房贷七折开闸房奴忙“跳槽” 本金越多越合算

　　2009年一开年，关于房贷七折的政策也沸沸扬扬，不少老房贷客户这几天也四处打听各家银行政策，“如果我贷款的这家银行不给我七折优惠，那我就要考虑换到另外一家银行。毕竟能不能享受七折优惠会相差很多利息。”

　　记者了解到，目前市场上对于七折优惠较为明确的只有股份制银行，而四大银行的许多老房奴都被告知要申请、或者具体政策未定，正是如此，不少“心急”的市民决定通过房贷“跳槽”来节省利息。

　　不过，业内人士称，尽管现在有不少银行的房贷政策还没有出来，但是在激烈的市场竞争下，各家银行的政策最终可能会趋于一致。另外房贷“跳槽”还要支付一定的费用，老房奴如果要“跳槽”还是要仔细咨询好有关政策，并给自己算一算账。

　　两类贷款没法“跳槽”

　　市民张先生告诉记者，他手上有两套房子贷款都没还完，一套是2003年购买的，当时贷款40万元，公积金贷款已经全部还完，现在还剩下10万元左右的商业贷款。另外一套贷款是今年初才贷的，公积金加商业贷款一共50万元。“我现在一个月还贷款4000元呢，负担比较重，尤其今年受经济危机影响，公司年终奖、今年正常的收入，可能都会受到一点影响。”所以张先生向自己的贷款银行不停打听，自己的两套房贷究竟能不能享受七折的利率优惠。但是银行方面一直称总行政策还没下来。这让张先生很不放心。“现在我已经打听到其他一些银行有优惠，如果不行，我就考虑把房贷转到其他银行去。”

　　据了解，目前绝大多数银行都提供同名转按揭业务，也就是让客户的房贷从一家银行转到另一家银行。但是并非所有的贷款都可以想“跳”就“跳”。记者从银行获悉，有两类贷款做不了同名转按揭。

　　“一类是公积金贷款和组合贷款。”据银行人士介绍，所谓同名转按揭业务是指由下一家银行贷款给客户，将上一家银行的贷款还掉，然后再办理新的贷款，但是公积金贷款如果还清后，就不能再贷出来，所以凡是公积金贷款和“公积金贷款+商业贷款”的组合贷款，是没办法“跳槽”的，只有纯商业房贷才能“跳槽”。

　　另一类不能“跳槽”的房贷就是没办两证的房子，因为房贷“跳槽”需要重新办理抵押，需要两证齐全。

　　“跳槽”成本需1000多元

　　那么对于符合条件、想“跳槽”的房贷客户来说，也要先算清楚，“跳槽”是需要支付一笔费用的，到底“跳槽”合不合算。

　　“办理房贷转按揭主要有个阶段性担保，客户需要向中介支付一笔担保费。”一位银行人士给记者举了个例子，比如贷款5万-30万元(含30万元)的担保费是800元，30万元-50万元的担保费是1000元。此外其他费用数百元。

　　假设客户需要“跳槽”的贷款金额为50万元，那么客户首先需要支付“跳槽”相关费用1200元左右。(目前，很多银行因为竞争的需要，而往往愿意为客户支付转按所需的中间费用。)

　　本金越多“跳槽”越合算

　　客户如果想把房贷从一家银行搬到另外一家银行，那么首先要算一下，节省下来的利息是否大于自己需要支付的费用，只有超过支出费用，房贷“跳槽”才是合算的。

　　假设客户贷款本金还剩余50万元、贷款期限20年，按照央行最新的贷款利率，明年1月1日起，假设银行只给客户基准利率，为5.94%，粗略计算一下，月供需要3564元，总的贷款利息为35.5万元。如果转到另外一家银行利率可以下浮30%，那么利率为4.158%，月供可节省近500元，月供减少为3071元，总的贷款利息为23.7万元。总共可节省11.8万元。

　　假设客户贷款本金还剩余10万元、贷款期限20年，那么转到利率可下浮30%的银行，也能节省2.3万元利息。

　　但是如果客户所剩贷款本金不多、期限不长，那么贷款“跳槽”并不划算。市民陈先生贷款了六七年，现在只剩下本金5万元左右，贷款期限还剩下5年，银行理财人员帮他算了一下，即使按基准利率算，剩下的利息也只有7900多元，假使转到利率下浮30%的银行，利息最多也就节省2500元左右，再扣除“跳槽”费用，也省不下太多的利息。如果贷款本金更低，那么节省的利息可能还抵不了“跳槽”的费用。

　　所以银行人士提醒市民，1月1日后，市民先要打听清楚自己所在的银行给予什么样的优惠政策，如果本来银行就有优惠政策，那么就不需要盲目“跳槽”。即使要跳，也要算好是否合算。