三大中介预测：2009年广州楼市降价是主基调

　　牛年到，市场果然有了一点牛年的气派！

　　短短的元旦三天假期，广州局部市场的人气直逼2005年的高峰期，多个区域的多个楼盘有了过亿元的成交。甚至于地产股在开年的头几天也走出了一波不错的行情。有投资者乐观预期，房地产连续的利好政策累积效应会在牛年开始体现。

　　抱乐观态度的不仅是股市中的各类投资者，广州知名中介合富辉煌、中原地产、经纬房产同样认为，2009年楼市将筑底，“比黄金还可贵”的市场信心将逐步恢复，置业需求将被激活，楼市将逐步回暖。

　　市场信心的恢复，最关键的当然是消费者信心的恢复。而最快、最直接反映消费者信心变化的，莫过于目前敏锐的地产股投资者(现在仍有钱又还敢投入股市的，才是真正的投资者，而不是前一两年的跟风投机者)。从目前地产股走势看，整体向上的趋势明显，曾经极度深寒的信心，正在逐渐融化坚冰。投资者的信心最直接的来自政府层面，目前中国倾一国之力来拉动经济的增长、保障楼市的稳定，房地产利好政策持续出台，没有理由继续担心楼市继续深度低迷。

　　与投资者信心恢复相呼应的是中介公司的调查数据：合富辉煌集团市场研究部在2008年11月对潜在置业者监测显示，只有15%的置业者认为房价还会大幅下降，更多的客户认为房价即使再降其空间也非常有限，或不会再降。在投资心态弥漫的当下，只有当投资者认为房价不会大幅下降时，入市的积极性才会增加，信心恢复才能得到体现。

　　市场信心的恢复，当然不能缺少开发商信心的恢复。2008年突如其来的困境没有击倒开发商，开发商面对2009年时有了更足的底气：一方面有了面对困境的经验，不会出现2008年时的惊恐局面；及早未雨绸缪，一方面大力开源，另一方面则严格节流，从之前的“地主”转变为目前的“财主”，保留有足够的资金以对抗2009年市场可能出现的困境。并且，2009年开发商面临更宽松的政策环境、金融环境，外在条件也增强了开发商抵抗风险的能力。发展商2008年被打击的信心正在聚集，正如中介公司透露，今年“发展商普遍以2007年销售金额为基准调高销售目标”，北京华远集团总裁任志强则更直接，“2009年肯定比2008年好”。

　　当然，支撑市场信心恢复的基础仍非常脆弱，正如央行所警惕的，“2009年，国际金融危机还将继续蔓延，全球经济衰退风险将继续加大，我国经济发展将面临更加严峻复杂的局面。”经济应对的稍一不慎，将会瞬间崩溃市场信心。即使乐观的中介公司也认为，“受制于经济基本面的严峻形势，成交量大幅恢复达到2007年水准难度较大。”特别是在年初，置业需求全面激活难度较大。(张秀钦)

　　预测一

　　今年新货将创六年最低

　　由于2008年开发商的非常之举：减产自救在2009年实现，2009年的新增供应量将明显减少。广州经纬行研究中心估计，今年的新增货量将创六年来最低。而根据合富辉煌与经纬地产的研究数据综合，2009年十区新增供应量为5.3万套，计560万平方米，比2008年下降35.7%。尽管新货有所减少，但是市民并不必担心供应量不足而引发楼价上涨，由于2008年仍有大量存量房未能售出，因此，市场上可售商品房货量基本与2008年持平。

　　新货减少，押后的主要为较高端、度假型项目

　　由于2008年的滞销局面持续，开发商出于自救，不得不采取减产方式，一方面避开更大竞争、另一方面得以节流开支。

　　就去年押后的项目分析，其类型主要有两类：第一类为较为高端的项目；第二类为郊区型别墅项目。押后的原因在于目前的市场环境下置业群体发生了转变。目前的市场，刚性需求买家支撑了房地产的江山，而改善型、豪宅类买家基于大环境、预算降低、现金为王的预期，纷纷将购房需求押后。市场总是寻找适销的产品，高端项目的暂时停步，体现出市场的自我调控功能。

　　存货丰富，“价格洼地”新货活跃

　　尽管新增货量大幅度减少，但是由于存货丰富，2009年的供求形势不会出现逆转。

　　经纬行研究中心的数据显示：2008年由于市场低迷，在售余货及抵押房多，使得余货约有4万余套，假如加上2009年的新推货量，预计十区全年可售货量逾9万套，基本与2008年持平。

　　而据合富辉煌市场研究部不完全估计，2009年供应量最丰富的区域集中在目前的“价格洼地”区域中，白云区、海珠区、花都区及番禺区为新货最集中的区域，天河的货量会稍有减少。因此可以预料的是，2009年最活跃的区域会处于较为外围的区域，比如金沙洲、花都等。这些区域由于巨量新货、优惠楼价，将吸引更多的买家置业。

　　中小户型比例首突五成

　　“70/90”的政策将在2009年完全落地，实现了中小户型话事的市场话语权，成为近几年内首次突破50%的市场份额，中小户型稳居半壁江山，且年初，中小户型的比例会更大一些，年底方稍稍回落。

　　合富辉煌市场研究部的数据显示：2008年100平米以下的中小户型，占供应结构中44%的比例，随着“90/70”政策进一步落实，中小户型产品供应进一步增多，预计2009年全市中小户型产品总供应面积占比达到50%以上。经纬行研究中心则认为，上半年中小户型供应量会比下半年还多，上半年中小户型约占六成比例，下半年方稍有回落。而中小户型的供应量增加，更显示了2009年将仍然为首次置业者、刚性需求买家为主导的一年。(记者詹青)

　　预测二

　　单价仍处八九千元高位

　　“病去如抽丝”，这样来形容广州近几年来的房价走势颇为贴切。广州房价在2006年、2007年以二成、三成的幅度快速飙升；2008年市场遇到困难了，开发商一路说降价了，直到11月份，广州的均价却爬上了9466元/平方米，同比还增长了一成多。

　　基于此，在预测2009年房价的时候，都得谨小慎微。合富辉煌集团市场研究部说法留有较大空间，“2009年月度均价波动区间为8500元/平方米至9500元/平方米之间”；中原地产研究中心只表示了房价会下降，至于幅度多少没说；经纬行研究中心要明确一些，就是9000元/平方米左右。

　　总结三大代理行的预测，就是“2009年广州房价仍会处于八九千元的高位”。

　　“降价”是主基调

　　资金链断裂、销售状况极度糟糕……从媒体的报道中，就可以看出开发商在2008年的困境。但在这样的状况之下，广州一手住宅的成交均价仍处于高位，除了9月份外，其余各个月的均价都在9000元/平方米以上。既然困境下楼价依然强项不伏，那么在2008年第三、第四季度以来，降息、减轻税负、为房贷松绑等系列利好房地产的政策出台，政策环境更为宽松的情况下，2009年的房价会否又重拾上升势头？

　　不会！从三大代理行的预测来看，降价是2009年住宅市场的主基调。一方面，2008年“部分个盘价格调整在成交数据未获充分反映”，这些数据会在2009年有所反映，进而拉低2009年的成交均价。另一方面，2009年外围区域供应量大，会必然发力抢市场。同时随着对新区认同度较高、价格承受力偏低的首次置业刚性需求入市，外围成交激活可能性较大，所以鉴于成交区域的原因亦可能拉低全市住房均价，成交均价将受中心城区与外围区域成交比重变化影响而波动。

　　以上两方面是从房地产行业内在环境来分析，从外在的整体经济环境来看，房价下行的可能性也远大于反弹。正如中原地产所说，房地产本轮调整适逢我国经济长达15年高速增长周期的结束，同时面临源于美国的全球性经济危机愈演愈烈的不利影响，在行业内在因素和宏观经济外在影响的多重压力之下，房地产行业步入周期低潮已成定局。现在的市场调整，可以视为U形调整，目前是徘徊在U形底部时间的阶段，要走出这一阶段，非一朝一夕可做到。

　　微降可能大于剧降

　　房价下降未合购房者的心意，不过购房者若进一步期望“房价大幅下降”似乎也不太现实。在广州代理大量楼盘的合富辉煌就认为，发展商方面，目前很多开始减少开发规模，并对2009年提出以销定产的基本策略，同时地价和建材价格大幅下降，未来的开发成本将会下降。预计2009年获政策支持的开发商的资金压力将有所减轻，促销意愿依然强烈，但大幅降价冲动减弱。

　　更重要的是，目前的经济环境和2008年甚至2007年已经有了很大不同，政府从担心通胀转变为担心通缩。一系列拉动经济、保障稳步增长的政策及计划正在积极实施中。房地产行业目前有了更好的政策环境、金融环境。房价能挺过2008年的政策、市场的双重高压，少了政策高压的今年，期望房价微降更为现实。(张秀钦)

　　预测三

　　“五一”是成交量回升关键

　　一个没有成交量的市场不能称之为市场。在刚过去的2008年，“成交为王”已经成为各大发展商寻求突围的行动纲领，每周、每月的成交数量波动，直接影响着开发商老板心情波动，喜也成交量，忧也成交量，因为成交量是房地产市场的核心数据，是测试市场繁荣程度的最可靠凭证。

　　2009年的元旦，广州楼市终于迎来了期待已久的一个“小阳春”，阳光家缘网上签约数据显示，广州144个楼盘元旦期间共成交了736套住房，这一水平已经接近去年“十一”黄金周的数量。新年伊始，有一个“牛头”冒了出来，2009年是否能一路“牛”下去，各专家、研究机构认为，这取决于很多的因素，宏观经济的走势、政府的政策、开发商的策略、消费者心态的变化等，都会直接影响着成交量最后结果。在各预测中，大家比较一致的意见是，“五一”黄金周的成交量，将成为2009的广州楼市成交量的风向标。

　　政府救市救的就是成交量

　　合富辉煌首席分析师认为，中央已连续出台的系列政策，都表明了房地产作为国民经济支柱产业和扩大内需的重要性。从宏观经济的角度来看，政府需要依靠房地产拉动居民需求。通过对策的研究不难发现，“价稳量增”是政府在2008年密集出台政策的主基调，对首次置业者减免税费、银行利率大幅调低，都是减轻购房者的负担，其目的都是刺激需求，提高成交量。不难预见，2009年，政府救市的政策方向，仍然会延续上一年的路径。房地产成交量之所以在当前的市场状况下成为重要的观测指标，这主要是因为，如果房地产成交量持续低迷，房地产企业资金难以回笼，房地产投资将快速下滑，此外，成交量低迷会造成房地产开发贷款的坏账风险，未来银行对房地产开发企业的信贷支持将进一步收紧，从此造成房地产市场的恶性循环，房地产市场陷入长期调整不可避免。

　　根据政府政策意图，房地产市场未来最优的发展路径是：房价小幅下降(10%-20%)，成交量快速回升。这无论对于宏观经济还是房地产企业都将是极大利好。

　　低位回升，有望比2008年增一成

　　黎文江指出，成交量的回升，直接受宏观经济走势的制约。2009年中国经济仍将面对诸多困难，但在中国政府一系列政策出台刺激下，宏观经济可望止住快速下滑趋势，明年保8%的增长率是可以实现的。目前很多开发商已开始减少开发规模，同时由于地价和建材价格大幅下降，未来的开发成本将会下降，因此开发商的资金压力将有所减轻，明年会以消化近年存货为主。虽然经济的不明朗影响了消费者的消费意愿，但预计在众多利好政策的刺激下，消费者的置业信心将会逐渐恢复。

　　合富辉煌的研究报告认为，2008年广州住宅成交量已触底，但未稳定回升。2008年下半年成交量虽然有所回升，但基本在60万平方米/月左右徘徊，全年平均月度成交量约为45万平方米。在政策大力刺激使市场信心逐步恢复情况下，2009年住宅成交量将有所回升，但受制于经济大环境未明朗，成交量尚难以大幅恢复，预计广州市2009年商品住宅成交量约在650-720万平方米(平均月度成交量为55-60万平方米，2007年为67万平方米)。经纬行研究中心预计，受政策鼓励普通住房消费的影响，今年刚性需求仍将缓慢释放，全年成交量会较去年有所上升，2009年月均签约量为50万平方米左右，全年600万平方米左右，比2008年增约一成。

　　房地产专家赵卓文则预计，2009年广州楼市将全面进入“供大于求”年份，2009年广州商品房成交量将在6万套左右，“卖房难”将成为普遍现象。

　　“五一”市场成交有重要意义

　　今年元旦，应该说是开了一个好头。但接下来很快是春节，之后便是传统的销售淡季，大部分开发商、研究机构都认为，“五一”之后才能判断市场是否真正回暖。“后市变数仍很多，2009年楼市的形势仍难预测，成交回暖目前还看不透。”中原地产项目部总经理黄韬表示，对今年的成交量持谨慎乐观的态度，他认为，楼市的全面恢复最快要到2010年。在黄韬看来，在经历一系列住房新政的利好刺激后，广州楼市正处于房价与成交量的胶着之中，购房者在观望房价能否进一步下调，开发商在观望今年经济形势的变化，预计楼市的冬季还会持续一段时间，而在今年第一、第二季度，楼市成交量可能会达到冰点。

　　满堂红地产研究部相关负责人表示，如果金融危机对经济的影响加深，市场的不乐观预期增加，置业者出手买楼的意愿就会继续降低，楼市成交量难言真正回暖。

　　赵卓文指出，现在谈回暖为时尚早。他分析说，按照房地产市场规律，“熊市”一般比“牛市”长，广州楼市最近一次“熊市”是1998年—2003年，广州这一轮的“熊市”至少需要四五年时间。(记者赵亚洲) (来源：羊城晚报)