长实抛售浦东4.4亿别墅项目

　　近期不断抛售上海物业，李嘉诚或许也希望业绩能好看。 IC 资料

　　继不久前抛售黄金城道商铺之后，李嘉诚又启动了针对上海物业的第四次抛售动作。

　　近期，长江实业开发的位于浦东花木板块的御翠园别墅项目中8栋商业别墅，近日以5.35万—7.5万元/平方米的价格抛售，并计划将小区会所一并出售。据知情人士透露，这只是李嘉诚上海物业抛售计划的一部分，御翠园一期项目“四季雅苑”在持有收租多年后，开发商已从2008年年底陆续结束与租客的租约，计划将200多套出租别墅全部收回，改造后于今年下半年上市出售。据悉，目前“长和系”在内地各城市中房地产项目多达70余个，因项目融资需求极大，李嘉诚有可能全线抛售上海的项目。

　　全部售出能套现44亿

　　易居中国的报告显示，2008年12月26日御翠园推出了其位于芳甸路上8栋作为商铺的别墅物业，网上报价为5.35万—7.5万元/平方米，总建筑面积约5500平方米。不过，据记者了解，这8栋商业别墅在售楼处报价略高于网上报价，实际成交价将达到8万元/平方米左右，以此计算，全部售出后将为李嘉诚带来4.4亿元的现金流。开发商将负责替业主招商，预计未来每栋商业别墅的租金为10万元/月，以售价8万元/平方米、独栋建筑面积800平方米计算，每栋售价约6000万元，年租金回报率仅为2%左右。

　　“虽然购买这些独栋商业别墅的租金回报率很低，但仍吸引了不少富豪的注意。”易居分析师薛建雄告诉记者，此次推出的商用别墅周边，有御翠园、九间堂、汤臣湖庭、千秋别墅等数千栋别墅里的上千个亿元家庭，近日来一些顶级车行、珠宝手表行、红酒雪茄馆、美容养身堂、服装定制店等高端消费商家频繁造访和黄，希望其所经营的高端店铺能够成为豪宅区的私家会所。“一些富豪购买这些商业别墅不仅为了投资，比如说引进一家红酒雪茄吧，赚钱的同时还能招呼朋友过来聚聚，不少意向买家都是基于这样的考虑。”

　　据记者了解，御翠园社区会所今后也有被开发商抛售的可能，而这还仅是李嘉诚上海物业抛售计划的一部分。已被开发商持有收租长达10余年的御翠园一期“四季雅苑”从2008年年中起，开发商就不再与租约到期的客户续签租约，并打算在今年年初陆续收回出租物业，对外立面及内部装修进行整体改造后，于今年下半年推向市场出售。

　　这批“四季雅苑”转租为售的别墅房源总共200余套，预计售价约5万元/平方米。以单套建筑面积400平方米计算，此批别墅全部售出将为开发商套现约40亿元。

　　长江实业无贷款计划

　　据知情人士透露，由于前两年拿地频繁，李嘉诚旗下的“长和系”目前在内地共有70多个地产开发项目，受到金融危机以及如今内地楼市不景气的影响，“长和系”不少内地项目销售均显不畅，资金回笼压力可以想象。因此，对于销售市场相对乐观的上海，“长和系”积极抛售套现，借此缓解内地资金紧张的现状。

　　金融危机和楼市低迷的大环境已使众多地产巨头饱受资金链趋紧的困扰。去年6月，李嘉诚旗下上海豪宅御翠豪庭销售均价下跌幅度超过每平方米1万元。此外，李嘉诚旗下另一香港上市公司和记港陆(00715.HK)也将位于上海长乐路的写字楼世纪商贸广场以44.38亿元人民币售予亚太置地有限公司。这样的举动被业内解读为长实开始悄然调整策略，尽快回笼资金，避免市场不确定风险。

　　不过，“长和系”一直竭力否认资金紧张的说法。去年年底，长江实业5.2折首次尝试以“一口价”的销售方式甩卖其位于北京顺义区中央别墅区的“誉天下”别墅项目，一时各种猜测频出。之后，长江实业地产投资有限公司董事郭子威在接受媒体采访时表示，长实经历过香港的金融危机，更加清楚要保证公司正常的销售安排，确保资金顺利回笼。截至2008年年底，长实销售额突破250亿元，已超额完成2008年目标，内地项目并没有传闻中的资金压力。

　　近日，某境外媒体报道称，李嘉诚旗下的长江实业与银行举行会谈，讨论40亿港元贷款事宜，期限可能为3年，利率较香港银行同业拆息高150个基点，并称这一定价是该房地产开发商两年前所获类似贷款定价的4倍。长江实业发言人WinnieCheong昨日否认了这一说法，并表示该公司没有此类贷款计划，而且也没有与银行进行任何会谈，公司目前没有筹资需求。