房地产重镇年报：京沪杭楼市成交量全部腰斩

　　犹如坐了一趟“过山车”，去年上海商品住宅成交量最终以锐减约57%收官。这一颓势在南京及杭州这两个长三角重镇都有所显现——当地商品住宅成交量前年分别下跌54.3%、约50%。

　　但同期三地商品住宅的价格并未下调，业内人士认为“价格”与“成交量”已形成了“跷跷板”游戏态势，商品住宅的销量提升，必将以调低价格来拉动。

　　据上海佑威房地产研究中心发布的最新数据，去年上海商品住宅成交897万平方米，成交均价1.37万元/平方米。同比成交面积下跌56.88%，均价则上涨32.52%。南京及杭州的商品住宅成交面积也都有逾一半下跌。本报从南京市网上房地产了解到：2008年南京一共卖出4.24万套新建商品住宅，和2007年成交9.25万套相比少了5万多套，同比下滑54.3%。而中原地产给本报提供的杭州楼市最新统计表明：去年杭州商品住宅共成交约208万平方米，这比2007年同比减少约五成。

　　“壶口越来越大，但是杯子越来越少。”一位不愿透露姓名的分析师对本报如是形容目前上述三个城市在商品住宅销售中所遇到的窘境。他认为，目前的市场需求量已基本定型，在诸多政策的短期促进仅带来成交量“抬头”之后，今年楼市成交激增的可能性极小。另外“存货”的日益增加也将成为难以避免的问题。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《第一财经日报》分析说，去年上半年上海内环内比较高端的楼盘成为销售主力，成交量占全年总量的58%。但这一趋势在下半年逆转，最近几个月统计数据显示，境外购房者已明显减少。同期十几个人同时购入几十套房子的成交案例也基本消失。

　　作为佐证，上海台庆房产对去年12月成交数据统计发现：去年12月上海一手住宅成交量环比增长22.2%　，其中内环内成交量跌三成。该公司副总经理陈史翎对本报分析称：“投资需求、中高档住宅依旧表现疲软。”

　　据南京市网上房地产的数据：2008年销售面积为444万平方米，供销比约为1.46：1。该市网上机构则发布报告称：2008年南京市剩余的待售商品住宅为51658套，按照去年销售速度，大约可卖15个月。该机构统计，2009年南京市商品住宅上市面积约为451.59万平方米。这一新上市量加上2008年结余的待售量，2009年的南京楼市压力依然很大。而截至去年年末，杭州市商品房存量约合3.2万套，这远超过2007年年末可售房源的一倍。

　　“供应的持续增加与需求的疲软，已带动一些新盘低开。这一态势最近几个月很明显，很多楼盘都是在9月份之后开始紧急调低价格。降价的谨慎使得去年全年的均价相比2007年仍上浮了近四成。”中原地产品牌管理部总监王慧对本报表示。她保守预计，接下来楼价仍有下调空间，如杭州下沙区在几个月前还有售价1.1万元/平方米的楼盘，但数月之内该区域成交均价几乎都在7000元/平方米左右。

　　陆骑麟则认为：去年年底上海商品住宅成交量的回升与多数开发商降价有关。目前开发商应紧跟市场趋势，提升项目性价比来增加销售，只有成交量回升到一定高度才能带动价格回升。

　　北京商品房成交量去年同比降一半

　　“如果还卖不出去10套房，我就喝10袋三聚氰胺。”这是一个房地产公司营销总监在自己MSN上的签名。

　　对于许多从业超过10年的房地产人士来说，2008年是他们经历中最糟糕的一年。据北京市统计局发布最新数据显示，北京去年1~11月住宅销售面积738.9万平方米，同比下降52.4%，其中期房住宅销售面积608.6万平方米，同比下降50.5%。

　　一半的成交量跌幅带来的是难以消化的“库存”。据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至去年12月底，北京新建商品期房可售房屋套数为188013套，尚未签约销售的现房套数为174290套。两项相加，北京市2008年滞销住宅套数近36万套。即使按照2007年全年12万套的销售速度卖，要消化掉也需要3年时间。

　　北京不仅是成交量大面积萎缩，不少区域的房价也回到2007年中旬水平。万象新天楼盘去年9月团购起价8271元/平方米，比6月的13000元/平方米下降30%；郡峰楼盘从历史最高价23000元/平方米降到15000元/平方米。还有少数楼盘，开盘价直接低于周边二手房价。

　　新房的成交波动直接影响二手房成交价。据21世纪不动产对去年下半年北京100多个成交活跃楼盘监测数据显示：去年下半年有85%的楼盘价格出现下降，平均跌幅8.9%，这是近10年来北京二手房价格的首次下跌。而去年下半年北京市二手房跌幅前十名楼盘的平均跌幅为17.4%，月均跌幅2.9%。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，房地产2009年还是一个调整年，真正走出“熊市”恐怕要到2009年下半年。21世纪不动产相关负责人则称，2009年下半年以后楼市的恢复性增长，并不意味着房屋涨价，至少到2011年以前，以房价增长为标志的楼市繁荣期不会到来。

　　低价房去年广州楼市唱主角

　　2008年的广州楼市在最后一个月才创下一年中最高成交纪录7693套，来自广州市房地产交易网的最新数据显示，12月一手住房成交比过去11个月平均交易量高出许多。而全年总成交58434套，价格低的楼盘明显较高价盘活跃。

　　去年前4个月广州一手住宅平均每月交易量不足3000套，最少的2月份仅有2067套房，为近年最低水平。但从5月后情况改观，其中5月录得7122套交易记录，之后6到11月每月交易量维持在5000多套的中等水平。12月随着越来越多开发商采取降价手段吸引客户，市场呈现回暖迹象，最终获得7693套的交易，为一年最高量。

　　目前广州国土部门网站上的交易系统显示，在售楼盘432个，占据市场交易量的绝大部分，但不排除部分修建时间较长的老楼盘未被纳入上述交易系统，因此市场实际成交量应该比58434套多出少许。预计全年实际成交情况跟过去几年比相去不远。

　　值得关注的是，在去年全年的楼市中，价格较低的楼盘表现抢眼。交易量排名前10的楼盘中，只有2个楼盘平均售价超过10000元/平方米，其余8个楼盘的成交均价在4000到8000元/平方米之间。其中，去年供货量大而且价格较低的碧桂园凤凰城，以全年交易4463套的成绩名列各楼盘榜首，而碧桂园旗下位于广州南沙的另一楼盘也以1165套的记录排行第五。

　　去年在广州备受关注的限价房销售情况比普通商品房更理想。从去年初开始，广州总共有4个限价房项目对外销售，限价为4000元/平方米的龙光景峰华庭共销售1786套房，成为各盘销售榜的亚军，而保利西子湾、万科新里程也分别位列销售榜第三位和第八位。

　　

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