2000万平米经济适用房压顶 沪地产商再提"不同意见"

　　本报记者 赵飞飞 上海报道

　　开春之后，上海新一年的400万经济适用房建设任务已经铺展开来。

　　上海市规划和国土资源管理局的最新消息称，目前项目的选址工作已全面展开，进入选择范围的包括闸北彭浦地区、虹口江湾地区、普陀长征地区等涉及9个行政区，18个片区。

　　这是上海建设经济适用房的第二个年头，从2008年-2012年，上海计划每年开建400万平方米经适房，五年建设2000万平方米。

　　本报还独家获悉，2009年上海将为经济适用房建设投入230个亿。

　　在国际金融危机之下，上海楼市走向调整阶段之际，众多上海地产商都在紧张关注着经济适用房的进程。

　　“去年房地产市场还算不错，但从去年10月份以来，市场开始低迷，开发商都比较担心。尤其是今年，更让人心焦。一方面，以往开工的房子开始源源不断入市；另一方面，经济适用房从今年开始也将大量进入市场。”一位上海当地有名的开发公司副总这样向本报记者表示。

　　显然，和中低收入人群一样，经济适用房的推进情况，同样关乎到上海地产商的未来。最新的《上海市2009年住房建设计划》显示，2009年，上海新开工住房面积约1800万平方米。计划竣工住房面积2200万平方米，新建经适房约占新开工住房面积的22%。

　　地产商们十分清楚，这部分经济适用房入市对他们来说意味着什么。

　　“就如万通老板冯仑和我们交流的一样，经济适用房对其周边的商品房市场是一个致命的打击。”上海市人大代表、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红告诉本报记者。

　　而在今年的上海市“两会”上，季宝红递交的一份《上海要控制经济适用房建设规模的意见》，更是引起了开发商和地方政府的极大关注。

　　地产商：经适房将极大冲击商品房

　　在上海“两会”的第二日(1月13日)，韩正在参加闸北区代表团座谈时，季宝红首先代表上海房地产界人士，对经济适用房建设提出不同意见。

　　季宝红在接受本报记者采访时认为，目前，上海集中建设的几大经适房基地，大多位于外环线附近，全市东南西北各个区域。按现行的市场原材料及土地价格计算，经适房成本每平方米在4000-5000元左右。

　　而位于外环线附近的商品住房，基本都是2006年、2007年时以高价拿下的地块，同时面临着“70/90”约束(70%的面积要建设90平方米以下商品房)，和附近的经适房地段雷同、类型雷同。价格是其一倍以上，无法与经适房竞争。

　　对于开发商们来说，如果这个推论成立，无疑是一个不小的冲击。

　　易居中国分析师薛建雄则对本报记者进一步表示，根据此前公布的《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》测算，经适房申请家庭(三人家庭)人均月可支配收入标准拟为2300元以下，人均建筑面积15平方米以下。

　　“这个门槛相对定得较高，以三口之家计算，其年收入8万左右可够申请标准之一，这部分群体事实上可以买得起外环附近80万一套的商品房，自然对附近商品房形成冲击。”

　　记者从2009年上海市《政府工作报告》中看到，2008年，上海城市和农村居民家庭人均可支配收入分别达到2.669万元和1.14万元。据此估算，经济适用房申请标准在人均可支配收入这块上，够申购标准的群体相当大。

　　显然，这对开发商来说，是一个极大的利空。这也是上海开发商对经济适用房建设有抵触情绪的重要原因之一。

　　在上海“两会”闭幕当日，在本报参与的上海市委书记俞正声出席的徐汇区代表团座谈会上，上海城开集团总经理倪建达就经济适用房的建设提出了意见：“我认为要审慎的评估经济适用房的准入门槛，中低收入者这个‘中’字可以拿掉，政府在廉租房上要加大投入，要把人人有住房，改成人人有房住，不一定每个人都要住产权房。”

　　倪建达也对本报表示：“我不看好经济适用房对市场的正面影响，经济适用房到底经济不经济，现在没办法定位，如果等房价真正降下来，经济适用房也许就不经济了。”

　　倪的质疑并非无本之末，在各地经济适用房建设提速之时，一些问题随即而生。

　　根据中国指数研究院的统计显示，2009年深圳、广州、成都、南京、重庆、西安规划的经济适用房在整个房地产市场的占比分别达到3%、14%、2%、21%、9%、15%。上海更是达到22%以上。

　　规模并不意味着市场，2008年12月，广州经济适用房销售传出消息，推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。

　　入市的经济适用房遇冷现象不仅出现在广州，武汉、长春等地也出现类似现象，而目前，河北、辽宁、山东等地已决定停建经济适用房或者促进经济适用房向廉租房并轨。

　　这些经济适用房滞销，其最大的原因就是目前各地房价已经进入下行通道。以长春为例，目前经适房均价每平方米2150元，其周边均价每平方米2800元，两者比较起来每平方米相差不过几百元。

　　“还有一个更为重要的原因是经适房都在郊区，生活配套设施不足，交通出行也不方便，不足以吸引人。”季宝红表示，“而上海经济适用房建设目前也存在类似问题。”

　　事实上，上海房价并不是没有下降的可能性。易居中国分析师薛建雄认为，经济适用房周边商品房价格下降30%，问题不是很大。而一旦上海入市的经适房面临周边商品房降价竞争，是否会出现上述各城市现象，也是一个很大的考量。

　　来自易居中国统计数据显示，2009年，上海市将上市新建住宅楼盘约165个，共计2237万平方米，其中闵行、宝山、嘉定、松江等近郊的6个区约71个，远郊崇明、奉贤、金山三个区约有27个，这些楼盘未来有望迎来经适房的正面PK。

　　实际上，相同的声音不止出现在上海。2月7日，在江苏省政协十届二次会议上，江苏省政协委员、南京21世纪投资集团董事长许尚龙建议，为有效解决低收入城镇居民的住房问题，应大力加强廉租房建设，逐步取消经济适用房的建设。

　　许尚龙认为，香港30%的居民住在政府的廉租房中，35%的居民在社会上租用房屋，只有35%的居民才拥有商品房。内地政府兴建经适房是鼓励人人都买房，导向是错误的，经适房会扰乱市场价格体系，还占用商品房的市场空间。

　　为此，许尚龙呼吁取消二元化的城镇住房保障体系，保障性住房实行廉租房的“一元化”。

　　政府：经济适用房可以为楼市托底

　　也就是2月1日，上海市住房保障与房屋管理局相关领导敲响了位于闸北区运城路上，季宝红的公司办公室的门。

　　此举是上海市住房保障和房屋管理局回馈人大代表的意见。据本报了解，作为经济适用房的对应职能部门之一，上海房管局人士也对其意见作出了解释。

　　房管局人士透露，上海实行经济适用房的建设和此前公布的《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》，是建立在委派专员，进行全国各地的充分考察，上海市委常委会也进行了充分讨论的基础上公布，并进行市场意见的全面征求。

　　而廉租房虽设定了人均月收入800元以下的门槛准入，但这部分群体人均收入若在未来增加，如何让他们搬出廉租房，需要进行进一步的研究。保障性住房体系以廉租房建设为主，目前条件并不允许。

　　但在季宝红看来，与上海经济适用房230亿的巨资相比，廉租房运作的投入费用相当少，但廉租房遇冷其背后还有一定资金逻辑。

　　在此前接受本报采访时，长宁区、普陀区领导均对本报表示，其辖区内经济适用房的资金来源主要是靠银行贷款，而并未影响到区县的财政支出，未来的偿还方式主要是靠出售后的资金返还。而季宝红对记者表示，廉租房的资金来源主要是中央和地方各级财政，以及公积金收益、土地出让收益共同完成，对于政府来说是一个开支。

　　但事实上，在市场另一部分群体看来，不管市场争议如何，经济适用房的建设依旧是央地政府一个很有益的尝试，而反对的地产商背后群体也有其如意的算盘。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向本报表示：“参加廉租房的人群相比经济适用房的人群要少很多，租用廉租房居民在其生活条件改善以后，可成为商品房的购房人群，而经济适用房用户再次购买商品房的可能性会降低。”

　　而在上海市委书记俞正声眼里，经济适用房还有另外一番作用，在两会上回应上海城开集团总经理倪建达代表意见时，俞表示，即便许多人参加工作五六年，很大一部分收入也就三四千块钱，很难购买目前高昂房价房子。

　　俞认为，上海的房价及收入比拉得太高了，根据目前房地产市场的形势，经济适用房入市，也可以避免房价掉得太多，“上海房地产市场略降不要紧，但不能降太多。而经济适用房是一个很好的弥补。”