城市“身价”的杭州样本

　　城市“身价”的杭州样本

　　房价会不会跌，房价会跌多久？

　　面对严重的经济危机，很多城市的房地产感受到巨大压力，房价涨跌成为不少人颇感困扰的问题。

　　城市有多大的“价值”，其“价值”是不是在良性的轨道上，稳步、有序地增长？这是影响房地产发展前景的重要因素。

　　按照发展的基本规律，科学经营，积极建设，使城市持续“升值”，房地产行业乃至整个经济大局，就能不断增强抵御波动、稳定市场的“定力”，获得全面、协调、可持续的健康发展。

　　城市不能没有灵魂

　　2008年以来，各地不断出现房地产降价的消息，有的地方甚至发出了“断供”、“崩盘”的惊呼。有人为之欢呼，有人忧心忡忡。

　　地价和房价的变化，除了实际成本之外，还受到城镇化进程、供需关系、政策调控、地域差异等多种不确定因素的影响。所以尽管学术界、地方政府、企业界、媒体等各方人士众说纷纭，房价问题却越讨论越说不清楚，呈现“乱花迷人眼”的莫衷一是态势。

　　在这个瞬息万变的时代，与其在“涨还是跌”的猜测中浪费时间，还不如抓住城市发展的基本规律这个大方向，踏踏实实埋头搞建设，努力增加城市的“含金量”。“任尔东西南北风，咬定青山不放松”。即使一段时期价格涨跌起落，总的发展方向都不会错。短时间内价格可能出现泡沫，但终归会通过价值的不断增长，把泡沫挤出去。如果把握不住价值规律，只是带着“投机”的心态，在波动中试图高抛低吸，终究会因小失大，丧失战略发展前途。

　　怎样的城市才是值钱的？城市是人类文明的集中体现。城市的价值，不在于其社会财富有多巨大，权力有多集中，而在于其“宜人”或“宜居”的程度，在于城市对每一个普通人的关怀。

　　在中国的特殊国情中，城市决策层思路之高下，决定了城市建设的境界高低。可惜的是，在过去的20多年中，我国很多城市经历了没有必要的大拆大建。无数承载历史文化的传统建筑被视为“破烂”而拆毁，建造起一批被当时的决策者认为“美观”“洋气”的高楼大厦。近年来，越来越多的人意识到，这是对城市“含金量”的破坏而不是增加。

　　建设部中国城市规划设计院院长李晓江指出，尊重历史文化是提升城市竞争力和吸引力的重要途径，人文精神及物质载体是城市的灵魂。中国美院建筑艺术学院院长王澍教授说，城市失去了记忆，与白痴何异？

　　经历了多年的“付学费”，很多城市慢慢了解到究竟什么才是值钱的，开始在城市发展战略上作出根本性调整。和很多城市相比，杭州是资源小市，缺地矿资源、缺港口资源、缺政策资源，没有大规模发展重化工业的条件和优势。但是杭州有环境资源的优势。杭州市优化经济结构，关键就在于培养“环境优势”,这是杭州不可替代的比较优势。几年前，杭州市就确立了“环境立市”的发展战略，把建设“宜居城市”作为政府的首要任务，大力宣扬“环境比GDP更重要”的理念，致力于人与自然、文化与经济社会的和谐发展。在此基础上，优化产业结构，依托优美的自然环境大力发展文化创意产业，打造全国的产业中心。由此和“做地”形成良性循环。如今，在杭州的运河、西溪湿地、白马湖等风景优美的区域，出现了十大创意园区，良辰美景激发无数才子灵思泉涌。周边地块因为这些“概念”纷纷身价倍增。

　　西溪湿地的建设是这种“经营城市”思路的典型案例。杭州因此而拥有了全国第一个国家湿地公园，这张“金名片”使整个城市的品位大大提升，整个杭州市都将因此而“增值”，这种“增值”将惠及子孙后代。事实证明，在西溪湿地公园一期建成后的短短几年间，这个原本处于城西的荒郊野外，已经成为杭州最具历史人文内涵的旅游胜地，其周边也被认为是最适宜人居的地方，“真金白银”的地价屡创新高。“西溪板块”已经成为“住在杭州”的重要概念。最近，杭州市又规划要在西溪湿地周边建设集聚众多国际顶级建筑设计大师作品的“西溪天堂”城市综合体，使之成为世界级的旅游产品。杭州近年对京杭大运河的保护、开发也秉承了同样的思路，运河两岸从过去水臭、房破、污水四溢的破烂景象，一变成为杨柳依依、水清风软的宜居之地。这些都是城市经营者的高明之举。杭州运河综合保护委员会主任陈述说，运河综保总投资将超过200亿元，其中财政只投了5亿元启动资金，其余全部来自环境战略带来的“经营城市”收益。

　　哪个城市尊重历史文化传统，保护人文资源，哪个城市就能打破当下中国城市“千城一面”的弊病。哪个城市真正实现人与自然的和谐，实现现代与历史文脉的薪火相传，哪个城市就具有天人合一的最高境界。这是城市竞争力的关键。

　　政治文明是“做地”的制高点

　　2006年的一天，一位来自浙江省某个偏远地区的小企业主对记者说，他打算到杭州买房，搬到杭州来住。为什么？他回答：“因为在杭州，有事更能叫得应。”

　　这位小企业主说的是他在杭州生活或工作中遇到什么麻烦事情，总是能找到相关单位去“讨个说法”。而且令他颇为惊讶的是，有不少时候，在杭州他这个“草民”可以做到不用怕政府，倒是一些政府的人没啥架子，为他服务得很到位。他曾亲身经历，有啥事情，打电话给报纸、电视台，记者马上就来了，官府马上就蔫了，晚上电视还真播出来了，事情马上就“透明化”了。问题解决得如何很难说，但相对而言，那种“有地方说理”的感觉在老家可是一件并不容易的事。

　　这个实例说明，在各地为吸聚资金和人气，纷纷“搞概念”、“抢传说”、“办节办会”的时候，那种从故纸堆中淘野史传闻，从全球的旮旯里挖所谓的“国际名牌”，甚至不惜炮制“谣言”的“做地”手段，已经被务实的城市经营者所淘汰。今后的竞争，必定是实打实的较量，是细节决定成败的对决。尤其对“宜居”指标来说，人居住于城市中的任何一点细致入微的体会、感觉，都将影响到城市的吸引力和凝聚力，影响到居民对城市的忠诚度。一个城市要想成为人才和资金的洼地，在努力打造物质层面环境的同时，一定要营造优秀的政治生活品质，这将是当下和下一阶段城市竞争的焦点，是具有较高技术含量又最具说服力的城市素质。

　　在这样的城市中，官员们看起来不够威严，但是他们失去的只是所谓的“面子”，而城市赢得了实打实的“里子”。实际上，杭州等地需要进一步努力的地方还有很多，但是已经做出的努力和尝试正在说明一个问题——关于“宜居”的竞争没有最好，只有更好。在各地纷纷认识到“青山绿水”也是“金山银山”的时候，哪个城市能在“经营城市”的思路上抢占制高点，喝到头口水，就能在“做地”中赢得暂时的先机，保持城市“升值”的速度。

　　杭州市委市政府的领导认为，当提出以“生活品质之城”为城市品牌的时候，杭州已经走出了经营城市就是经营土地、经营固定资产的旧模式，迈向了更高的境界——要把经营城市变成“经营城市品牌”。

　　他们说，经营土地等有形资产，总量是有限的，其带动力也是有限的；但经营“城市品牌”这一无形资产，其潜力和作用是无限的。这就好比做企业，二流企业做产品，一流企业就要做品牌。围绕着城市品牌，杭州的党委政府把城市像一个企业一样来经营，向全球征集城市标志设计，征集城市雕塑。还把“生活品质之城”这一城市品牌向国家工商总局申请注册。

　　必须强调指出的是，形象标识都是次要的，在一个优秀的品牌面前，官僚主义显然是致命的毁牌行为，显然，“办事难”、没有服务意识是不行的，显然医疗、教育、公交等各种公共服务的改善，是品牌建设必须要加快完成的内容。不然，名牌就会贬值，甚至最终被摘牌。

　　高效的政府服务胜于西湖美景

　　很多人理解杭州提出的“环境战略”，应该并不仅仅是指改善自然环境，更重要的是优化政策环境。市委市政府也提出，不仅要建设经济生活品质、文化生活品质等，还要建设“政治生活品质”。高效的政府服务，对城市竞争力的重要性远胜于西湖美景。

　　优秀的物业管理可以使房产增值。城市的“做地”，就是“做环境”。人在这个环境中不是光看美景，还要有主人的感觉。政府就像物业管理，要“叫得应”。

　　杭州市2008年提出了建设“民主促民生”的党政、媒体、市民群众“三位一体”互动机制。市政府通过新闻媒体，和群众一起讨论管理城市的办法，由群众监督落实。前不久，市政府考评办向社会公开发表了社会各界对市直单位的评价意见以及重点整改目标。这些评价意见来自市民代表等9个层次，占市直单位综合考评的权重达50%。市政府考评办主任伍彬说，今后杭州市每年都将公布“社会评价报告”，形成“评判-整改-再评判-再整改”的工作机制。哪个政府部门在群众评判中受到批评，就将在考核中受到相应的处罚，被督促整改。

　　从2008年7月1日起，杭州市推行了投资项目“代办制”。全市机关选调543名后备干部，到行政审批服务中心挂职当“代办员”，免费为企业项目“跑手续”，帮助企业破解“办事难”。挂职锻炼情况作为选拔使用的重要依据。

　　城市竞争没有止境，杭州令人“眼前一亮”之处也只是相对的，这个城市还有很多落后、让人憋气的地方，尤其是在公共服务方面，城市病还很严重。看病难、上学难等问题还很突出。不公平的事情随处可见。社会资源的占有离真正的“共建共享”还有很大的距离。但是在喜悦和煎熬兼具的城市生活中，我们还是可以看到时不时闪现的亮点。比如，杭州已经出现了到政府办事大厅办事，办事员起立迎接、起立送行、微笑服务的规范化行为准则。有的交警提出了要双目平视执法对象，不能用手指只能用手掌示意等充分体现“尊重”的执法标准。这些现象虽然尚不够普及，但已经显示出一些有心人的努力，这都是“做环境”、“做品牌”思路带来的可喜景象。

　　在过去的三五年中，有不少沿海发达地区的房产企业因为本土地价太高，转战到内陆一些二、三线城市，尽管地价不高，成本很低，几年下来，项目的收益却远不如高地价城市的项目，有的甚至还要亏本。这些企业又回过头来，用比当年更贵的价格，来投资发达城市的房地产市场。地价和房价的高低，其实并不一定能得出发展空间已经变小了，或泡沫已经很大了之类的结论，关键要看城市的价值和地价房价的相对应程度。

　　在基本面健康情况下，如果城市很“值钱”，“增值”的速度超过了地价房价上涨的速度，说明投资空间还在进一步扩大，如果地价房价上涨速度超过了城市的“增值”速度，投资空间就在逐步缩小。而有的城市尽管房价地价都很低，但是如果城市不增值，甚至还在贬值，那么这种低价就完全没有意义。

　　“适彼乐土”带来差异化发展

　　人口的迁移，是城市化必有之要义。地区发展的不均衡，构成了房价差异的主要原因。据统计，美国国际大都市为核心的城镇密集区域已经拥有54%的全国人口；欧盟以伦敦、巴黎、米兰、慕尼黑和汉堡为核心的“五角形”区域，其土地、人口和GDP分别占欧盟的20%、40%和50%。日本三大都市圈的人口占全国总人口的比重达到68.1%；韩国首都圈的人口占全国人口的比重超过50%。我国的长三角，号称世界第六大都市圈，以全国2.2%的陆地面积、10.4%的人口，创造了全国1/4强的国内生产总值、近30%的工业总产值和1/3强的外贸出口。大量的人口“东南飞”。据统计，目前我国每年有1200万人口从乡村转移到城市。

　　“适彼乐土”的大潮流，正在实现地球上最大规模的人口流动。这种流动，必然是从宜居宜业程度差的地区，流向宜居宜业程度高的地区。在这样的情况下，发达地区，尤其是具有核心辐射效应的城市，必然出现房价逐步走高的态势。如何应对这种局面，需要明确一种态度，实行两手措施。

　　明确一种态度，就是坚决实行商品房改革制度不动摇。在这些年关于房地产市场的舆论中，不乏对住房改革的否定意见。在有的地方，已经出现了想要重新回到政府限制价格、领导分配一切资源年代的苗头。党中央多次强调指出，发展是科学发展观的第一要义。发展中出现的问题，还是要通过加快发展才能得到解决。决不能开改革的倒车。浙江省委书记赵洪祝日前在互联网上和网友对话时指出，我们一定要集中精力解决好廉租房和经济适用房的问题，同时对商业开发用房也要注重，因为它是一个地区经济社会发展的重要方面，一个投资的重点，也是一个进行市场交易的重点。

　　实行两手措施。第一，加大城市化建设力度，解决城市化进程中出现的问题。城市化带来的住房问题，不能靠放慢城市化的脚步、降低城市化的程度来解决，而是要更加加快城市化。以杭州为例，在过去，主城区是最好的地块，其他区域由于配套不够好、地段偏远、交通不便等原因，属于比较差的区域。近年来，杭州市委市政府大力推进城市化，实行城市有机更新，效果显著。目前城市的西边，是以西溪湿地为代表的世界级旅游板块；东边是杭州最大的交通枢纽所在地“东部新城”；南边是杭州的新市中心钱江新城；连历史上一直是杭州最差居住板块的城北，现在也推出了世界级的文化遗产京杭大运河概念。这种均衡发展的格局，能削峰填谷，实现房价的均衡。由于分散了购买力，实际上可以发挥平抑房地产过快、过于集中地涨价的作用。放到全国看也是如此，中央关于西部大开放、中部地区崛起、全面振兴东北老工业基地、积极支持东部地区率先发展的宏伟战略，将最终化解城乡二元结构矛盾，实现区域统筹发展。

　　第二，大力建设保障房。让保障归保障，才能让市场归市场。保障缺失的市场，无论从道德上还是从经济角度都是底气不足的。现在很多城市都认识到了这一点。在杭州，明确提出每年建设一百万平方米经济适用房，从2008年起到2012年，每年确保新开工建设拆迁安置房不少于300万平方米，实现经济适用房和拆迁安置房两个“房等人”。考虑到生活成本，还提出要让拆迁户实现同区安置。2008年杭州又把申请人的年龄放宽到了23岁，为全国最低。近日，杭州市推出经济适用房租售并举的新政策，买不起经济适用房，又没有达到廉租房标准的人，可以先租赁经济适用房，在有能力的时候买下一部分面积，最终买下全部的面积。租用5年后如果还无力购买的话，可以退还经济适用房，优先租用“经济租赁房”。争取实现各种住房困难“夹心层”人群的全覆盖。为全体居民提供住房保障，这完全是政府应尽的责任。政府可以做的事情还有很多。只有在保障房建设上用“有形的手”做到位，才能在商品房领域真正让“无形的手”说话，实现创富效应。