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南京楼市定价权变局 物价局“放行”万科“降价门”

  从“一房一价”严格管制到放开企业自主定价权,南京市政府部门在房价问题上的180度大转弯,不仅是2008年楼市剧烈跌宕所使然,亦是当地政府对房地产市场监管思路的认知历程。对于房价——这个被“负”予了社会、经济多重压力的指标,政府应该如何作为,南京的此番政策变局或有镜鉴意义。


  2008年的最后一天,南京河西楼盘金马郦城销售总监阚霖正在重新制定2009年的定价计划。就在3天前,江苏省物价局公布了一项重要新政:“暂停对普通商品住房进行核价,企业有权重新自主定价”。

  在阚霖看来,这条新政好比“迟来的关怀”,对于经历了18个月“一房一价”的南京开发商而言是最大的“松绑”。“但是现在宏观经济形势转变,正是南京楼市低迷过冬的时候,即使开发商有自主定价的权利,也只有降价打折的份。”阚霖无不遗憾。

  房企重拾定价权

  12月28日,江苏省物价局公布了贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知,大幅度对房价监管“松绑”。通知显示:“从2009年1月1日起,江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批,将定价权"下放"给企业。”

  “在当前的经济形势下,取消执行普通商品房的核价制度,是为了让商品房的价格更灵敏地反映市场变化,拉动内需,保障房地产市场稳定健康发展。”江苏省物价局副局长孔祥平对记者表示。

  这项新政同时规定,过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅,“企业也有权重新自主定价”。

  据了解,目前南京的楼盘大多存在部分楼栋已经通过政府核价的情况。江苏省物价局服务价格处一位工作人员表示:“这条内容正是为防止同一楼盘内,部分已核价的房子与没核过价的房子价格相差太大而引发矛盾。”

  在苏鼎房地产研究所所长宋坚看来,“江苏省物价局的这番表态是给一些楼盘低于此前核价搞促销"放行",比如南京万科的"价格门"事件”。

  与此同时,南京市也出台了后续的救市细则,不仅将高档房的缴纳契税标准从4%降到3%,还给予房产总价1%的政府补贴。此时,在南京无论是购买普通住宅还是高档住宅,都可享受到政府的购房补贴和契税优惠。

  “从曾经堪称最"计划经济"的"一房一价",到现在如此宽松的救市政策,南京市政府对房地产市场的监管态度可谓是180度的大转弯。”一位当地业内人士如此评价。

  最“计划”的房价管制

  南京“一房一价”政策肇始于当时一个“震动全国”的提价事件。2007年4月,位于南京江宁区的楼盘——“左邻右里”开盘销售,开发商面对火爆的销售场面任意提价,创造了2小时每平方米房价暴涨1200元的“奇迹”。

  “2007年前后,南京个别地区的房价变动频繁,上升幅度过大,"一房一价"正是针对这些问题而出台的。”南京市物价局副局长王秀洲回忆道。2007年上半年,南京房价月度同比增幅一度高达11.5%,并多次登上全国楼市上涨排行榜的前列,民间要求政府控制房价的呼声愈发高涨。

  2007年5月,江苏省物价局出台《进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》,当月南京便跟进出台“一房一价”新政,规定“普通商品住宅的净利润率为8%”。

  “一房一价”博得了南京市民的好评,但也引发了全国范围内的争议,其焦点在于“政府能否直接干预市场”。2007年6月,华远集团总裁任志强两度在博客上撰文抨击该政策,称其“违背了市场规律”。

  然而,南京市政府态度强硬,多次公开宣布将严格执行“一房一价”核价制度。自2007年8月起,不少房企在内部增设了一个职位——“物价专员”,专门与南京物价部门就房价成本核定进行“讨价还价”。

  事实上,“一房一价”的实施过程也并非一帆风顺,开发商想尽办法对其进行“软抵抗”。经过最初的“捂盘惜售”之后,许多开发商打起了精装修的“算盘”,甚至捆绑高价车位出售房源。例如,南京长江路的一家楼盘便曾要求购房必须购买20万元的车库。

  “由于精装修不需要经过物价审核,开发商可以从中补回"损失"。当时,南京几乎所有的楼盘都选择这个办法,一时间"满城尽是精装修"。”阚霖说。

  “开发商目的是为了从精装修部分赚取利润,因此许多装修物品与原先承诺的价值不符,这也埋下了诸多隐患,后期楼盘交付时纠纷不断。”南京工业大学天诚房地产研究所副所长吴翔华说。

  据记者了解,南京物价部门曾计划对南京“精装修房”也进行价格审核,甚至《南京精装房价格监控》的草案已经出炉,但还未来得及正式实施,政策环境已经改变,“一房一价”被“意外”取消。

  楼市御寒方?

  2008年3月,南京楼市行情逐渐转向低迷,新房成交量猛跌。为了刺激销售,开发商逐渐下调房价,不再奢望超过“基准价”销售。“在南京楼市接连探底的情况下,"一房一价"已经没有实际作用,反而会限制开发商应对市场、调整销售策略的空间。”吴翔华说。

  而在8月底,南京万科“价格门”事件爆发,再次将“一房一价”政策推向风口浪尖。此后的12月10日,原南京市江宁区房产局局长周久耕发表“开发商降价亏本卖房要受处罚”的言论,“政府是否应该干预市场房价”再次成为业界关注的焦点。

  2008年9月27日,南京市政府放出将取消“一房一价”政策的消息。王秀洲表示:“政策是在不断变化发展的。"一房一价"已经不适合当前南京楼市的现状,因此将被取消。”尽管争议不断,王秀洲仍然对“一房一价”有积极的评价:“"一房一价"出台后,南京房价总体而言没有出现大起大落。”

  “"一房一价"政策虽然取消,但南京仍然将对房地产市场价格秩序严格管理,继续执行明码标价的制度,遏制开发企业非理性定价。”王秀洲对记者补充道。

  赞同王秀洲观点的人士并不少,宋坚便是其中之一。宋认为,“一房一价”最大的作用是在南京房价进入上行通道之时稳定了房价。他甚至认为:“"一房一价"是个有效的行政手段,最好只是暂停而不是取消。”

  然而,吴翔华却有着不同的观点。“江苏下放企业核价权是对"一房一价"政策的纠错行为。除非房地产企业定价违反《价格法》,否则政府不该直接干预市场。”

  吴翔华指出,“一房一价”政策让开发商在行情旺季失去了应得的利润,错过了出货机会,也导致今年南京楼市行情积弱难返。

  “政府出台政策时要考虑到不可避免的"负作用",否则政策的成本过大,且全部由纳税人和消费者承担,这样有失公平。”吴翔华说。(尹霄飞) (来源:中国房地产报)
(责任编辑:单秀巧)

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