成交回暖难持续 上海二手房再现买卖僵持

　　叶国靖

　　上海徐家汇商圈宛平南路一段不足200米的繁华路段，分布了上海中原物业代理有限公司（下称“中原地产”）等10多家中介门店。2008年的最后两个月，这里一度出现交易逐渐活跃的迹象，但从今年1月份至今却门庭冷落。

　　中原地产副总经理陈宇珏认为，2008年最后两月，二手房成交量接连上升，但是，成交热潮并未蔓延，如今再次归于平静。

　　中原地产最新统计数据显示，2009年1月，上海二手房市场成交量环比上月出现一定下滑。1月，上海全市成交面积环比减少达到了18.4%；全市二手房成交均价为14584元/平方米，环比上涨5.3%，同比下跌6.1%。

　　买卖僵持再现

　　对于二手房市场乍现新一波僵持，陈宇珏如是分析：就业主方来看，能够“屏”到现在的房主，其资金实力普遍不弱，他们并不是“惜售”自己的物业，而是不肯接受买家的大幅砍价。其次，从新年1月1日开始贷款利息调整也使得业主们持有物业的成本降低，节约了不小的一笔利息开支。再则，对于这些业主来说，一旦将手中物业变现后并无新的投资渠道，股票、基金、债券等投资工具并不在他们今年的投资目标范围之内。

　　“虽然目前二手房带看量处于上升通道，但是我认为应该辩证地看待这一现象。从中原地产的成交数据来看，标的在200万元以下的案例超过了七成，说明中高端市场仍然低迷，因此所谓的回暖也只是局部回暖。”

　　位于静安区的一家台资中介信义房屋门店玻璃幕墙上张贴着国际丽都城、静安枫景等一大批知名大盘的可售二手房源。据《第一财经日报》记者的粗略统计，单单这一家门店，可以调动买卖的二手豪宅房源就已超过1000套。静安区的指标性楼盘——静安枫景的二手房均价依然维持在3万~3.3万元/平方米的基本水平，国际丽都城的单价在4万元/平方米上下波动。

　　21世纪不动产上海区域最新调查数据显示，新年1月，与往年同期相比，全市新增挂牌上扬。据旗下逾八成门店反映，大多数客户与房东均放缓了交易步伐。市民依然看多买少，交投双方心态清淡。该公司上海锐丰静安区域高级经理郁红卫介绍，该区域因以高标的房源为主，虽挂牌量有20%~30%增加，但价格与以往相比并无明显下降，因此买方依旧观望居多，市场交易情况较平日与往年同期都显冷清。

　　今年淘宝“笋盘”的良机？

　　“笋盘”是中介行业内的专业词汇，指物美价廉、但性价比好、难得遇到的物业和楼盘。那么，扑朔迷离的2009年是否是淘宝上海二手“笋盘”的良机呢？

　　对此，21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔出具了一组数据，2008年上海全市新建商品住宅的套均成交总价为160.36万元、面积为117.20平方米。而同期二手住宅的套均总价仅为85.19万元、面积为81.12平方米，后者价格优势明显。对于刚性需求的买家而言，经过去年底连续的政策出台，如今一些板块内的房源，其交易成本已在合理范围，当实际成交价符合心理预期时，应当抓住时机出手淘宝“笋盘”。

　　陈宇珏补充分析，“此轮的楼市调整周期，我个人预判至少在2年以上。而2009年的经济形势仍然严峻，这已经是大家达成的共识。对于业主来说，如果打算在2到3年内出售自己的物业的话，我会建议调整价格尽快出售；对于有购房需要的客户来说，这一个周期内的房价波动和调整不会超过10%，因此如果能够淘到低于市场价格、符合自己要求的物业，可以考虑出手。”

　　第一太平戴维斯中国区投资业务负责人、上海公司董事长刘德扬日前在接受《第一财经日报》采访时亦表示，2009年上海楼市成交量低迷、房价下跌或盘整的格局不会发生根本性改变。他预测，2009年上半年会延续2008年的疲软态势，有可能出现10%~20%的调整。如果下半年国际经济形势走好，政府又有一系列支持楼市的政策出台，就会出现入市机会。