上海二套房贷比国家新政更宽松 银行难断标准暂等细则

　　房产新政虽然极大提振了市场信心，但相关实施细则也亟待出台。 CFP 资料

　　12月17日国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，随后出台的三大楼市新政中第二条明确规定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　有业内人士表示，17日的新政比较现行政策并未放松，但可看成为改善型购房的正名。据悉，上海目前这一标准下的二套房政策相比更加宽松。

　　与去年已出政策雷同

　　二套房贷款政策从紧始于去年9月27日，央行对于第二套房进行一系列限制，包括提高首付比例、增加贷款利率等。但是，2007年12月11日，央行《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。这一补充条款的出台，既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。

　　此后，各家银行基本按照这一政策来执行。以上海为例，目前的具体操作过程中，只要家庭人均居住面积低于平均住房面积（32.2平方米）的标准，购买第二套房时，银行就按照第一套房的标准进行房贷。

　　银行人士认为未松动

　　中国工商银行消费信贷业务部总经理王洪海表示，从国务院政策本身来看，并没有发现对于二套房贷款政策的丝毫松动。目前上海银行业关于二套房贷执行的标准基本就是按照类似上述政策在做。

　　事实上，相对于目前国务院新政的标准，如今执行的标准实际上更加宽松。王洪海表示，按照去年年底的政策，并未对第二套购买的住房有普通商品房的界定，因此上海大部分银行都对于符合要求的二套房房贷给予首套房同等待遇的贷款标准。但此次调整之后，却加入了普通住房这一项限制标准，如果单纯按照这一政策执行，那么就可以理解为，第二套房是普通房的话则可以享受第一次贷款购房标准，如果非普通房，则可能会执行提高首付比例和利率的标准。

　　王洪海告诉记者，因为两条政策有差别，具体如何操作还没有办法界定。他表示，银行目前的执行标准和业务并不会发生变化。预计在国务院政策之后，央行等执行机构会有具体政策出台，上海各银行方面将根据届时的具体文本再考虑是否调整。

　　是紧是松说法不一

　　易居研究院分析师付琦表示，上海大部分银行一直按照家庭人均全部居住面积的标准来放松二套房贷，国务院政策是对此类现象给予正名。

　　他认为，计算家庭人均居住面积应该按照家庭全部房产进行计算，而不能只计算一套。比如，三口之家有2套80平方米的住房，按一套计算该家庭符合“低于平均水平的”标准，但是两套合计就超过了这一标准。

　　对于国务院新政中增加了第二套房必须是“普通住房”这一条件，汉宇地产交易按揭部副经理倪岱尔表示，上海对于普通住房标准调整后，已大大提高了市场覆盖面。即便要求改善型的第二套房必须是普通住房，这也合情合理，在目前上海的普通房范围内，完全可以买到符合改善型需求的住房。“如果第二套房是非普通住宅，那就是从低于全市平均居住面积一下子到购买大面积住房，这不是改善而是飞跃，银行没理由给予此类购房以优惠贷款。我认为此次新政的松紧度适中。”

　　新政难救开发商

　　著名经济学家谢国忠在接受媒体采访时，也谈了对这项新政的看法。

　　谢国忠表示，二套房房贷政策的松绑是意料之中的事情，但新政策难救开发商。中国楼市的问题是开发商造了太多的房子，造房子像造电视机一样容易，可是卖房子想卖个古董价格，这是不可能的。