刘洪玉：楼市怎样合理调整走出低迷？

　　主持人：房地产业是和金融关系非常紧密的行业之一，在住房市场量缩价跌的大环境下，央行连续降息对楼市的走向有什么样的影响？我们的演播室今天请来了清华大学房地产研究所的所长刘洪玉教授。刘老师你好。刘老师，前两天我打电话问一个中国非常知名的地产商，他说目前的这些政策上基本上对老百姓贷款买房的现象起不到根本上的缓解作用，老百姓会不会掏钱买房，关键还是要看信心，您觉得呢？

　　刘洪玉：我们说从2005年到2007年控制房价的一些政策，现在慢慢地都给它反向调整过来了，应该说这些政策已经有利于大家进行住房消费，但是住房消费因为是用未来的钱买房子，所以信心很重要，对未来收入的预期，对他的就业前景的预期非常重要。

　　主持人：那也就是说关键还是要看他对前景的预期，以及对经济复苏的信心。比如说当我们听到明年每4、5个大学生毕业就有一个人会找不到工作，听到这些数据或者消息的时候，可能就会对信心有影响。

　　刘洪玉：大家可能对未来有一种不确定性，中国人的传统又是希望尽量不要负债过日子，希望能够在自己的支付能力范围内解决住房问题。

　　主持人：您现在说的是不是一个核心词，今天我们节目中提到的一个最关键的词，还是就业两个字，当就业前景好的时候，才会间接地对房地产业有一个根本的改变。

　　刘洪玉：就业和经济增长的势头调整过来以后才会改变，因为经济增长我们才能增加就业，这是最根本的。

　　主持人：也有人说因为当前的降息幅度还不够，如果再降得狠一点，一步到位，这五次降息如果是一次性的完成，会不会对房地产市场的刺激作用会大一些？

　　刘洪玉：也不一定，应该说这个政策对房地产市场的影响是逐渐积累的过程，我们也不能说一下就能摸到底，影响大家是不是买房实际上有很多的因素，信贷政策只是其中一个方面，所以这个政策出来以后，肯定会有利于促进交易，促进住房市场，让这个市场能够向好的方向调整。但是究竟要多长时间能够充分反映出来这种政策效果，还需要进一步的观察。

　　主持人：好的，也就是说不管是降息还是其他政策，关键还是要看持盒待购的老百姓对未来就业以及经济增长的信心。

　　主持人：刘老师，您担心不担心如果说真的房地产商开始出现降价的情况，老百姓可能还是不买，因为大家觉得再等几个月还会降得更厉害，就跟买股票一样，那种持币待购的心态并不会因为降价得到缓解。

　　刘洪玉：有这种可能性，但是实际上从住房市场来讲，从长远来讲，主要是满足个人居住的需求，很多人想在最适合的时间买房子是很难做到的，所以我觉得要想等到一个降价潮也不太可能出现，现在政府发了一个信号出来，因为我们在93年治理空置房的时候曾经提出，政府让点税，地方让点费，银行让点息，企业让点利，这时候让大家一起来打破市场的僵局，实际上这是多方面共同作用的结果。

　　主持人：但是国家现在提出鼓励大家以合理价格促销，对于房地产商来说，有些房地产商降价有可能伤了元气，就亏损了，有一些地产商还有利润空间，还有降价空间，是不是这样？

　　刘洪玉：对，实际上大部分开发商心里还是比较矛盾，在观望，但是有相当多的领先的开发商已经采用打折销售的方式来促销他们的产品，这里边关键是我们怎么认识这个市场，我们经历了上涨的一个过程，大家没有经历过下降的过程，实际上开发商应该从更长远的角度考虑这个问题，什么样的方式能够让企业得到长期持续的发展，这是最重要的。一城一地的得失，不要太在意。因为市场本身就是周期变化，不可能每件事做得都是对的。

　　主持人：这给中国的消费者做一次洗礼，去年股市从6000点到1000多点，股市有涨就有跌，楼市目前给大家一个预期，经济有春天就会有冬天，其他国家也都这样的。

　　刘洪玉：大家都希望逆周期来行动，但是如果大家都这样的话，实际上很难做到。

　　主持人：刘老师，刚才我们看到很多地方的限价房叫好不叫座，大家不去买，是不是因为它定价的时候定的太早，限价的动作完成在拿地的时候，而不是在卖房子的时候，价格应该根据新的经济情况做出调整。

　　刘洪玉：我们现在的限价房政策是在政府出让土地的时候限房价、禁地价，如果这个房子建造周期是一年、一年半或者两年，在这个过程中市场上商品房的价格会发生变化，在卖地时的房价是相对于周边商品房的70%、80%，当你建成卖房的时候可能就变了。

　　主持人：有没有可能把限价房转变成经济适用房？

　　刘洪玉：应该是可以，这里边主要是做政策上的调整，另外可以将来探讨限价房定价的时机，我们到卖房的时候定价是不是也可以，我们有一些比较尴尬的，像广州这种情况，是不是可以讨论重新定价，都可以用政策调整。

　　主持人：我们总的来看供给和消费，目前很多大中城市的商品房很多没有卖出去，另一方面我们加大经济适用房和廉租房的建设，这会不会进一步导致供需的失衡。

　　刘洪玉：有这个担心，因为我们现在空置的房子总量在增加，但是这个数量和我们最严重的时候比还不是特别高，在目前的情况下如果我们大量再去建设政策性住房，如果我们对于政策性住房的购买者界定不是非常准确的话，可能会造成两个市场的竞争，进一步加大市场的压力，当然现在实际上有些城市已经开始，比如说把开发商没有卖出去的房子能不能变成经济适用房、变成廉租房，通过合作的方式，这个实际上已经取得了双赢。

　　主持人：现在大家还有一个说法，说很多小的地产商扛不下去了，资金链断了，大的地产商都在出手拿便宜货，您担心不担心出现这样的情况，未来的中国地产行业整合之后，出现几家独大，赢家通吃，三足鼎立的局面，这对中国房地产市场发展是好消息还是坏消息？

　　刘洪玉：应该说是个坏消息，当然我相信这种情况也不会出现，因为我们国家的城市众多，城市的规模大小差别很大，所以有些市场大型开发商不愿意去，但是我们要防止这种倾向，如果一个城市只有2、3家、3、5家，10来家开发商垄断了这个市场，这是很糟糕的事情。

　　主持人：谢谢清华大学房地产研究所的所长刘洪玉教授对楼市的观点，谢谢。

　　主持人：刘老师，刚才我们看到了建立房地产信托投资基金拓宽融资渠道，这是从地产商身上做文章，刚才是从消费者身上做文章，这个在给困境中的地产商的流动性方面会不会起到根本的作用？

　　刘洪玉：会起到一个作用，但是应该是一个比较长期的问题，短期是很难立竿见影，见到效果的。

　　主持人：这个可以防止一些中小地产商在短期内由于资金压力过大出现的情况。

　　刘洪玉：房地产信托基金实际上是房地产公司把自己现有的成熟的收益性的房地产卖给资本市场，然后它来负责管理，这样可以获得资金。对于我们国内很多大量的房地产开发企业基本上以住宅开发为主，怎么去探讨在这种情况下的房地产信托基金的模式，因为还在试点，刚刚开始，所以还有一个过程。

　　主持人：再问一个非常宏观的问题，很多专家都在说，这应该是个准确的判断，中国如果前一段时间房地产市场有泡沫的话，有一些市场上有，有一些市场上没有，到了现象的势头，我们是不是还存在着某些城市局部有泡沫，而其他城市没有。

　　刘洪玉：对，因为国家统计局的数据显示，今年大多数城市的房价只是同比增速下降，真正出现房价下降的不到整个城市的1/4，实际上我们房地产市场的价格，各个城市之间差异是很大的，比如从去年看，有些城市把地价卖得比面粉贵，像这种城市一般是地王频繁出现的城市，都是沿海城市，像杭州、青岛、厦门，包括一线的房地产市场，这些问题还是存在。

　　主持人：也就是说还有相当比例的城市，特别是沿海大城市和大城市还存在一定程度的泡沫。

　　刘洪玉：我们可能还有消化的时间。