上海“问题土地”新出路：回收进保障性住房土地供应大盘子

　　上海“问题土地”新出路：回收进保障性住房土地供应大盘子

　　本报记者 陈小莹 上海报道

　　上海浦东三林地块，在地产界这是颇为知名的地块。

　　它的出名，不仅因为其是2010年世博的联动地块，也因为这里已经有万科、金地等大型地产企业的登陆，形成了一个异军突起的大型住宅区。

　　这些土地则从2001年的25万/亩，飙升到了2007年的800余万/亩，六年间翻了整整三十余倍。

　　上海本地富豪周小弟，就是因为这里的800多亩土地，与另一个股东上海西子房地产开发有限公司(以下简称西子公司)冲突不断，最终在2007年底酿成了“血光之灾”。

　　周小弟事发之后，包括800亩土地在内的总共2536亩土地“问题地块”被政府重新收回，也成为上海历年来政府收回的最大一幅土地。

　　在本轮保障性住房大幕开启之际，11月19日，上海市住房保障和房屋管理局的公告显示，首批7幅土地共约850亩土地又作为了保障性住房的用地，对外项目招标。

　　伴随着这个选址的发布，关于政府补偿前期开发的标准如何制定、是否将引起该板块地产大鳄的反弹，都让这个地块继续充满了争议的色彩。

　　遏制“问题土地”

　　三林问题地块的前世则牵涉了更多的买家。

　　2001年4月，周小弟名下的上海新世纪创业有限公司(以下简称新世纪公司)与上海县房地产总公司签订协议，以单价25万/亩，受让浦东三林懿德地块2536亩土地，总计6.34亿元。

　　一个月后，2001年5月，新世纪公司出资2550万元，上海县房地产总公司出资300万元，上海中星(集团)有限公司(以下简称中星公司)出资150万元，合资成立了上海新世纪懿德房地产有限公司(以下简称懿德公司)。

　　从这个股权结构看，周小弟占股比例高达85%。而资金实力雄厚的两大国有房地产公司则出资甚少，仅为300万元和150万元。

　　更出人意料的是，在这个土地协议之后仅一个月，身为二股东的上海县房地产总公司就改制为中祥(集团)有限公司，变更为一家民营地产企业，并继续持有懿德公司的股份至2004年。

　　正是这些操作之后，懿德公司便坐拥这些土地直至2007年。在这6年中，这个地块正好迎来了世博园的绝佳概念，一跃成为上海最新兴的热门板块。

　　2001年年中开始，周小弟先后找到了西子公司等共四家公司，分别合作开发三林懿德项目。在协议履行的同时，土地价格开始暴涨，懿德公司和三家合作者之间开始互相指责。

　　最终，这种互相拉锯的非正常状况形成了极端的雇凶杀人事件。这个地块也在历经了多轮主人易手，以及暴涨三十倍的神话之后，成为了保障性住房用地。

　　“现在我还不能说补偿款的具体数字。”西子集团该项目主要负责人朱燕萍向本报记者表示。

　　“西子当然不愿意被收回的，而且更不愿意以这样的背景下被收回。”接近这幅三林问题地块的人士说。

　　保障性住房用地供给问题

　　在上海即将宣布2009年保障性住房计划的一周前，10月27日，浦东新区规划局发布了《浦东三林保障性住房基地控制性详细规划(草案)》。

　　在该草案中，这个基地被描述为位于“浦东三林功能区”外环线以外的区域，范围是：西至浦星公路，东至新桥港，北接浦东外环绿带500米控制线，南至规划芦恒路及浦东新区区界，总用地面积175公顷(约2623.69亩)。

　　这个保障性住房基地的大致位置、面积等都与之前周小弟问题地块基本一致。

　　早在今年5月，即周小弟案发半年之后，上海市房地局宣布把浦东三林地块懿德项目未出让的约2136亩土地使用权收回，并重新作为储备用地进入浦东新区土地资源储备中心。

　　“当时我们就得到消息，这幅土地将定为保障性住房。”接近三林地块项目的人士称。

　　11月19日，上海市住房保障和房屋管理局发布公告，这个地块中的七幅土地已作为“上海市保障性住房项目”，进入到项目公开招标的阶段。首批七幅土地的标号为“三林保障性住房基地1－7号地块”，面积总计约850亩。

　　根据招标公告，这七幅土地将分别由上海住宅建设发展中心、浦东新区住宅发展署、静安区房屋土地管理局、黄浦区房屋土地管理局、卢湾区房屋土地管理局负责出让。

　　一位地产界人士向记者分析，由于土地收归国有，一般对于西子公司等四家相关企业的补偿方式有二，一是市场比较法，比对目前周围土地的价格，二是成本定价法，按照当时买入价格做适当补偿。但由于6年间地价暴涨，两个补偿价格相去甚远。

　　“定性为非法倒卖的话，就无法承认西子这些年在这个地块上增长的利益。而重新作为保障性住房用地推出，地方政府则没有收到土地出让金收入，就更不可能对西子有什么补偿。”

　　本报记者从相关渠道获知，上海市政府给出的补偿价格介于上述两个价格之间，但迄今为止具体钱款并没有正式支付。

　　将“问题地块”回收，用于保障性住房用地，在本轮选址中并不鲜见。本报记者获悉，位于上海宝山区的保障性住房土地也采用了同样的来源方式。

　　2002年9月，前上海市土地局局长殷国元违规审批下宝山高境镇苋果宅地块，致使这一不合规项目被列入旧区改造项目，该地块面积101.3亩，此举使得国家蒙受1215万元土地出让金损失。

　　在本次选址中，这部分已经回收的土地也将作为保障性住房用地，纳入400万平方米的上海“总盘子”。

　　“回收‘问题土地’显然是最快最便利的，而且没有什么争议。对于政府来说，回收成本也比较低。”一名房地局人士承认，这是一种“捷径”的操作方式，“不然一下子拿出这么多地，哪里去找？”