工行“爽约” 存量房贷2月1日未能自动转7折

　　95588客服电话称，“利率优惠方案近期确定，工行将主动致电客户办理手续”

　　2月1日，农历大年初七，节日的氛围仍然浓厚。在工商银行(601398)贷款买房的客户们没能在牛年的第一个工作日领到期盼中的存量房贷利率“红包”。

　　《证券日报》记者昨日在采访中了解到，“利率红包”并非被取消，只是推迟数日发放，且“红包”的厚度还需要最后拿捏确定。对于“红包”的姗姗来迟，工商银行的回答是“近期将确定具体的优惠细则”。

　　好饭不怕晚

　　工行存量房贷优惠受期待

　　事实上，作为最后一家还未推出存量房贷细则的大型国有银行，工商银行的存量房贷政策受到了极大关注，工商银行的相关实施细则也被认为可能会引发其它银行第二轮政策跟进。春节之前，多家媒体报道称，“据工商银行有关渠道透露，工商银行将从2月1日起对存量房7折利率进行自动调整，没有贷款余额等多项限制。从而该行也成为了目前商业银行范围内，优惠利率调整门槛最低的银行”。

　　“我们也注意到从春节前就出现了大量有关工行存量房贷利率优惠的传闻，但截至目前调整方案还没有确定，工行将在近期确定利率的调整方案和条件，并主动通知客户，希望客户保持畅通的联系方式”。昨日，工商银行95588客服电话在回答《证券日报》记者就“工行存量房贷2月1日起自动转7折”传言是否实际执行时做出上述表示。

　　工行客服人员在电话中同时强调，由于方案未定，所以目前不能确定存量房贷是否自动转成优惠利率。

　　此前，其他三大国有银行已经明确了各自的存量房贷利率优惠政策：建行北京分行的具体政策为，去年10月27日前申请贷款、调整前执行基准利率0.85倍和不存在拖欠还贷等行为的客户，可申请利率最低7折优惠；将根据借款人信用状况、贷款房屋抵押登记办理情况、建行产品使用情况和是否为建行优质客户等因素，实行差别化政策。

　　农行对存量房贷的优惠政策为，贷款人满足贷款在30万元以上、连续90天以上无不良还款记录、此前享受优惠幅度为15%等条件，可以自动享受最高7折的优惠利率。贷款低于30万元的客户，需到贷款经办银行递交书面申请。优惠政策对住房面积无限制。

　　中国银行北京分行的存量房贷利率优惠政策为，对去年10月27日（含）前发放的首套住房贷款，若利率执行基准利率的0.85倍、借款人还款期间无不良还款记录且调整当日未逾期，借款人可自1月9日起申请办理利率优惠业务。

　　七折房贷挑战银行业盈利模式

　　与金融大家庭的券商小兄弟类似，银行始终没有解决业务创新能力不足的问题，因此当一贯高利润低风险的房贷业务面临变数时，银行的反应都比较谨慎甚至犹豫。

　　目前，国内银行的主要利润依赖于贷款业务，而个人信贷业务已成为国内银行主要的利润来源之一和竞争的热点。

　　据悉，目前在银行业中，房贷占总贷款额的20%。个人房贷利息获得7折优惠，加上未来央行利率继续下降的预期，将导致银行业的利润空间收窄。有分析人士指出，目前国内存量房贷余额大约3万多亿元。按照去年12月22日公布的利率计算，5年以上贷款年利率为5.94%；而目前“首套房产”、“所购房子在90平方以内”的房贷者可获得8.5折利率优惠。由此计算，国内银行业在“7折利率优惠”前每年的该部分的房贷利润为2397亿元；而执行“7折利率优惠”政策后，银行业的该部分所得利润为1974亿元，受到了挤压。如果剔除掉一些无法享受优惠的贷款，粗略预计银行业一年被挤压掉的利润在150亿-200亿元之间（当然，能够最终决定被挤压掉利润的准确数字的正是各个银行制定的利率优惠实施细则）。

　　而且，经过2008年5次降息后，现阶段5年期以上贷款年利率为5.94%，假如7折优惠后，利率仅为4.158%，与目前5年期存款利率3.6%相比，只有0.558个百分点的利差。这样的利差水平很难承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本在内的银行资金运营成本，即执行了利率优惠新规，银行几乎没有多少利润空间。

　　银行业将如何转身？已经有多家银行表示，未来将加大中间业务的拓展，包括信用卡业务、车贷业务。目前，越来越多银行的利润增长模式，希望从“利差收入”转为“中间业务”。有研究报告指出，中国银行业在经历了贷款规模快速发展后，资本充足率不容乐观。在资本市场形势依然严峻的情形下，增发融资变得较为困难，进一步的业务发展将会更加侧重于不占用资产的中间业务。

　　此外，零售银行有望成为商业银行新的利润增长点。德邦证券预测，零售银行业务是未来银行业发展的趋势。德邦证券所指的零售业务包括资产业务、负债业务、中间业务、网上银行业务等等，例如信用卡存款、金融债券、个人汇兑结算、个人信托和个人租赁等。零售业务的费用成本高，但贷款风险较低，因而国外发达银行均热衷于此项业务，并以此业务为利润主要来源。而国内银行中，招商银行(600036)因为在国内零售业务占据领先地位，因此被多个机构列为“推荐”级别。同时，银河证券研究报告指出，居民的住房需求基本得到满足，购房负担逐步减轻，而老年人赡养问题日益严峻，将使寿险的强制性储蓄、保值和保障功能有望成为继住房之后居民银行储蓄的主要替代品。

　　其余部分银行存量房贷优惠政策一览

　　1、交通银行

　　申请条件：2008年10月27日前首次购买商品房，无逾期。

　　操作流程：到贷款支行递交申请，贷款支行将给符合条件的客户发短信，客户需携带身份证和合同原件签署补充协议。

　　2、中信银行

　　申请条件：贷款发放日为2008年10月27日以前；最近一年内发生10天以上的逾期不超过2次、最近6个月内发生10天以上的逾期不超过1次，并且调整当期不处于逾期状态；借款人系贷款购买第一套住房；原合同利率为基准利率的0.85倍；初始贷款金额50万元以上或者持有该行白金卡的贵宾客户。

　　操作流程：客户联系贷款所在分行或经办人进行申请，中信银行(601998)根据贷款人具体情况酌情处理。

　　3、招商银行

　　申请条件：改善性住房、首套房等可申请，该行根据客户资质情况进行评估。符合条件的客户需要征信良好，无逾期还款记录。贷款行对客户进行综合评估后审批确定，可批准利率优惠。

　　4、广发银行

　　申请条件：140平方米以下，首套房，无逾期，具有土地证与房产证。

　　操作流程：到贷款支行递交申请，预计2009年2月给予答复。

　　5、兴业银行

　　申请条件：满足首次购买普通住房贷款要求、无逾期还款记录的存量房贷客户。

　　操作流程：在向银行申请变更利率并通过银行审批后，可享受最低下浮30％的优惠利率。

　　6、浦发银行

　　实施细则尚未确定，但贷款人可先行到贷款支行递交申请，继而等待具体措施的公布。

　　转按揭成本：不接受转出按揭申请。对于转入浦发银行(600000)的贷款人，如是新房需确定开发商是否与浦发银行有合作关系；如是二手房，则要根据具体情况进行进一步的评估调研。

　　7、民生银行

　　申请条件：执行中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，并满足连续3个月内逾期还款不超过2次，2年内逾期还款不超过10次的条件。

　　操作流程：于2009年1月1日后由民生银行(600016)自动调整贷款利率至同期同档基准利率0.7倍，无需客户申请。

　　8、光大银行

　　申请条件：首套商品房，无逾期。另根据贷款的实际情况分别确定。

　　操作流程：到贷款支行递交申请，贷款人本人携带贷款合同及本人身份证。

　　9、深发展银行：

　　申请条件：首套商品房，140平方米以下，无逾期。

　　操作流程：到贷款支行递交申请，贷款人本人携带贷款合同及本人身份证。

　　10、华夏银行

　　申请条件：首套商品房，140平方米以下。

　　操作流程：需递交申请，由各经办支行把握利率下浮幅度。

　　11、北京银行

　　申请条件：首套住房、在征信系统中无不良记录、房屋面积低于140平方米。

　　操作流程：到贷款支行递交申请。