开发商建廉租房享九折贷款利率

　　保障性住房的建设正从政府制度层面逐渐向市场行为过渡。昨天，中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成，并将其资本金率下调至20%，显示出国家鼓励企业自主加入廉租房建设的行列的明显倾向。

　　开发廉租房门槛降低

　　昨天，国务院常务会议部署促进房地产市场健康发展的三条措施中，最后一条即明确，要支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　意见公布当天，央行和银监会就作出积极回应。昨天出台的《廉租住房建设贷款管理办法》所称廉租住房建设贷款是指用于支持廉租住房新建、改建的贷款。《办法》共18条，自颁布之日起30日后施行。早报记者注意到，《办法》的18条条款中有将近过半的条款均与风险控制相关。《办法》从申请贷款的条件、贷款的使用原则等多个方面进行了颇为详细的规定。

　　该办法第六条明确表示，新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例；改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。第八条表示，廉租住房建设贷款利率应按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。

　　从这一政策来看，开发商开发廉租房比开发普通商品房，其门槛已经大大降低。开发商品房，开发商不但无法享受利率优惠，其资本金规模也要求至少达到35%以上。

　　为避免开发商借廉租房项目套取资金，该办法也出台了一些强制性措施，以求达到专款专用。办法规定，廉租住房建设贷款应实行封闭管理,在项目资本金投入项目建设后,按照工程进度进行资金拨付。贷款人应通过专用存款账户对资金的流入和流出等进行有效监控管理,并建立单独台账,对每笔贷款发生时间、流向、用途、收款单位、金额、审核人等进行详细记录。借贷双方应另行签订封闭管理协议。

　　由于加大保障性住房建设是今年央行房地产政策中的重头，对于地区政府具体执行来说，单一政府行为肯定很难完成，必定要将市场化标准引入其中。

　　开发商依然有利可图

　　“监管部门显然想防止当前正处于资金困境中的房地产企业可能假借"廉租房建设贷款"的名义从银行套取贷款。”某股份制银行公司部的一位高管表示。

　　上述高管认为，目前不少银行在廉租住房开发贷款方面并未有太多涉足，因此“《办法》的效果仍有待时间检验”。

　　事实上，目前已经有地方政府出台了类似引导性政策。比如近期烟台市决定，鼓励房地产开发企业将已取得使用权的代建土地，在符合规划调整的原则下，转为划拨土地建设廉租房、经济适用房等保障性住房，并享受保障性住房相关优惠政策待遇。

　　业内人士指出，对于开发商来说，参与保障性住房建设尽管利润率较低，但是供应群体明确、需求量大，几乎不存在投资风险，是楼市低谷时期最好的防御性措施。以烟台为例，规定廉租房利润率在3%左右。虽然名义利润较低，但由于开发商自有资金比例仅需要两成，其余均可由贷款杠杆完成建设，因此其实际资金利润率将放大5倍至15%左右，相比于目前前途莫测的商品房市场，显然更加有利可图。

　　在上海，位于徐汇的保障性用房基地已经开始动工，同时，位于三林的大型保障性用房基地也已经启动，首批超过50万平方米的土地已经开始进行项目招标。

　　最新数据显示，截至2008年11月底，上海全市累计受理廉租住房申请家庭44743户，经审核符合条件的有41738户，已有41351户享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的99.07%，其中，实物配租2903户，租金配租38448户。