明年购房会退税？

　　由“压市”到“保市”、“救市”。过去一年中，广州楼市跟随着政策由紧到松的徘徊，调整步伐寻求新的落脚点。在山雨欲来风满楼的2008年岁末，政府出手两大“重拳”——二手房营业税年限回调为2年、二次房贷有条件放松，一定程度上冲淡了悬而未决的观望气氛。

　　房地产业界人士认为，中国的楼市也是“政策市”，未来楼市的走势，很大程度上取决于政策的取向。那么，政府还将可能在楼市开出什么样的“灵丹妙药”呢？购房退税、全面放松二次房贷等市场期待的“靴子”是否会最终落下呢？

　　二次房贷放松已做铺垫？

　　在即将踏入2009年的岁末，两大楼市政策“重磅”落下。其中，市场呼声较大的二次房贷有条件地放松。广州同创卓越房地产总经理赵卓文介绍，房地产界期盼了多时的“重大利好”终于出来了，开发商们奔走相告，那情形就像是地震后被埋在地下废墟中的灾民，终于等来了解放军。

　　但有条件地放松二次房贷，目前仍有细则操作上的悬念。按照国务院常务会议决定，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。如果按照统计局数据定人均面积，则广州市必须是实际居住面积低于59.7平方米的三口之家，二次置业才能享受房贷优惠。对此，业界人士认为，真正能“走进”优惠门槛的购房量并不大。

　　近期或不会出台购房退税

　　此前，住房和城乡建设部政策研究人员，曾在中国产业投资论坛表示，类似上海1998年曾经实行的购房退税政策已经在住建部研究范畴之中。据了解，隶属于北京发改委的北京经济信息中心在一份报告中，也出现这样的建议：“在国家即将提高个税起征点的预期下，可以采取在纳税前，提前扣除房贷月供，对剩余月收入征收个人所得税；可以对购房者在购房后开始还贷日起，按比例返还个人所得税；或在支付首付时进行一次性退税”。

　　消息传出后，购房者对购房退税的期望很大。在搜房网发起的调查中， 有84.98%、20355票支持购房退税，77.09％、18467票认为实行购房退税，会出手买房。高华证券报告表示，如果推行上海的购房退税模式，假设购房价是居民家庭收入的7 倍（房价/收入比），那么退税效应将相当于普通双职工家庭（每人月收入人民币5,000元）购房价格的4%；但如果居民家庭月收入为 人民币25,000 元，而房价/收入比为5 倍的话，退税效应将从4%放大到15%。也就是说，如果推行购房退税，至少相当于房价打9.6折。

　　但天相投顾机构报告认为，中央近期出台购房退税政策的可能性不大。首先通过抑制投资和投机需求调控房价来解决真实住房需求是中央对房地产调控的导向，而购房退税刺激的主要是投资性需求；其次，收入越高的人群获得的补贴越高，这有悖于分配公平。

　　反向抵押贷款

　　有望铺开

　　日前在广州举行的“城市观点论坛中国行2008年度论坛”上，中房集团理事长孟晓苏表示，发行房地产信托基金（REITs）与反向抵押贷款问题也在研究之中。孟晓苏介绍，反向抵押贷款就是退休老人把房子抵押给保险公司之后，可以住在这个房子里面一直到死。但是在他有生之年可以源源不断从保险公司，根据数额，每个月领取支付金。这将会给“住房富人、货币穷人”的老人提供社会保障。这种情况在美国出现过，现在中国也出现了。他们虽然不是富豪，但是是中等产权人，包括教授、公务员等，有一些房改房的却很需要进行反向抵押贷款。

　　反向抵押贷款可以给老人一个选择，可以进入也可以不进入，如果进入就可以让以房养老成为一个现实。另外，开展“反向抵押贷款”主要做靠房地产企业，这为房地产公司日后的发展开辟了一条道路，这样房产就体现居住的价值、投资价值、增值价值，现在还有了养老价值，预计该项业务会较快在全国铺开。 田桂丹

　　●2月16日，等待了1年之久的广州首个限价房——保利西子湾开售，没出现此前预计的抢购场面，反而有200多套的弃购。此后，万科限价房项目、中海限价房项目、龙光限价房项目相继面世，拉低了所在板块的商品房楼价。结合广州市楼市实际情况，广州市随后表示今年暂停继续供应限价房地块；限价房供应节奏也有所放慢。

　　●7月30日，《广州市住房建设规划(2008~2012)》公布，提出防止房价大起大落的目标。今后5年内，广州市将建各类住房4213万~5530万平方米，其中政府保障型住房占比超过一成，至少建7.42万套，再加上旧城区安置房源超3万套，共计10.76万套保障型住房供给低收入人群。

　　●10月17日，全国有18个城市被传相继祭出救市招数，从购房补贴，到提高公积金贷款额度等等。广州主管城建工作的常务副市长苏泽群对此表示，广州从政府层面上来说，暂未做救市考虑。但会高度关注房地产市场的发展，将采取相关措施来进行调整，避免房地产市场大起大落。

　　●11月11日，广州市国土房管局表示，今年商品住宅用地的供应总量，调整为在1.8平方公里。

　　●11月26日，首批2145套经济适用房正式推出，是广州市继上个世纪90年代末推出6大经适房小区后，再次拉开经适房供应热潮。共有6个房源点，其中70平方米以内的最低售价为每平方米2431元。

　　●11月27日，个人住房公积金贷款额度上限从12月1日起调高，个人最高额度从40万元调高至50万元，夫妻双方最高额度从65万元调高至80万元；用公积金租房，每月最高封顶2009元。

　　●12月6日，广州市政府表示，未来两年广州将要建设保障性住房约408万平方米，相当于过去两年新开工建设保障性住房面积总和的两倍多。田桂丹 整理