启动房地产消费的前提是完成结构调整

　　12月17日,国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购房的优惠政策。

　　是否放宽二套房贷,一直被认为是房地产政策松紧的重要指标,今年7月以前,房地产市场面临投资过热问题,国家政策的主要着力点是阻止房价泡沫扩大,因此当时 中国城乡建设部经济研究所所长陈淮指出,“一年内不要指望房地产政策放宽”。但时移事易,当前房地产市场的主要矛盾转为市场交易量骤降。房地产消费引擎面临“熄火”的危险。当前,政府面临防止房地产泡沫破灭加剧经济紧缩,与继续调整房地产供求结构之间的利弊权衡。在经济下行的威胁下,启动房地产消费势在必行。放宽政策限制以恢复市场信心在所难免。

　　但必须强调,房地产市场从过热转向过冷,并不意味着市场价格调整到位,政府此时出台放宽政策限制的“新政”,也不意味着市场结构趋于合理,结构调整政策转向。

　　分析从“过热”到“过冷”的市场机理,不难发现,2007年之前房地产市场的繁荣其实是在土地供应骤减,房地产供求结构扭曲的基础上的幻觉,市场过热并不是消费需求强劲的体现,而恰恰是消费需求逐步被抑制,投资需求乃至投机需求取而代之的过程。与“过热”同源,当前的“过冷”其本质不过是“追涨不追跌”现象的另一种呈现。由于实际需求无法支持高房价,以及宏观政策调整导致市场预期逆转,导致市场形成观望气氛。因此,“过热”与“过冷”同源异构,都是供求结构扭曲的表征,而供求结构扭曲,价格虚高,才是消费需求被抑制的根本原因。

　　为抑制房地产市场“过热”而推出的二套房贷限制措施,所针对的是投资需求,而不是消费需求。但一部分市场人士呼吁放松二套房贷限制的目的,乃在于对中央收回成命,放弃房地产市场结构调整仍然抱有幻想。

　　投资需求可以拉动房地产市场吗?不能!根据最新数据显示,广州10月一手住宅均价9469元/平方米,上涨14.9%,成交量只有35万平方米,比去年同期萎缩近四成,房地产市场低迷,而根据高盛高华的最新调研数据,广州、深圳、东莞三地房地产市场库存积压情况严重,三地房地产存货分别达470万平方米、650万平方米、820万平方米(见昨日本报C02版)。存货积压意味着消费者不认同当前价格。在房价回升的可能性甚微,市场低迷之时,倘若价格下调不到位,投资资金绝无进场可能。采取弃价保量的措施方为开发商的明智之举。

　　中央放弃房地产结构调整了吗?没有!回到本次国务院常务会议,本次放松二次房贷,仅限于“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,申请购买第二套普通自住房的居民”,虽然各商业银行在执行时会有松动,但政府支持对象为“普通商品房消费”,而不是“投资需求”,并无疑义。与此同时,本次国务院常务会议特别指出,要“引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”。可见增加市场供应、降低购房门槛的政策方向并没有被弃守。

　　房地产市场关涉民生,也牵动既得利益,当前,各种救市措施纷纷以救市为名推出,是以民生为重还是以维护既得利益优先,构成“救市”和“毁市”的分水岭。我们支持政府继续推出以民生为本,以放权让利、推进房地产市场结构调整为手段,以刺激消费需求为目的的政策,反对任何以继续维持既得利益为目的,以减少土地供应,更改户型比例,甚至以财政补贴购房等手段抗拒结构调整的政策。