CCTV2 《今日观察》：降价才能救房地产市场

　　CCTV2 《今日观察》 :降价才能救房地产市场

　　住房价格一直是老百姓关注的焦点问题，2008年12月21日国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，该《意见》当中明确提出了6项房地产新政的细则，《意见》出台之后，很多人认为这是医治目前房地产存在问题的一剂猛药，那么这剂猛药究竟有什么样的配方？它的药效又会如何？目前房价难降的症结在哪里？ CCTV2《今日观察》主持人陈伟鸿和评论员霍德明、张鸿国家就《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》带来的种种影响展开评论。

　　降价为什么这么难？

　　调控房地产市场，中央再出新政，房价应由市场决定房产交易期待激活。新政策会带来哪些新变化？房产降价能不能真正到来？

　　霍德明：地方政府担忧房价再下跌

　　（《今日观察》评论员）

　　这次国务院出台的6项措施中，第9条提到地方政府要明确职责，进一步采取加大保障性住房建设力度，即建设廉租房、经济适用房是地方政府的职责。但第6条有关支持房地产开发企业积极对应市场变化细则表明：支持房地产开发企业主动采取措施，以合理的价格促进商品住房的销售。

　　像我们知道的南京市或其它地方政府都有各自的地方财政帐目。据统计，南京1月到8月土地方方面的财政收入比去年少了90多亿，这是一笔不小的数目。在南京今年1月到4月份总共拍卖了27幅土地，而这27幅中间，流标2幅，低价成交21幅，所以很显然大部分是低价卖出去的。对于地方政府来讲很害怕房价再往下跌，因为考虑到财政性收入会减少。

　　张鸿：很多地方政府在维持当地房价

　　（《今日观察》评论员）

　　在市场当中，房地产开发商清楚地知道什么价格能卖，但事实上却也面临着两难，一方面看到市场需求不足想降价，但同时在个别城市受到地方政府的阻挠，降不了价。比如最近像南京江宁区的房产局局长公开说“不许低价售房”。之前当地物价部门提到不许房地产商打折，否则算是倾销或不正当竞争等等。

　　另外很多地方政府维持当地房价说当地没有泡沫，受全国房地产影响很小。所以一些有市场意识的地产商即使想降价，但他要考虑周边房地产商的策略以及与地方政府的关系，所以即使想降价也受到各种制约了。

　　张鸿：全国房价非降不可

　　（《今日观察》评论员）

　　土地财政金是各地方政府非常重要的收入来源，所以房价很难降得下来，因为房地产一活跃，地方土地收入会越来越多。但中央政府算的是大帐，从2008年1月到11月，全国的商品房空置面积1.36亿平方米，比去年增长15%，光北京期房可售套数18万套，按照06年、07年销售高峰来算，消化这些存量就需要整整一年时间，不算二手房松绑政策，还有9千亿保障性住房。如果整个供应量下降，整个房价还是要降，所以中央政府要盘活整个市场，而不是考虑某一个地方政府财政收入问题。

　　价格回归 角色归位

　　政府到底应该怎样衡量当下房地产市场？调控市场应该怎样顺应市场的要求来执行？房价到底该由谁说了算？新“国六条”的颁布，民众期待着新的变化。

　　霍德明：地方政府、开发商应各司其职

　　（《今日观察》评论员）

　　中国的房价去年达到高峰，从今年开始下降。但市场上有很多的干扰因素使得房价下调的还不够。另外钢材水泥等原材料的国际价格下跌，钢材价格至少下跌50%以上，建房成本已经比以前低很多。所以中央政府支持开发商建立积极应对房地产市场的基本机制。所谓积极就是要灵活，当市场需求量在涨的时候开始涨，在市场需求量跌的时候就要把价格降下来。

　　市场机制特别强调商品房有市场机制，廉租房也有市场机制。“国六条”关于地方政府对于保障性住房的明确指示：应把土地收入多拨出一些来建设保障性住房，这是地方政府的基本职责。此外，房地产市场有一个基本发展周期，而且可能是较长的一个周期，现在中国房地产市场刚刚改革开放，土地出让金才刚开始实施，所以我们可能才经历过第一次房地产大的周期的变化。而在这短短4、5年中间，基本上还是需要用市场机制来解决事情。有些地方政府来曾“引以为荣”声称当地房地产比过去涨了50%来作为地方政绩，类似事情以后不应该发生。毕竟房地产有市场机制，地方政府以及开发商各司其职、各有所归。

　　霍德明：降价会使房子交易量回暖

　　（《今日观察》评论员）

　　中国人的住房需求从长远来说肯定是刚性需求，当住房价格降到某个阶段，交易量就会上涨。而且当前国家在资金和政策上都给予很大的支持。将来如果开发商主动积极降低房价，交易量会有很大的增加，很多消费者会开始买房子，也许明年我们会看到全国整个房地产市场的交易量逐渐回暖，一旦交易量回暖起来，房屋刚性需求满足，整个价格也会开始稳定了。

　　张鸿：出台各种政策救的只是房屋的成交量

　　（《今日观察》评论员）

　　现在必须得打破目前购房的刚性需求和高房价之间焦灼的状态。现在整个房地产的刚性需求已经被压抑一年，大家已经期望房价继续下降，如果不降且整个交易还不活跃的话，大家对未来的预期还会下降，信心会更受到打击。

　　中央的调控思路已经非常清晰，已经下调契税、免征印花税、货币政策贷款利率、首付利率等，包括出台二套房贷松绑政策等。可以说中央政府在财政政策、货币政策方面打出“组合拳”，就是特别希望就由供需双方来决定房价市场价格。如果需求上涨，房价上涨也没有问题；但当需求减少，房价就要适度下跌。其实中央政府在一开始出台各种政策的时候，不是要救房价，救的房屋的成交量而已。

　　张鸿：地方政府应该转换思维算“大帐”

　　（《今日观察》评论员）

　　地方政府在土地出让金上的确有很大收益，但这是在算小帐，我们还得算大帐，整个国家宏观帐必须转换思路。

　　房地产对地方政府是重要的行业，涉及的相关产业特别多，影响到40多个行业。如果能保证成交量会让40多个行业成为一个良性循环，所以我们要换一个思维算帐。利益上应有舍弃，地方政府必须认识整个大环境转变一下思路，以另外一种方式盘活当地经济。其实，供需决定价格是最简单的市场经济规则。而很多地方政府想决定价格很明显是违背市场经济原则的。而国六条最基本的地方，要救市，救交易量，只有交易量活起来，市场才有救。因此房地产商要主动降价才是硬道理。

　　对于一些想降价的地产商来说，想降可能也不一定敢降。现在这个“国六条”其实是给开发商一个尚方宝剑。另外，北京房地产商已经有四分之一被淘汰出局，其实它意味着市场正进行洗牌，这除了淘汰中小房地产商，也是对房产市场的重组。所以房地产商应该看清当前的形势，即使地方政府再阻挠，无论如何也一定要降价，这才是求生的根本。

　　白智立：政府不应过细地干预市场

　　（北京大学政府管理学院副教授）：

　　政府过于细化地干预对市场经济的发展是有害的而无利。像南京江宁这个案例主要是对房地产的干预，这干预本身实际上是在干预市场经济。在我国市场经济该不成熟的条件之下，反而会对市场经济起到破坏作用，政府真正要去做的工作，还是应该多关注社会整体的情况尤其是社会弱势群体，去保障他们基本的要求和诉求。

　　（《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55—22：25；重播23：50－24：20；次日中午13：00）