张炜：二套房贷政策“松绑”了吗？

　　17日，新的促进房地产市场健康发展的政策措施出台。其中，最受关注的是二套房贷政策。很多媒体的标题直指：二套房贷“松绑”，或二套房贷限制政策放宽。那么，该政策究竟该怎样理解呢？

　　其实，二套房贷政策是否得到了“松绑”，本身值得商榷。

此次政策中提出，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”这与去年12月11日央行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（452号文），几乎如出一辙。“452号文”规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。例如，上海不少银行执行的人均住房面积是32．2平方米，该数据来自上海统计局在《2007年国民经济和社会发展统计公报》。

    仔细对比“452号文”，有的专家认为并没有“松绑”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，该政策是2007年12月份央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话，没有任何新意，反映不出放松二套房政策的意思。

　　可见，二套房贷政策再次明确的“松绑”，与市场之前的预期存在差距。一周前，有媒体报道称，中房协已拟定取消“二套房贷”限制的方案，并上报国务院等待批复。

　　就“完全取消”与“松绑”作比较，不难看到“落差”。从执行效果来看，现在的二套房贷政策不会带来“完全取消”的市场效应。对低于当地平均水平的二套购房给予贷款购买普通自住房的优惠，主要是满足改善型消费需求。而以前没有二套房贷政策限制时，活跃的“主力军”是投资性购房。换言之，炒房客难以受益。

　　此外，对“擦边球”不可过于期待。北京有投资公司负责人表示，二套房贷等于完全放开了。一是人均面积在很多地区都没有明确的标准，很难有统计的数据来核查是否属于二套房；二是银行很难花大量的时间对购房者的具体情况进行核实。这样的“开口子”想法，可行度并不高。对银行来说，将继续执行“452号文”，认定的标准与程序十分明确。按“452号文”规定，借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准。在目前对房贷风险高度紧张的背景下，银行“打擦边球”降门槛的可能性，比去年要小了很多。