土地连续５年“零供应” 独栋别墅逆市旺销

　　２００３年至今，国家对于别墅项目“禁批”的基调始终未有放松，市场上的别墅供应连年萎缩。据金地产机构统计，目前北京楼市在售的别墅项目有８０个左右，而去年同期市场在售别墅项目为９５个。业内专家表示，土地供应的断档将使２００９年的别墅供应量继续走低，而后续供应的乏力将直接推高目前在售项目的稀缺价值。

　　后续供应面临断档

　　受到供给全面减少影响，独栋别墅正成为市场关注的焦点。北京房地产交易信息网上资料显示，近期推出的１０１套独栋泰禾红御项目，位于京东泛ＣＢＤ板块，在不到两月的时间内，其签约量已经达到３１套。

　　业内人士认为，这是市场供应减少导致的。“可以预见，严格的政策限制使得２００９年的别墅供应量将呈现继续萎缩之势。” 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受本报记者采访时说。

　　目前市场上在售的别墅基本都是几年前审批用地的释放，现在开发商要申请别墅用地，肯定不会批。据记者了解，近两年，别墅开发商使用的土地多为以前的预留用地，基本没有新地块。

　　受这些宏观调控政策的影响，自２００７年伊始，北京别墅市场的供应量便开始大降。据统计数据显示，２００７年别墅新增供应套数约为３３７０套，新增供应面积约为９８．６８万平方米，新增供应套数环比２００６年全年减少了３１．２％；而２００８年别墅供应更是“捉襟见肘”，目前在售的别墅项目８０个左右，相比去年同期在售的９５个，其供应量缩水接近１６％，其中，全年入市的纯新盘仅１０余个。

　　国土资源部副部长鹿心社日前在接受媒体专访时，再次重申限制别墅的开发，禁止农业用地修建别墅。

　　早在２００３年２月，国土资源部就紧急下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，其中明确规定“禁止别墅供地”。此后连续五年，国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，从２００６年出台的国八条、国六条，到２００８年各种与土地相关的文件和政策多次明确了别墅用地不再审批。

　　独栋别墅开发商看好后市

　　从今年新入市的项目看，联排、叠拼、双拼等低密度类别墅产品成为了别墅市场供应主流，而纯独栋别墅项目在今年不足十个，供应量仅在１０００套左右，其供应量和占新开盘总数的比例，正呈明显下降趋势。

　　尽管供给不足，独栋别墅的需求却没有萎缩，导致一些独栋别墅开发商“有恃无恐”，正成为时下楼市中的个别现象。“我们项目位于京杭大运河岸旁，项目容积率仅０．３３，如果加上运河岸边８万平方米滨江绿地长廊，项目容积率实质上不到０．３，比普通别墅容积率低。这批在售别墅清盘后，北京的别墅将在一定的时间内面临空白期。”北京泰禾红御董事长黄其森对记者表示，十分看好别墅市场的长期价值，尤其是独栋别墅的价值。

　　“如果在政策不变的情况下，现有的纯独栋项目将成为绝版。”业内人士指出，就在今年５月份，北京市发布的建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在０．６，并对容积率低于０．６的报批项目进行了严格限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。

　　此外，别墅用地的“一纸禁令”在促使新开发别墅尤其是独栋别墅供应量日趋减少的同时，还将成为别墅市场稳步冲高的助推器。从２００８年的市场表现来看，尽管普通住宅市场遭遇寒流，但是别墅市场一直坚挺，今年上半年就有超过３０个别墅销售额过亿元，在销售率稳定的同时，销售价格也是一路看涨。据中大恒基市场营销中心提供的数据显示，２００８年上半年，别墅市场的均价为２２１８１元／平方米，比去年同期上涨了７３．４７％，且至今未有回落之势。

　　针对北京别墅市场的表现，金地产机构总经理周金旺对本报记者表示，“由于豪宅物业的资源特性，从长远来看，豪宅物业的供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，高端豪宅便具有很强的议价能力。”

　　与此同时，北京市场纯别墅项目的产品档次也在升级。在２００４年，市场的主力产品其价格多在两三百万元，２００８年，包括泰禾红御在内的千万元价位产品已经占很大比重，并且其品质也在逐步升级。

　　“别墅产品这种价格、档次集体走高的趋向，预计将在２００９年后表现得更为突出。”多数业内专家分析认为，从供应上看，开发商获得新的别墅开发用地将会更加困难，源头阻断，产品供应必然减量，而且开发商一定希望从现有土地中获得更高增值，所以打造产品也将会选择更高档次，从而使其产品品质获得更高层次的提升。