炒房团今安在？北京楼市 能否维系泡沫化生存

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　　煤老板、温州团今安在

　　北京楼市 能否维系“泡沫化生存”

　　救市政策结合“降价效应”在刺激住房刚性需求释放的同时，也让房产投资客在严冬中嗅到了丝丝暖意。

　　岁末年初，北京商品房成交量回暖，购房需求在一定程度上出现“抬头”，中心城区、优质地段的部分商铺和高档住宅项目出现了多年来罕见的热销。这是否意味着经历十几个月调整后北京楼市正在“接近底部”，而投资性需求是否正在显现？在目前的房地产市场调整中，北京的房产投资者能否“扛住”，实现“泡沫化生存”？

　　业内专家指出，总体而言，北京楼市泡沫尚存，房价下行仍然是趋势，但在产品档次和地理区位上的结构性分化正在显现。位于中心城区的高档住宅、公寓和商业物业，由于财富效应和城市化进程，其稀缺性和投资属性将日益凸显，其价格的适度调整很可能引致中长线资金的进入，并由此平滑市场的周期性波动。

　　国内投资客 考虑“调仓”

　　来自浙江义乌的杜先生，日前正通过北京房产中介挂牌出售位于南三环外“名都家苑”的一套南北通透的两居室房产，面积117平方米，报价120万元，1万元左右的均价基本与周边目前的市价相符。而杜先生此次出售的房产，是其拥有的该项目中四套房产中的一套。

　　“两年前，名都家苑有三栋楼放到义乌开盘，当初我们投资主要是看好北京的住宅，现在以这个价位出售比较合适，留点现金今后可以考虑买点别的资产，比如北京等一线城市的商铺和高档公寓。”杜先生坦言。

　　与杜先生一样，不少在北京的置业者都在考虑“调仓”。以目前的价位出售手中位置较偏的普通住宅，今后伺机购入地段更好、档次更高、性价比更优的房产。

　　1月10日，东二环广渠门桥附近的楼盘“冠城·名敦道”SOHO项目开盘销售，均价12500元/平方米，全款9折优惠，这一价格远低于周边楼盘。当日，开发商推出700余套商住房，而现场排号人数将近1300人。“目前首批推出的房源已经销售了九成，除了部分特殊户型之外，其余已基本售完。”冠城大通（600067）副总裁韩国建对记者表示。

　　市场人士指出，购买商业地产项目主要是考虑获取出租性收益，因此，属于典型的投资性购房。2008年以来，北京多个高端商业项目受到国内投资者青睐，从一定程度上反映了北京楼市投资性购买力的“着重点”。

　　据日前出炉的2008年北京楼市排行榜显示，三里屯SOHO、盘古大观和奥运媒体村分别以72.4亿、25.9亿和25.67亿元的销售金额位居北京项目成交金额排行榜的前三位。

　　以三里屯SOHO为例，项目开盘预售仅4天，销售额便达到46亿元。按照SOHO中国董事长潘石屹的介绍，三里屯SOHO的客户100%为国内客户，其中，山西、陕西、内蒙古等地的能源资金是主要购买力量。

　　华高莱斯公司副总经理公衍奎分析，当市场交易陷入低迷之时，纯投资类物业表现出的抗风险性要大于自住类和自住投资属性结合的物业。根据最近一份调查显示，超过5000万元购买额度、资金充裕的大客户，他们更看重中长线，并倾向于购入区位价值高的商铺、写字楼等物业作为投资标的，然后分割面积出租，从而获得租金收入与长期的物业溢价。

　　统计显示，虽然2008年北京楼市整体价格下滑，但在成交均价前十名的楼盘中，多数项目的均价依然比2007年略有上升。

　　外资机构 抄底还是撤离？

　　与国内投资客相比，外资机构对北京等一线城市投资性物业的看法便不是那么乐观。

　　业内人士透露，继李嘉诚4次抛售上海物业套现后，摩根士丹利、高盛、花旗、美林等外资金融机构正在计划打包出售中国境内的投资性物业，其中也包括北京的写字楼、商场、住宅等多种物业类型。

　　21世纪不动产中国区总裁卢航告诉记者，在内地房地产市场上，欧美等外资投行的资本运作模式，主要是对一线城市的物业进行收购，并长期持有；但近期，选择合适时机溢价出售的现象日益增多。

　　他认为，这种资产买卖，一方面与外资金融机构在危机中“缺钱”有关，另一方面也与中国经济在短期内存在下行风险、投资性物业的收益可能下滑有关。另外，人民币汇率改变单边升值格局出现波动，资产重估可能存在“负效应”也是部分外资机构考虑减持中国投资性物业的重要原因。

　　世邦魏理仕最新公布的报告显示，近年来一直平稳上升的北京写字楼市场在2008年第三季度后出现转折。进入9月末，美国金融危机对全球产生影响，在京部分行业的外资公司受到冲击。受影响较大行业的公司则出现削减办公用房预算，个别知名企业的办公预算削减50%以上，并且，这种削减预算的趋势正在逐渐蔓延。

　　2008年前三季度，北京A级写字楼供应量达47.5万平方米，但同期，A级写字楼市场吸纳为24万平方米，较去年同期增长20%，第三季度后增幅明显下降。第三季度，A级写字楼市场吸纳量只有4.9万平方米，环比下跌了62%，而当前的租金平均报价为每月每平方米264元，环比仅增长0.4%。

　　仲量联行研究人士预计，2009年北京写字楼市场新增供应量将达到233万平方米，使市场存量再增长27%；商铺市场新增供应量将达到167万平方米，市场存量上升51%。新增供应量的增长和空置率高位运行，将对市场租金水平带来更大的下行压力。

　　但不少外资机构也认为，调整意味着机会。瑞银亚洲房地产研究部联席主席王震宇表示，从过去高速发展的房地产市场经验来看，如香港、新加坡房地产市场，在高速增长后的调整期，一般是2-3年，而商业地产的租金将是市场回暖的风向标。

　　业内预计，2009年，北京投资性物业的价格可能再下降5-10个百分点后趋于稳定，而成交量有望在三季度后出现反弹。

　　地产商 进入抑或退出？

　　对于北京投资性物业的提供者而言，在现金流允许的范围内，适度加大商业地产的配置比例，可能是一种抵御行业低谷的策略。据了解，金融街、北辰实业、万通地产、首创置业等北京地产商在放缓普通住宅土地储备的同时，计划增加投资性物业的开发和持有比例。

　　万通地产董事长冯仑表示，“面对普通住宅市场的不景气，部分房地产企业已经开始加大商业地产的投资比重。”他认为，在北京等地，商业地产的成交量仍将稳步上升，这使得部分开发商开始加大对于商业地产的投入。

　　潘石屹也表示，在北京，繁华地段可以开发的项目越来越少；而中国的储蓄率一直很高，企业存款也在日益攀升，在目前的经济环境中，这些钱如何保值、增值，确实需要智慧来进行选择。基于这一点，SOHO中国仍将坚持在北京开发投资性商业地产的战略。

　　北辰实业目前已形成了投资物业、零售商业为稳定收益基础的经营模式，其中，投资物业和零售商业主要集中在北京亚奥商圈，公司董事长贺江川表示，今后，北辰仍将进一步增加中高档住宅、公寓、别墅、写字楼等多元化、多档次房地产项目。

　　在日前召开的北京市人大会议上，副市长陈刚透露，北京拟“放开”高端住房市场，相关措施将出台。他表示，“高端房产市场对北京经济和税收的贡献很大，另外也要满足有消费能力人群的购房需求，政府不应对这部分市场过多设限或者干预。”