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商品房空置率被夸大误导市场 政府收购应有度

  近期,开发商就商品房空置面积大做文章,将空置率夸大引人关注,一些地方政府因此作出收购空置商品房的表态。专家认为,当前空置房面积增加主要是房价过高、产品结构不合理等原因造成的

  近期,一些房地产开发巨头制造了一波“空置率危言”,推算出2009年全国商品房空置率将达30%以上,各地开发商纷纷响应,商品房空置率高企的消息频频见诸当地媒体。

在福州,一些开发商甚至传出这个城市商品房空置率将达50%的说法,并要求政府进一步采取措施“救市”。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为,开发商们错误计算得出了一个夸大的空置率,误导市场的用意明显。“2008年全国商品房空置面积虽有所增加,但我国城镇住宅建筑面积总数也在增长,因此空置率在1%至1.5%的正常范围。”

  空置面积增加的真正原因

  2008年以来,市场供求陷入严重失衡的状态。厦门大学教授陈培爱认为,目前,商品房空置面积的增加不是传统意义上的市场供大于求,根本原因是缺乏有效的供求关系。

  以厦门市为例,2008年,这个城市的商品房均价从最高时的每平方米15000多元跌到了万元以下。专家认为,目前该市房价仍显偏高,阻碍了市场需求的进一步释放。按这个城市工薪家庭年均收入4万多元计算,普遍承受不了50万元以上的住房;如果按90平方米计算,工薪家庭能够承受的合理房价不应高于每平方米5500元。

  福州市房地产指数报告显示,2008年,福州市新建商品房建筑总面积500多万平方米,90平方米以下的普通商品房占50%左右。福建省内一家大型房地产开发公司企划部负责人告诉记者,2008年,新建商品房竣工前出售30%至50%已是相当不错的业绩,50%的空置率也是正常的。从福州市商品房空置情况来看,130平方米以上的大户型占了空置面积的大多数,而中小户型处于热销状态,空置的不多。

  “当前,房价仍然偏高、住宅产品结构不合理、房地产投资功能被过分夸大等,才是造成商品房空置面积增加的真正原因。”景乃权说。

  政府收购应有度

  近日,福州市公开表示,鼓励政府部门或国有企业收购空置商品房,作为扩大保障性住房的房源;或采取现金补贴的方式,鼓励符合经济适用住房购买条件的市民去购买空置房。与此同时,北京、南京、广州、郑州等地也纷纷表示,考虑把空置商品房变成社会保障性住房。地方政府的这类表态引发争议。

  福州的一些市民认为,政府收购空置商品房的做法等于是在维持高房价。楼市低迷迹象虽已显现多时,但不少开发商仍未真正下调房价,而是寄希望于政府救市政策,才会造成房屋滞销加剧。地方普遍面临财政减收,政府财政应尽可能多地用在保障实体经济发展和促进社会就业上,而不是帮开发商买单。

  一些专家认为,地方政府在出台收购空置商品房等救市措施时应把握好尺度。

  首先,正确评价商品房空置率问题,以免影响宏观决策。房地产市场有一定量空置面积十分正常,合理的空置率有助于房价充分竞争,解决因房价过高阻碍房地产业健康发展和扩大内需乏力等问题,同时购房者也能在价格竞争中获得更多实惠。

  其次,地方政府如要收购空置商品房,操作方案必须经过全面研究。明确目的是“迅速扩大保障性住房的来源”,而不是替开发商买单。

  第三,防止收购操作成为新的腐败温床。第四,地方政府应在实施保障房建设方面多下工夫。进一步调整住房市场产品结构,住房市场产品结构呈现多样化,有利于房价回归到合理区间,促进房地产市场健康持续发展。

  空置率是如何被夸大的

  开发商的计算方法:

  商品房空置面积(预计今年为2亿平方米)÷近年年竣工住房建筑面积(6亿平方米)=30%

  正确的计算方法:

  待售、待租的房产面积÷可用住房和其他商品用房的全部存量面积

  以2007年为例:

  当年商品房空置面积1.23亿平方米÷城镇住宅建筑面积104.35亿平方米=1.2% (国际公认的商品房空置率警戒线为10%)

    新华社

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