确定有关政策性住房、商品房和房地产商的三大政策措施。

　　会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势。

　　>>关于商品房

　　一套房太小可享二套房优惠

　　【新政】进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　【解读】根据北京市统计局网站发布的数据，2007年北京人均住宅建筑面积27.07平方米。如果按这个面积对应新政中所指的第一套住房人均面积计算，个人首次购房面积应小于27.07平方米，两口之家首次购房面积应在54.14平方米以下，普通的三口之家首次购房面积需要在81.21平方米以下。

　　中原地产北京区总经理李文杰认为，以上面积数字应该包括了北京所有城乡的人均住房水平。他估计，银行不会按照这个标准执行，而是按照北京市区人均住房面积计算。因此，执行标准将是接下来大家关注的重点。到底哪些已购首套房人群可以享受新政，需要等待相关政府部门出台细则。

　　目前，首套房的优惠政策包括首付款比例减至20%，减低契税等。

　　买房2年转让免征营业税

　　【新政】将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税。

　　【解读】针对此次调整，我爱我家以个人购买一套100万元的普通住宅刚好超过2年为例，按照此前税费标准，对购买住房不足5年转手交易的，按照售房收入全额征收5.5%营业税，即100万元×5.5%=5.5万元；而按照12月17日出台税费新标准，即个人购买普通住房超过2年转手交易的，实行免征营业税的规定。这样，出售100万元普通住房可节省5.5万元。

　　买房2年内转让大幅减税

　　【新政】将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　【解读】新办法同时规定，如果个人购买普通住宅未满2年出售的，由此前按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。假设房主以80万购买住房，不足2年以100万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为（100万元－80万元）×5.5%=1.1万元，比此前全额征收100万元×5.5%=5.5万元，节省了5.5万元－1.1万元=4.4万元。

　　>>马上就访

　　北京市建委将发布细则

　　据北京市建委相关负责人介绍，他们已于昨天得知国务院部署促进房地产市场健康发展措施，但目前还没有得到相关部门的正式书面通知。该政策在北京实施和执行，还需在他们得到正式书面通知后，再制定出北京地区的具体执行内容和办法，所以还需要一定的时间。这位负责人肯定地说，北京在落实该政策的时候，具体的执行办法肯定是在昨天发布的政策范围之内。

　　>>业内观点

　　潘石屹：市场又能转起来了

　　针对新政，SOHO中国董事长潘石屹说，目前中国的房地产市场，最关键的是流通问题。原来政策上许多限制，出发点是限制炒房，但实际上极大地限制了流通。这次有关营业税的调整幅度是非常大的。

　　他说，对房地产市场的促进，最关键的是抓好流通环节。抓好流通环节后，原来住小房子的人可以换大房子，原来住差房子的可以换好房子。如果是按高额的5%的营业税，基本上就转（流通）不动了。

　　潘石屹认为，新政的整体力度是很大的，对房地产行业会带来十分积极的影响。另外，他还建议进一步放宽对外籍人士购房的限制，让更多的资金进来。

　　>>专家视点

　　易宪容：不会扭转房市颓势

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容指出，房地产市场一系列政策的变化，其核心是引导房地产市场从投资型转向消费型。

　　他说，现在的房贷优惠政策以及新的二套房政策不能改变民众买不起房的现实，一套房都买不起，再放宽二套房的房贷政策效果也不明显。目前，要想扭转房地产市场的颓势，当务之急还是降低房价。

　　易宪容还说，新政对银行的赢利情况提升并没有多大作用，相反，银行的贷款风险增加了。

　　>>关于保障性住房

　　加大廉租房建设力度

　　【新政】加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。

　　【解读】明年北京将新开工建设和收购政策性住房850万平方米，包括廉租房20万平方米、经济适用住房160万平方米；竣工政策性住房200万平方米。同时将有2002万平方米政策性住房竣工。明年北京将启动门头沟采空棚户区、通州老城区、南苑老镇三片改造项目。

　　闲置公积金拟投资经适房

　　【新政】选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。

　　【解读】北京住房公积金中心新闻发言人李持缨表示，目前北京没有使用住房公积金闲置资金用于建设经济适用住房。针对昨天国务院出台的上述新政，他说还需要市政府最终做出决定。他同时透露，北京住房公积金缴纳人数逐渐增加，资金十分充裕。如果北京市政府做出相应决定，完全可以满足补充用于经济适用住房的建设。

　　>>关于房地产商

　　加大中小商品房信贷支持

　　【新政】支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　【解读】东亚新华副总经理韩磊说，目前，开发商最缺的就是现金流，因此这个政策有助于鼓励开发商建设中低价位、中小套型普通商品住房。针对这次政策，房地产商会积极开发中小户型。

　　逐渐取消城市房地产税

　　【新政】按照法定程序取消城市房地产税。

　　【解读】城市房地产税是对在开征范围内拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业和外籍个人及华侨、港澳台同胞征收的一种财产税。城市房地产税以房产原值为计税依据，税率为1.2%，在房地产开发过程中须缴的税费中占的比例很小。因此，对开发商的影响不是很大。

　　综合本报记者翟煊 肖宾 高晨 赵丽萍 李艾 赵鹏新华社报道